URA มอบรางวัลแปลงที่ดิน Marina Gardens Lane ให้กับ EL Development ด้วยราคา S$450.1 ล้าน ซึ่งเป็นข้อเสนอเพียงรายเดียว

สรุป

การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) ได้ประกาศให้ EL Development Pte Ltd เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยแบบสัญญาเช่า 99 ปี แปลงที่ตั้งอยู่บนถนน Marina Gardens Lane เมื่อวันที่ 26 ต.ค. 2026 โดยรับเพียงข้อเสนอเดียวที่ได้รับมา ราคาที่ EL Development เสนออยู่ที่ 450.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามประกาศผลการพิจารณาของ URA การประมูลปิดรับเมื่อวันที่ 15 ต.ค. 2026 โดยมีข้อเสนอเพียงรายการเดียวนี้ ราคาดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 1,243 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่ออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (psf ppr) หรือ 13,379 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางเมตรของพื้นที่อาคารรวม (GFA) ซึ่งต่ำกว่าประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 1,402 ดอลลาร์สิงคโปร์ psf ppr ที่กลุ่มบริษัทนำโดย Kingsford จ่ายไปในปี 2023 สำหรับแปลงที่ดิน Marina Gardens Lane ก่อนหน้า ซึ่งปัจจุบันคือคอนโดมิเนียม One Marina Gardens ตามข้อมูลจาก EdgeProp และ Stacked Homes ประกาศผลการพิจารณาของ URA ในปี 2023 ระบุราคาดังกล่าวไว้ที่ 15,085.82 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางเมตรของ GFA

ผลการพิจารณานี้แตกต่างจากแปลงที่ดิน Marina Gardens Crescent ที่อยู่ใกล้เคียง: ในเดือน ก.พ. 2024 URA ไม่ได้ประกาศให้ผู้ใดชนะ หลังจากข้อเสนอเพียงรายการเดียวในเดือน ม.ค. 2024 ถูกประเมินว่า "ต่ำเกินไป"

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์

แปลงเล็กในย่านที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา

URA เปิดประมูลที่ดินแปลงนี้เมื่อวันที่ 13 ส.ค. 2026 จากรายการ Confirmed List ของโครงการ Government Land Sales (GLS) ครึ่งปีหลัง 2026 โดยระบุว่าอยู่ใกล้สถานี MRT Marina South และสามารถรองรับที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 390 ยูนิต เอกสารภาคผนวกของ URA ระบุพื้นที่แปลงที่ดิน 6,007.4 ตารางเมตร (ประมาณ 64,660 ตารางฟุต) และ GFA สูงสุดที่อนุญาต 33,642 ตารางเมตร (ประมาณ 362,120 ตารางฟุต) สำหรับการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยพร้อมพื้นที่พาณิชย์ที่ชั้นหนึ่ง ภายใต้สัญญาเช่า 99 ปี

ที่มา: ผลการประมูลของ URA

ข้อเสนอต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้

นักวิเคราะห์คาดว่าจะมีข้อเสนอสามถึงหกราย และราคาสูงสุดที่ S$1,350 ถึง S$1,650 psf ppr ตามรายงานของ EdgeProp Leonard Tay หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Knight Frank Singapore คาดไว้ที่ S$1,400 ถึง S$1,500 psf ppr ตามข้อมูลของ Stacked Homes ก่อนการคัดเลือก Mark Yip ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Huttons Asia กล่าวว่าเขาคาดว่าแปลงนี้จะได้รับการคัดเลือก เนื่องจากข้อเสนอสูงกว่าข้อเสนอปี 2024 สำหรับ Marina Gardens Crescent ถึง 26.3% เหตุผลสามประการปรากฏซ้ำในความเห็นวิเคราะห์ ประการแรกคืออุปทาน: Confirmed Lists สองฉบับของ URA สำหรับปี 2026 มีหน่วยรวม 9,320 ยูนิต ซึ่ง URA ระบุว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วง 10 ปีมากกว่า 50% Mohan Sandrasegeran หัวหน้าฝ่ายวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลของ SRI เชื่อมโยงการตอบรับที่ซบเซากับทางเลือกที่ดินที่กว้างขึ้นนี้ ประการที่สองคือทำเล ซึ่งยังขาดสิ่งอำนวยความสะดวก Tricia Song หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำสิงคโปร์และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของ CBRE ชี้ให้เห็นถึงการไม่มีโรงเรียนประถมภายในรัศมี 1 กม. และอัตราอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) 60% ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่าย ประการที่สามคือการมีข้อเสนอเพียงรายเดียวเคยเกิดขึ้นมาก่อนในปีนี้: EdgeProp ระบุหนึ่งรายการสำหรับ Berlayar Drive ในเดือนสิงหาคม ที่ S$1,515 psf ppr และ Holland Plain (แปลง B) ในเดือนพฤษภาคม ที่ S$1,491 psf ppr การประมูล GLS ส่วนใหญ่ในปีนี้ยังคงดึงดูดข้อเสนอสี่ถึงเจ็ดราย Stacked Homes ระบุ

ยอดขายบ้านใหม่ยังคงต่ำ

ผลลัพธ์ดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากปีที่การเปิดตัวเป็นไปอย่างเงียบเชียบ EdgeProp ซึ่งอ้างอิงข้อมูลยอดขายจากผู้พัฒนาที่ URA เปิดเผยเมื่อวันที่ 15 ต.ค. 2026 รายงานว่าผู้พัฒนาโครงการขายที่อยู่อาศัยเอกชนใหม่ได้ 296 ยูนิต ไม่รวมเอ็กเซกคิวทีฟคอนโดมิเนียม ในเดือนกันยายน หลังจากที่ขายได้ 153 ยูนิตในเดือนสิงหาคม

ราคาเปิดตัวอาจเป็นอย่างไร

เมื่อโครงการนี้ถูกประมูลได้ในราคานี้แล้ว ประมาณการราคาเปิดตัวของนักวิเคราะห์ยังคงแตกต่างกัน คุณซ่งคาดว่าประมาณ 2,850 ถึง 2,950 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต คุณเทย์ 2,700 ถึง 2,900 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต และคุณสันทราเสเกอรัน 2,500 ถึง 2,600 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต ตัวเลขเหล่านี้เป็นการคาดการณ์ ไม่ใช่ราคาจริง และยังไม่มีการกำหนดวันเปิดตัว

วันที่ควรจับตา

• Orchard Boulevard ซึ่งเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยประมาณ 110 ยูนิต: ปิดรับข้อเสนอในวันที่ 29 ต.ค. 2026

สิ่งที่ควรทำต่อไป

• ติดตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ URA สำหรับผลการประมูลที่ดิน Orchard Boulevard และการขายที่ดิน Marina South ในอนาคต
• หากคุณกำลังเปรียบเทียบโครงการรอบอ่าวมารีนา ให้ตรวจสอบราคาที่มีการจดทะเบียนล่าสุดของยูนิตใหม่และยูนิตมือสองในบริเวณใกล้เคียงก่อนจอง
• เรียกดูประกาศที่ผ่านการตรวจสอบ: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• ปรึกษาทนายความด้านโอนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ปรึกษาสินเชื่อที่ผ่านการตรวจสอบเพื่อตรวจสอบตัวเลขก่อนตัดสินใจ: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง

• "การประกาศผลการประมูลสำหรับที่ดินขายของ URA ที่ Marina Gardens Lane" — Urban Redevelopment Authority — 2026-10-26 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-74/
• "การปิดรับข้อเสนอสำหรับที่ดินขายของ URA ที่ Marina Gardens Lane" — Urban Redevelopment Authority — 2026-10-15 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-72/
• "URA เปิดตัวที่ดินขายสองแปลงที่ Marina Gardens Lane และ Orchard Boulevard" — Urban Redevelopment Authority — 2026-08-13 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-62/
• "การเผยแพร่ประมาณการเบื้องต้นสำหรับดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเอกชนไตรมาสที่ 3 ปี 2026" — Urban Redevelopment Authority — 2026-10-01 — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-69/
• "การปิดรับข้อเสนอสำหรับที่ดินขายของ URA ที่ Marina Gardens Lane" — Urban Redevelopment Authority — 2023-06-27 — www.ura.gov.sg/news/media/pr23-20/
• "การประกาศผลการประมูลสำหรับที่ดินขายของ URA ที่ Marina Gardens Lane" — Urban Redevelopment Authority — 2023-07-11 — www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr23-26
• "การตัดสินใจประมูลสำหรับที่ดินขายของ URA ที่ Media Circle และ Marina Gardens Crescent" — Urban Redevelopment Authority — 2024-02-08 — www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr24-05
• "EL Development ยื่นข้อเสนอเพียงรายเดียวสำหรับที่ดิน GLS ที่ Marina Gardens Lane ในราคา 1,243 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่ออัตราส่วนพื้นที่" — EdgeProp Singapore — Ashley Lo — 2026-10-15 — www.edgeprop.sg/property-news/el-development-submits-sole-bid-marina-gardens-lane-gls-site-1243-psf-ppr
• "ทำเลสำคัญใน Marina Bay มีผู้ยื่นข้อเสนอเพียงรายเดียวมูลค่า 450 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ — นี่คือเหตุผลที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวัง" — Stacked Homes — Sabrina Lee — 2026-10-15 — stackedhomes.com/marina-gardens-lane-sale-draws-just-one-bid/
• "กลุ่ม consortium ที่นำโดย Kingsford ยื่นข้อเสนอสูงสุดที่ 1,402 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่ออัตราส่วนพื้นที่สำหรับที่ดิน GLS ที่ Marina Gardens Lane" — EdgeProp Singapore — Atiqah Mokhtar — 2023-06-27 — www.edgeprop.sg/property-news/kingsford-led-consortium-puts-top-bid-1402-psf-ppr-marina-gardens-lane-gls-site
• "จำนวนบ้านใหม่เอกชนที่ขายได้ในเดือนกันยายน 2026 พุ่งสูงขึ้น ขณะที่ธุรกรรมมูลค่าสูงเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก" — EdgeProp Singapore — Fiona Lam — 2026-10-15 — www.edgeprop.sg/property-news/spike-number-new-private-homes-sold-september-2026-larger-quantum-deals-dominate
• "อุปทานที่อยู่อาศัยเอกชนภายใต้โครงการ Government Land Sales ยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงครึ่งหลังของปี 2026" — Urban Redevelopment Authority — www.ura.gov.sg/news/media/pr26-41/