Buod
Ang fixed asset tax (固定資産税) ng Japan ay taunang buwis ng munisipyo sa lupa, mga gusali at mga business asset. Sinisingil ito sa taong nakarehistro bilang may-ari noong 1 Enero, sa karaniwang rate na 1.4% ng taxable value, ayon sa Ministry of Internal Affairs and Communications (MIC); maaaring magtakda ang mga munisipyo ng ibang rate sa pamamagitan ng ordinansa. Sa 23 wards ng Tokyo, direktang ipinapataw ito ng Tokyo Metropolitan Government at nagdaragdag ng city planning tax (都市計画税) sa 0.3% sa mga urbanisation area, ayon sa Tokyo Bureau of Taxation.
Ang buwis ay nakabatay sa value na tinatasa ng munisipyo sa ilalim ng national valuation standards, hindi sa market prices o inheritance-tax road prices. Ang lupa at mga gusali ay muling tinatasa tuwing tatlong taon; ang kasalukuyang base year ay fiscal 2024, kaya ang susunod na revaluation ay magsisimula sa fiscal 2027.
Ano ang ibig sabihin nito para sa mga may-ari ng property sa Japan
Paano kinakalkula ang bill
| Hakbang | Ano ang nangyayari |
|---|---|
| 1. Assessed value | Tinatasa ng munisipyo ang bawat property sa ilalim ng valuation standards ng MIC. Ang mga gusali ay tinatasa sa replacement cost na binawasan ng depreciation para sa edad. |
| 2. Taxable value | Binabawasan ng special measures at burden adjustment ang assessed value para makuha ang taxable base. |
| 3. Tax | Taxable base × 1.4% (fixed asset tax), dagdag pa ang × 0.3% city planning tax sa 23 wards ng Tokyo. |
Sources: MIC; Tokyo Bureau of Taxation.
Ang pagbawas sa residential land
Ang lupang nasa ilalim ng mga tahanan ay binubuwisan sa isang bahagi lamang ng assessed value nito, ayon sa Tokyo Bureau of Taxation:
| Lupa | Fixed asset tax base | City planning tax base |
|---|---|---|
| Hanggang 200m² bawat tahanan (small residential land) | 1/6 ng value | 1/3 ng value |
| Residential land na higit pa riyan | 1/3 ng value | 2/3 ng value |
Sa isang condominium, ang bawat unit ay itinuturing na isang tahanan. Sa 23 wards, ang city planning tax sa maliliit na residential land ay hinahati rin para sa fiscal 2026. Ang lupa na walang tahanan dito noong 1 Enero, kabilang ang lupa kung saan itinatayo ang isang tahanan, ay hindi nakakakuha ng reduction, maliban sa mga kwalipikadong rebuild.
Burden adjustment
Dahil ang mga valuation ay maaaring tumalon, ang taxable values sa lupa ay tumataas nang paunti-unti patungo sa kanilang buong antas. Para sa residential land na mas mababa sa buong antas nito, ang taxable value ay tumataas bawat taon ng 5% ng buong taxable value, ayon sa Tokyo.
New homes
Ang mga bagong tahanan na tumutugma sa mga kondisyon ng floor-area ay hinahati ang fixed asset tax sa hanggang 120m² ng living space para sa tatlong fiscal years, o limang taon para sa fire-resistant buildings na may tatlo o higit pang palapag, ayon sa Tokyo. Ang mga certified long-life homes ay nakakakuha ng lima at pitong taon.
Who pays and when
Ang may-ari sa register noong 1 Enero ay may pananagutan para sa buong taon, kahit na ang property ay naibenta noong 2 Enero. Ang paghahati ng buwis ng taon sa pagitan ng buyer at seller ay isang commercial custom na napagkasunduan ng mga partido, hindi isang legal na tuntunin, ayon sa Tokyo. Ang mga bill ay ipinapadala kasama ng notice sa unang instalment month at binabayaran sa apat na instalment; sa 23 wards, ito ay sa Hunyo, Setyembre, Disyembre at Pebrero. Walang tax na sinisingil kung ang lupa ng isang may-ari sa isang munisipalidad ay valued sa ilalim ng ¥300,000 o mga building sa ilalim ng ¥200,000; mula fiscal 2027 ang building threshold ay tataas sa ¥300,000, ayon sa MIC.
Illustration: a new house in Tokyo
Illustration only, using Tokyo's own example. Para sa isang 150m² plot na valued sa ¥45 million na may bagong 100m² wooden house na valued sa ¥9 million, kinakalkula ng Tokyo ang fiscal 2026 tax na humigit-kumulang ¥99,750 sa lupa at ¥63,000 sa bahay pagkatapos ng new-home reduction, kasama ang city planning tax na ¥22,500 sa lupa at ¥27,000 sa bahay.
FAQ
Ano ang rate ng buwis sa fixed asset sa Japan? Karaniwang 1.4% ng nabubuwisang halaga, na maaaring baguhin ng isang munisipalidad sa pamamagitan ng ordinansa. Kailan ang susunod na revaluation? Fiscal 2027; ang kasalukuyang base year ay fiscal 2024. Nakabatay ba ang fixed asset tax sa rosenka? Hindi. Ginagamit nito ang assessed value na itinakda ng munisipalidad sa ilalim ng mga pamantayan ng MIC.
Para sa edukasyon lamang — hindi payo sa buwis, legal o pamumuhunan. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.
Ano ang susunod na gagawin
- Suriin ang mga assessed value sa iyong tax statement bawat taon; maaari mong tingnan ang mga maihahambing na halaga sa panahon ng inspeksyon sa Abril.
- Sabihin sa tax office kung magtatayo ka, maggigiba o magbabago ng gamit ng isang tahanan; nakadepende rito ang pagbawas sa lupa.
- Magkasundo sa pamamagitan ng sulat kung paano hahatiin ang buwis ng taon kapag bibili o magbebenta ka.
- Humanap ng verified na property manager na hahawak ng mga bill at notice: proprkey.com/en/pros?segment=operations
- Magtanong sa isang verified na tax adviser upang suriin ang iyong kalagayan: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
Mga Sipi
固定資産税の概要 (Pangkalahatang-tanaw ng buwis sa fixed asset) — Ministry of Internal Affairs and Communications — Staff — n.d. — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 地方税制度｜固定資産税 (Sistema ng lokal na buwis: buwis sa fixed asset) — Ministry of Internal Affairs and Communications — Staff — n.d. — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）(Buwis sa fixed asset at buwis sa city planning: lupa at gusali) — Tokyo Metropolitan Government Bureau of Taxation — Staff — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi