กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมของเวียดนามปี 2024 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025) และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับรวม ได้ชี้แจงกรอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการใช้ที่ดินของชาวต่างชาติไว้อย่างชัดเจน คู่มือนี้ครอบคลุมบทบัญญัติหลักที่ผู้ซื้อข้ามพรมแดน นักลงทุนพอร์ตโฟลิโอ และผู้ซื้อชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศต้องเข้าใจเมื่อทำธุรกรรมในเวียดนามในปี 2026
สิทธิการใช้ที่ดิน (LUR): รูปแบบการถือครอง 50+50 ปี
วิสาหกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ (FIEs) ที่จัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายเวียดนาม — บริษัทจำกัดที่ถือหุ้นโดยชาวต่างชาติ 100% บริษัทมหาชนจำกัด และกิจการร่วมค้า — มีสิทธิได้รับการจัดสรรหรือเช่าสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR หรือ quyền sử dụng đất) เพื่อวัตถุประสงค์การลงทุนที่กำหนด
ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 ระยะเวลาการถือครอง LUR มาตรฐานสำหรับโครงการอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม การพัฒนาที่อยู่อาศัย และการท่องเที่ยวคือ 50 ปี นับจากวันที่ได้รับการจัดสรรหรือเช่าที่ดิน เมื่อครบกำหนด นักลงทุนที่ปฏิบัติตามเงื่อนไขใบอนุญาตการลงทุนและวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะได้รับ สิทธิทางกฎหมายในการต่ออายุครั้งเดียวอีก 50 ปี — กรอบ "50+50" — โดยไม่ต้องผ่านการประมูลแข่งขันใหม่ โดยมีเงื่อนไขว่าโครงการเป็นไปตามกำหนดเวลาและนักลงทุนไม่มีหนี้ค่าเช่าที่ดินหรือภาษีค้างชำระ
LUR สามารถโอนได้ จดจำนองได้ และสามารถประเมินมูลค่าเป็นเงินทุนสมทบในกิจการร่วมค้าได้ โดยต้องจดทะเบียนกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประจำจังหวัด (DONRE)
การถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ: โควตาชาวต่างชาติ 30%
กฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนดสิทธิของบุคคลและนิติบุคคลต่างชาติในการซื้อและถือครองห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมของเวียดนาม โดยอยู่ภายใต้ เพดานการถือครองของชาวต่างชาติ 30% ตามกฎหมาย ซึ่งใช้กับพื้นที่ขายสุทธิทั้งหมดของแต่ละโครงการ (ต่ออาคารสำหรับโครงการแบบผสมหรือหลายอาคาร)
ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ ได้แก่ บุคคลต่างชาติที่มีวีซ่าเวียดนามหรือใบอนุญาตทำงานที่ถูกต้อง FIE สาขาในต่างประเทศ และสำนักงานผู้แทนที่จัดตั้งขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมายในเวียดนาม รวมถึงกองทุนนอกชายฝั่งและนักลงทุนสถาบัน
ห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ซื้อภายในโควตา 30% ถือครองภายใต้กรรมสิทธิ์ถาวรเต็มรูปแบบในตัวอาคาร พร้อมด้วย LUR ที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาควบคู่ไปกับส่วนแบ่งตามสัดส่วนของที่ดิน ห้องชุดสามารถขายต่อได้อย่างอิสระให้กับผู้ซื้อในประเทศหรือต่างประเทศ โดยมีเงื่อนไขเพียงว่าอาคารยังคงอยู่ในโควตา 30% ในขณะที่ขายต่อ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว (วิลล่าและทาวน์เฮาส์ภายในโครงการที่อยู่อาศัย) โควตา 30% ใช้ต่อโครงการ และการถือครองจำกัดอยู่ที่ 50 ปี ต่ออายุได้อีก 50 ปี
กระบวนการจดทะเบียนสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)
การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในเวียดนาม — การขายครั้งแรกจากผู้พัฒนาโครงการหรือการขายต่อในตลาดรอง — ต้องจัดทำเป็นเอกสารภายใต้สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ที่ผ่านการรับรองทางนิติกรณ์ และจดทะเบียนกับสำนักงานทะเบียนที่ดินประจำจังหวัด ขั้นตอนการทำงานปี 2026:
- การลงนาม SPA ที่ผ่านการรับรองทางนิติกรณ์: คู่สัญญาจัดทำและลงนาม SPA ต่อหน้าทนายความเวียดนามที่ได้รับอนุญาต ซึ่งตรวจสอบตัวตน ยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องของผู้ขาย และรับรองว่าภาษาที่ใช้เป็นไปตามกฎหมาย
- การชำระอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียม: ภายใน 30 วันตามปฏิทินนับจากการรับรองทางนิติกรณ์ ผู้ซื้อชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและอากรแสตมป์ที่เกี่ยวข้องผ่านคลังจังหวัด การชำระล่าช้าจะมีบทลงโทษทางปกครองรายวัน
- การยื่นเอกสาร: แฟ้มเอกสารที่สมบูรณ์ — SPA ฉบับรับรองทางนิติกรณ์ต้นฉบับ หลักฐานการชำระเงิน เอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญา และหนังสือรับรอง LUR หลักของผู้พัฒนาโครงการ — ถูกยื่นต่อฝ่ายทะเบียนที่ดินของ DONRE ที่เกี่ยวข้อง
- การตรวจสอบและการออกหนังสือรับรอง: DONRE ดำเนินการตรวจสอบข้อเท็จจริงและกฎหมาย (ประมาณ 15 วันทำการสำหรับธุรกรรมที่ไม่ซับซ้อน) และเมื่ออนุมัติแล้ว จะปรับปรุงทะเบียนที่ดินและออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่
ผู้ซื้อควรจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์เวียดนามที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อดำเนินการค้นหาทางนิติกรรมและภาระผูกพันอย่างครบถ้วนก่อนลงนาม SPA เนื่องจากสิทธิของผู้รับจำนอง สิทธิการเช่า และข้อพิพาทเรื่องเขตแดนอาจไม่ปรากฏให้เห็นในเอกสารสกัดที่ดินอย่างไม่เป็นทางการเสมอไป
ค่าธรรมเนียมการโอน LUR: อัตรา 0.5% และฐานการคำนวณ
การโอน LUR — รวมถึง LUR ที่ถือครองโดย FIE และองค์ประกอบสิทธิในที่ดินที่ฝังอยู่ในธุรกรรมคอนโดมิเนียม — อยู่ภายใต้ ค่าธรรมเนียมการโอน LUR 0.5% ตามกฎหมาย ซึ่งคำนวณจากมูลค่าที่สูงกว่าระหว่างมูลค่าธุรกรรมที่ประกาศหรือราคาที่ดินของรัฐบาลอย่างเป็นทางการสำหรับเขตและประเภทการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้อง
สำหรับห้องชุด ค่าธรรมเนียม 0.5% เรียกเก็บเฉพาะองค์ประกอบมูลค่าที่ดิน (ไม่รวมมูลค่าอาคาร/สิ่งปรับปรุง) และโดยทั่วไปจะรวมอยู่ในราคาแบบครบวงจรของผู้พัฒนาโครงการสำหรับการขายครั้งแรก สำหรับการโอน LUR โดยตรงระหว่างวิสาหกิจ จำเป็นต้องมีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ได้รับการรับรองจากรัฐบาลอย่างเป็นทางการ หากมูลค่าตอบแทนที่ประกาศเบี่ยงเบนมากกว่า 20% จากกรอบราคาที่ดินอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่
นอกเหนือจากค่าธรรมเนียม 0.5% แล้ว ควรจัดงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมการรับรองทางนิติกรณ์ (ประมาณ 0.1–0.15% ของมูลค่า) และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเล็กน้อย นักลงทุนต่างชาติที่จัดโครงสร้างการเข้าซื้อผ่านการซื้อหุ้นของบริษัทที่ถือ LUR จะต้องชำระอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าหุ้น แต่ยังคงต้องแจ้ง DONRE เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ตามความเป็นจริง
หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์: สมุดสีชมพูและหลักฐานกรรมสิทธิ์
สมุดสีชมพู** (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất) — ตั้งชื่อตามปกสีชมพูอันเป็นเอกลักษณ์ — เป็นเอกสารทางกฎหมายที่มีอำนาจซึ่งแสดงถึงทั้งกรรมสิทธิ์อาคารและสิทธิการใช้ที่ดินที่จดทะเบียน โดยบันทึกรหัสแปลงที่ดินตามทะเบียนที่ดินและพื้นที่ที่ดิน รายละเอียดตัวตนของเจ้าของ ระยะเวลา LUR และวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ภาระผูกพันที่จดทะเบียน (การจำนอง ภาระจำยอม) และพื้นที่อาคารและข้อกำหนดจำเพาะ
ตั้งแต่ต้นปี 2026 สมุดสีชมพูที่ออกใหม่ทั้งหมดรวมรายการดิจิทัลในฐานข้อมูลการบริหารที่ดินแห่งชาติ ซึ่งสามารถเข้าถึงได้สำหรับการค้นหาทางนิติกรรมที่ได้รับการรับรองผ่านพอร์ทัล DONRE เจ้าของควรรักษาหนังสือรับรองทางกายภาพต้นฉบับและเอกสารสกัดดิจิทัลที่ได้รับการรับรองไว้อย่างปลอดภัย เนื่องจากธุรกรรม การจำนองซ้ำ และการต่ออายุ LUR ทั้งหมดต้องใช้เอกสารต้นฉบับ
กฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับรวมเป็นกรอบการทำงานที่คาดเดาได้และยึดหลักกฎเกณฑ์สำหรับผู้เข้าร่วมชาวต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ด้วยการจ้างที่ปรึกษากฎหมายท้องถิ่นที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตั้งแต่เนิ่นๆ การจัดโครงสร้างการเข้าซื้อภายในโควตาการถือครองตามกฎหมาย และการรับรองการจดทะเบียนที่สมบูรณ์แบบของทุกธุรกรรม นักลงทุนต่างชาติสามารถมั่นใจได้ถึงผลประโยชน์ที่บังคับใช้ได้ โอนได้ และระยะยาวในหนึ่งในเศรษฐกิจที่เติบโตเร็วที่สุดของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้