สรุป
ไต้หวันเก็บภาษีจากกำไรจากการขายบ้านที่ได้มาในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2016 ภายใต้ภาษีเงินได้แบบรวมบ้านและที่ดิน (房地合一稅) ฉบับปัจจุบันซึ่งรู้จักกันในชื่อ 2.0 มีผลบังคับใช้กับการขายตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2021 และยังครอบคลุมถึงบ้าน presale ด้วย ตามที่กระทรวงการคลัง (MOF) ระบุ อัตราภาษีขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สิน: สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ในไต้หวัน 45% ภายในสองปี 35% ตั้งแต่สองถึงห้าปี 20% ตั้งแต่ห้าถึงสิบปี และ 15% หลังจากสิบปี ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่จ่าย 45% ภายในสองปี และ 35% หลังจากนั้น
แยกกันนั้น การแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการEqualization of Land Rights ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2023 ห้ามผู้ซื้อบ้าน presale และบ้านที่สร้างใหม่โอนสัญญาของตนให้บุคคลที่สาม โดยมีข้อยกเว้นจำกัด ตามที่กระทรวงมหาดไทย (MOI) ระบุ
สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้านในไต้หวัน
อัตราภาษีสำหรับบุคคลธรรมดา
| ระยะเวลาการถือครอง | บุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ | บุคคลธรรมดาที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ |
|---|---|---|
| 2 ปีหรือน้อยกว่า | 45% | 45% |
| มากกว่า 2 ถึง 5 ปี | 35% | 35% |
| มากกว่า 5 ถึง 10 ปี | 20% | 35% |
| มากกว่า 10 ปี | 15% | 35% |
ที่มา: สำนักงานภาษีภาคใต้ MOF.
อัตรา 20% ใช้แทนสำหรับการขายโดยผู้มีถิ่นที่อยู่ภายในห้าปีด้วยเหตุผลที่ไม่ได้สมัครใจ เช่น การย้ายงาน สำหรับที่ดินที่พัฒนาร่วมกับผู้รับเหมาก่อสร้างและขายภายในห้าปี และสำหรับการโอนครั้งแรกหลังจากการเข้าร่วมการฟื้นฟูเมือง สำนักงานระบุ
วิธีคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษี
กระทรวงการคลัง (MOF) ระบุว่า กำไรที่ต้องเสียภาษีคำนวณจากราคาขายหักด้วยต้นทุนการได้มา หักด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง หักด้วยมูลค่าเพิ่มของที่ดินที่ได้นับรวมไปแล้วสำหรับภาษีมูลค่าเพิ่มของที่ดิน ต้นทุนการได้มาอาจรวมถึงค่าอากรแซนด์ ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมทนายความและนายหน้า และการปรับปรุงในภายหลัง หากคุณไม่สามารถแสดงค่าใช้จ่ายในการขายได้ สำนักงานภาษีอาจอนุญาตให้หักได้ 3% ของราคาขาย โดยมีเพดานที่ NT$300,000
การยกเว้นภาษีสำหรับการใช้งานส่วนตัว
กระทรวงการคลังระบุว่า บ้านที่ใช้งานส่วนตัวสามารถขายได้โดยกำไรที่ต้องเสียภาษีส่วนแรกจำนวน NT$4 ล้านได้รับการยกเว้นภาษี และส่วนที่เหลือเสียภาษีในอัตรา 10% โดยมีคุณสมบัติ如下:
- คุณ คู่สมรส หรือบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะต้องมีทะเบียนบ้าน ณ ที่พักอาศัยนั้น เป็นเจ้าของ และอาศัยอยู่ต่อเนื่องกันเป็นเวลาหกปี
- ต้องไม่มีการให้เช่าหรือใช้เพื่อประกอบธุรกิจในระยะเวลาหกปีก่อนการขาย และ
- คุณ คู่สมรส และบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะต้องไม่เคยใช้สิทธิยกเว้นนี้ในระยะเวลาหกปีที่ผ่านมา
กำหนดเวลายื่นแบบ
ยื่นแบบและชำระภาษีภายใน 30 วัน นับจากวันถัดจากวันที่จดทะเบียนโอน หรือสำหรับบ้านที่ขายก่อนสร้างเสร็จ นับจากวันถัดจากวันที่ลงนามในสัญญา
กฎเกณฑ์สัญญาซื้อขายล่วงหน้า
สำหรับบ้านพรีเซลและบ้านใหม่ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค. 2023 ผู้ซื้อสามารถโอนสัญญาได้เฉพาะให้คู่สมรส ญาติสายตรง หรือญาติภายในลำดับที่สอง หรือในหนึ่งในหกกรณีพิเศษที่ได้รับอนุมัติจากรัฐบาลท้องถิ่น เช่น การว่างงานโดยไม่สมัครใจเกินหกเดือน กระทรวงมหาดไทย (MOI) กล่าวเมื่อวันที่ 30 มิ.ย. 2023 ผู้ซื้อที่ลงนามก่อนวันดังกล่าวสามารถโอนได้หนึ่งครั้ง แต่ผู้ซื้อรายใหม่ผูกพันตามกฎเกณฑ์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจตกลงหรือช่วยเหลือในการโอนที่ต้องห้ามได้ และการฝ่าฝืนมีโทษปรับ NT$500,000 ถึง NT$3 ล้านต่อยูนิต การแก้ไขเพิ่มเติมเดียวกันนี้กำหนดโทษปรับ NT$1 ล้านถึง NT$50 ล้านต่อยูนิตสำหรับการปั่นราคา เช่น การเผยแพร่ข้อมูลเท็จหรือการจัดฉากการขายปลอม กระทรวงมหาดไทยกล่าวเมื่อวันที่ 10 ม.ค. 2023
ตัวอย่างประกอบ: การขายครั้งเดียว ระยะเวลาถือครองสามช่วง
ตัวอย่างประกอบเท่านั้น โดยใช้ตัวอย่างของกระทรวงการคลัง (MOF) เอง บ้านที่ซื้อในราคา NT$10 ล้าน ขายในราคา NT$14.6 ล้าน โดยมีค่าธรรมเนียมนายหน้าและค่านิติกร NT$450,000 และภาษีมูลค่าเพิ่มที่ดิน NT$150,000 ดังนั้นกำไรที่ต้องเสียภาษีคือ NT$4 ล้าน ผู้มีถิ่นที่อยู่ที่ขายภายในสองปีจ่าย NT$1.8 ล้าน หลังจากสามปีจ่าย NT$1.4 ล้าน หลังจากหกปีในฐานะบ้านที่ใช้เองตามเกณฑ์ ไม่ต้องจ่ายเลย
คำถามที่พบบ่อย
อัตราภาษีบ้านและที่ดินในไต้หวันคือเท่าไร? สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ คือ 45%, 35%, 20% หรือ 15% ขึ้นอยู่กับว่าระยะเวลาถือครองไม่เกินสองปี ห้าปี สิบปี หรือเกินสิบปี การลดหย่อนเพื่อการใช้เองมีเพียงครั้งเดียวในชีวิตหรือไม่? ไม่ใช่ จะใช้ไม่ได้หากคุณ คู่สมรส หรือบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะใช้สิทธิ์นี้ในหกปีที่ผ่านมา ฉันสามารถขายต่อสัญญาพรีเซลได้หรือไม่? โดยทั่วไปไม่ได้สำหรับสัญญาที่ลงนามตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค. 2023 ยกเว้นให้กับครอบครัวใกล้ชิดหรือในกรณีพิเศษที่ได้รับอนุมัติ
เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต
สิ่งที่ต้องทำต่อไป
- ตรวจสอบวันที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินและประวัติทะเบียนบ้านของคุณก่อนตกลงวันขาย
- เก็บใบเสร็จสำหรับภาษีอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียม และการปรับปรุงทรัพย์สินไว้ เพราะสิ่งเหล่านี้ช่วยลดกำไรที่ต้องเสียภาษี
- หากคุณซื้อบ้านระหว่างก่อสร้าง (off-plan) ให้วางแผนถือสัญญาไว้จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์
- ปรึกษาที่ปรึกษาภาษีหรือทนายความที่ได้รับการรับรองเพื่อตรวจสอบสถานะของคุณ: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- เปรียบเทียบบ้านที่ขายอยู่: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
แหล่งอ้างอิง
稅制設計-個人-房地合一 (การรวมภาษีบ้านและที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดา) — กระทรวงการคลัง สาธารณรัฐจีน (ไต้หวัน) — เจ้าหน้าที่ — ไม่ระบุวันที่ — www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9 輕鬆看懂房地合一稅2.0個人篇 (ภาษีรวมบ้านและที่ดิน 2.0 สำหรับบุคคลธรรมดา) — สำนักงานสรรพากรภาคใต้ กระทรวงการคลัง — เจ้าหน้าที่ — 2022-01-18 — www.ntbsa.gov.tw/singlehtml/cb4bed2c1b084c06a6a24c62cb25aa9e?cntId=5c153f94b1a74e3ba025d23833a8fa4e 什麼是自住房地優惠稅率？(อัตราภาษีพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยที่ใช้เองคืออะไร?) — พอร์ทัล eTax กระทรวงการคลัง — เจ้าหน้าที่ — 2026-04-27 — www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/28VVDQM 平均地權條例修正案三讀 (ร่างแก้ไขพระราชบัญญัติว่าด้วยการทำให้สิทธิในที่ดินเท่าเทียมกันผ่านการอ่านวาระที่สาม) — กระทรวงมหาดไทย — กรมที่ดิน — 2023-01-10 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=275437 平均地權條例修正案7/1上路 (ร่างแก้ไขพระราชบัญญัติว่าด้วยการทำให้สิทธิในที่ดินเท่าเทียมกันมีผลบังคับใช้ 1 กรกฎาคม) — กระทรวงมหาดไทย — กรมที่ดิน — 2023-06-30 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=281267