สรุป

กัมพูชาได้ระงับไปจนถึงสิ้นปี 2027 สำหรับภาษีเพิ่มเติมในอัตราเท่ากับ 100% ของอากรแสตมป์ที่เรียกเก็บเมื่อชำระอากรการโอนอสังหาริมทรัพย์ล่าช้า มาตรการนี้เป็นส่วนหนึ่งของประกาศฉบับที่ 008 ซึ่งกระทรวงเศรษฐกิจและการคลัง (MEF) ออกเมื่อวันที่ 4 ส.ค. 2026 ตามรายงานของบริษัทที่ปรึกษา JBL Mekong และผู้ติดตามกฎระเบียบ RegFollower อากรแสตมป์สำหรับการโอนที่ดินและอาคารอยู่ที่ 4% ตามสรุปภาษีกัมพูชาของ PwC (ตรวจทานล่าสุด 2 เม.ย. 2026) ดังนั้นค่าปรับดังกล่าวมิฉะนั้นจะทำให้ยอดเรียกเก็บเพิ่มเป็นสองเท่า

ประกาศดังกล่าวยังอนุญาตให้ชำระอากรแสตมป์เพียงครั้งเดียวสำหรับห่วงโซ่การโอนการครอบครองบางกรณี ผ่อนปรนหลักฐานที่ต้องใช้ในการระบุวันที่ก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และยกเว้นการโอนโดยบุคลากรทางทหารและตำรวจที่ปฏิบัติหน้าที่ในแนวหน้า ทั้งนี้ไม่มีการคืนภาษีหรือค่าปรับที่ชำระไปแล้ว

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับเจ้าของและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา

ประกาศฉบับที่ 008 เปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง

มาตรการสิ่งที่ดำเนินการกำหนดเวลา
ค่าปรับการชำระล่าช้าระงับภาษีเพิ่มเติม 100% ในกรณีที่พ้นระยะเวลาชำระสามเดือนหลังจดหมายส่งต่อจากกรมที่ดินจนถึงสิ้นปี 2027
การโอนการครอบครองต่อเนื่องกันขยายประกาศฉบับที่ 367 ลงวันที่ 2 พ.ค. 2017 เพื่อให้ชำระอากรแสตมป์สำหรับห่วงโซ่การโอนการครอบครองเพียงครั้งเดียว ณ การโอนครั้งสุดท้ายการโอนที่ทำถึงเดือน ก.ค. 2026 ตาม JBL Mekong และ Kreston Cambodia
อาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอากรแสตมป์และภาษีประจำปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์สามารถอ้างอิงจากใบอนุญาตก่อสร้างหรือหนังสือรับรองวันที่ก่อสร้างไม่มีรายงานวันสิ้นสุด
ทหารและตำรวจแนวหน้ายกเว้นการโอนอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาจากอากรแสตมป์ โดยมีหนังสือรับรองจากหน่วยของตนไม่มีรายงานวันสิ้นสุด
การชำระในอดีตไม่มีการคืนภาษี ภาษีเพิ่มเติม หรือดอกเบี้ยที่ชำระไปแล้วไม่เกี่ยวข้อง

แหล่งที่มา: JBL Mekong (26 ส.ค. 2026); Kreston Cambodia (19 ส.ค. 2026); RegFollower (13 ส.ค. 2026).

การทำงานของบทลงโทษ

อากรแสตมป์ หรือที่เรียกว่าภาษีจดทะเบียน โดยหลักแล้วจะครบกำหนดชำระภายในสามเดือนนับจากหนังสือส่งต่อหรือเอกสารประกอบที่ออกโดยกรมที่ดิน การผังเมือง การก่อสร้าง และการจัดการที่ดินและทรัพย์สินระดับเมืองหรือระดับจังหวัด JBL Mekong กล่าว หากชำระหลังจากนั้น จะมีภาษีเพิ่มเติมเท่ากับ 100% ของอากร ประกาศดังกล่าวระงับภาษีเพิ่มเติมนั้นสำหรับแฟ้มที่ครบสามเดือนไปแล้ว ภาพประกอบเท่านั้น สำหรับการโอนที่ประเมินมูลค่า 150,000 ดอลลาร์สหรัฐซึ่งไม่มีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนอื่นใด อากรแสตมป์ในอัตรา 4% คือ 6,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากชำระล่าช้า ภาษีเพิ่มเติม 100% จะเพิ่มอีก 6,000 ดอลลาร์สหรัฐ ภายใต้การระงับดังกล่าว เจ้าของที่ชำระก่อนสิ้นปี 2027 จะจ่าย 6,000 ดอลลาร์สหรัฐ สำหรับที่ดิน มูลค่าที่ต้องเสียภาษีคือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาตามสัญญาและมูลค่าอ้างอิงของ MEF ตามข้อมูลของ PwC

เหตุผลที่ออกประกาศ

ประกาศดังกล่าวเป็นไปตามคำสั่งของนายกรัฐมนตรีในหนังสือเลขที่ 7962 ลงวันที่ 28 ก.ค. 2026 ซึ่งออกหลังการหารือกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในอำเภอเกาะกะห์ซันดาล จังหวัดกันดาล เมื่อวันที่ 24 ก.ค. 2026 JBL Mekong กล่าว

สายโซ่การโอนการครอบครอง

การชำระครั้งเดียวมีความสำคัญที่สุดต่อผู้ซื้อที่ดินซึ่งสิทธิการครอบครองผ่านมือหลายทอดโดยไม่ได้จดทะเบียนในแต่ละขั้นตอน JBL Mekong กล่าว ครอบคลุมเฉพาะสิทธิการครอบครอง ไม่ใช่สิทธิความเป็นเจ้าของที่บันทึกในทะเบียนที่ดิน และการโอนหลังจุดตัดเดือนกรกฎาคม 2026 จะถูกเก็บภาษีในแต่ละขั้นตอน บริษัทกล่าว Kreston Cambodia ยังระบุจุดตัดไว้ที่สิ้นเดือนกรกฎาคม 2026

สิ่งที่ประกาศไม่เปลี่ยนแปลง

ค่าปรับและดอกเบี้ยที่ชำระแล้วยังคงถือว่าชำระแล้ว ดังนั้นลำดับที่เจ้าของจัดการแฟ้มเอกสารจึงมีความสำคัญ JBL Mekong กล่าว

การบรรเทาภาระสำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการบอเรย์และคอนโดมิเนียมจากบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยมีกรอบเวลาที่สั้นกว่า ภายใต้ประกาศกระทรวงเศรษฐกิจและการคลัง (MEF) ฉบับที่ 001 ลงวันที่ 16 ม.ค. 2026 การซื้อครั้งแรกที่มีมูลค่า 210,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือน้อยกว่านั้นได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2026 และสำหรับมูลค่าที่สูงกว่านั้นจะมีการหัก 210,000 ดอลลาร์สหรัฐออกจากฐานภาษี Andersen ในกัมพูชากล่าวเมื่อวันที่ 3 มี.ค. 2026

ผู้ขายต้องเผชิญกับอีกกำหนดเวลาหนึ่ง ภาษีกำไรจากทุน 20% ของกัมพูชาสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเริ่มในวันที่ 1 ม.ค. 2027 สำนักงานกฎหมาย DFDL กล่าวเมื่อวันที่ 6 ม.ค. 2026

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • หากเอกสารการโอนออกมานานกว่าสามเดือนแล้วและยังไม่ได้ชำระอากรแสตมป์ ให้ที่ปรึกษาด้านภาษีประเมินแฟ้มเอกสารและชำระให้เสร็จก่อนสิ้นปี 2027
  • หากคุณถือครองที่ดินผ่านห่วงโซ่การโอนการครอบครองที่ไม่ได้จดทะเบียน ให้ถามว่าการชำระเงินครั้งเดียวครอบคลุมห่วงโซ่ของคุณหรือไม่ก่อนที่คุณจะจดทะเบียน
  • กำลังซื้อบ้านบอเรย์หรือคอนโดจากผู้พัฒนา? ตรวจสอบว่าการบรรเทาภาระปี 2026 ใช้บังคับหรือไม่ก่อนวันที่ 31 ธ.ค. 2026
  • ในการซื้อขายต่อ ให้ขอหลักฐานจากผู้ขายว่าอากรแสตมป์ของการโอนครั้งก่อนได้ชำระแล้ว
  • พูดคุยกับทนายความหรือที่ปรึกษาด้านภาษีที่ได้รับการยืนยัน: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • เรียกดูทรัพย์สินที่ขาย: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

แหล่งอ้างอิง