กฎหมายที่ดินเวียดนาม 2024 และกฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ: การถือครอง 50 ปี เพดาน 30% ต่ออาคาร และ 250 หลังต่อแขวง

สรุป

กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 ของเวียดนามมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 ส.ค. 2024 เร็วกว่าที่วางแผนไว้เดิมห้าเดือน หลังจากที่รัฐสภาได้เลื่อนวันเริ่มบังคับใช้ขึ้นมาในกฎหมายฉบับที่ 43/2024/QH15 ตามข้อความฉบับรวมที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 เม.ย. 2026 กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมฉบับเดียวกันนี้ยังใช้บังคับกับกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 27/2023/QH15 ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อบ้าน

ภายใต้กฎหมายที่อยู่อาศัย บุคคลต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ไม่เกิน 50 ปีนับจากวันที่ออกหนังสือรับรอง โดยสามารถต่ออายุได้หนึ่งครั้งไม่เกิน 50 ปี ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้ไม่เกิน 30% ของอพาร์ตเมนต์ในอาคารหนึ่งหลัง และไม่เกิน 250 หลัง รวมถึงวิลลาและทาวน์เฮาส์ ในพื้นที่ที่มีประชากรเท่ากับแขวงหนึ่ง

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในเวียดนาม

ขีดจำกัดโดยสรุป

ที่มา: กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 27/2023/QH15.

ระยะเวลาการถือครองต้องระบุไว้ในหนังสือรับรอง รัฐบาลกำหนดวิธีวัดพื้นที่ขนาดแขวงและวิธีการต่ออายุ (มาตรา 19(3))

ความเป็นเจ้าของ ไม่ใช่การเช่า

บุคคลต่างชาติมีสิทธิ์ในฐานะเจ้าของเหนือที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนาม ภายใต้ข้อจำกัดข้างต้น (มาตรา 20(2)) ก่อนที่ระยะเวลาจะสิ้นสุดลง เจ้าของสามารถขายหรือยกที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนามได้ หากระยะเวลาสิ้นสุดลงโดยไม่มีการขายหรือยกให้ ที่อยู่อาศัยนั้นจะกลายเป็นทรัพย์สินของรัฐ

ชาวต่างชาติที่สมรสกับพลเมืองเวียดนามซึ่งอาศัยอยู่ในเวียดนามอาจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับพลเมือง ชาวต่างชาติที่ได้รับที่อยู่อาศัยเป็นการยกให้หรือมรดกเกินข้อจำกัด หรือในพื้นที่จำกัด มีสิทธิ์เพียงในมูลค่าของที่อยู่อาศัยนั้น ไม่ใช่ในตัวที่อยู่อาศัยเอง

สิ่งที่หนังสือรับรองแสดง

หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของทรัพย์สินบนที่ดิน ซึ่งมักเรียกว่าสมุดชมพู บันทึกชื่อเจ้าของ และสำหรับบุคคลต่างชาติ ระยะเวลาความเป็นเจ้าของ ตรวจสอบหนังสือรับรองและโควตาต่างชาติคงเหลือของอาคารก่อนที่คุณจะจ่ายเงินมัดจำ

ตัวอย่างประกอบ: อาคารที่มีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของแล้ว 30%

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น ในอาคาร 400 ยูนิต ชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของได้สูงสุด 120 ยูนิต หากมี 120 ยูนิตที่เป็นของชาวต่างชาติอยู่แล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนยูนิตที่ 121 ได้ แม้ว่าเจ้าของชาวเวียดนามจะยินดีขาย จนกว่าจะมีเจ้าของชาวต่างชาติขายให้แก่ผู้ซื้อชาวเวียดนาม

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่ดิน 2024 ของเวียดนามมีผลบังคับใช้เมื่อใด? เมื่อวันที่ 1 ส.ค. 2024 ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในเวียดนามได้ตลอดไปหรือไม่? ไม่ได้ บุคคลสามารถเป็นเจ้าของได้สูงสุด 50 ปี ต่ออายุได้หนึ่งครั้ง เพดาน 30% ใช้กับบ้านหรือไม่? ไม่ บ้านมีเพดานแยกต่างหากที่ 250 หลังในพื้นที่ขนาดเท่าแขวง

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

• สอบถามผู้พัฒนาหรือคณะกรรมการบริหารว่ามีห้องชุดในอาคารกี่ยูนิตที่เป็นของชาวต่างชาติแล้ว
• ตรวจสอบว่าโครงการไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่ปิดสำหรับการถือครองของชาวต่างชาติ
• ตรวจสอบใบรับรองก่อนลงนาม รวมถึงระยะเวลาการถือครอง
• ให้ทนายความที่ผ่านการรับรองตรวจสอบสัญญา: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
• เปรียบเทียบบ้านสำหรับขาย: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

การอ้างอิง

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (กฎหมายที่อยู่อาศัย) — ราชกิจจานุเบกษาแห่งเวียดนาม (Công báo) — สภาแห่งชาติ — 2024-01-08 — congbao.chinhphu.vn/van-ban/luat-so-27-2023-qh15-40856.htm Luật Đất đai (ฉบับรวมของกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ 31/2024/QH15) — ราชกิจจานุเบกษาแห่งเวียดนาม (Công báo) ฉบับที่ 174 — สำนักงานรัฐบาล — 2026-04-01 — congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/4/1/469129-1774926486_v1_1775005859_signed.pdf Luật số 43/2024/QH15 (กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ) — พอร์ทัลรัฐบาลเวียดนาม — สภาแห่งชาติ — 2024-06-29 — vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=211201&pageid=27160