Kung nagmamay-ari ka ng residential o komersyal na real estate sa Malaysia at isinasaalang-alang ang pagbebenta, ang Real Property Gains Tax (RPGT) ang pinakamahalagang variable ng gastos na dapat mong kalkulahin bago maglista. Pinangangasiwaan ng Inland Revenue Board (LHDN), ang RPGT ay ipinapataw sa chargeable gain — ang presyo ng pagbebenta minus ang adjusted acquisition cost — na may mga rate na malaki ang pagkakaiba ayon sa panahon ng paghawak, pagiging residente, at mga relief ng Budget 2026. Saklaw ng gabay na ito ang buong iskedyul ng RPGT 2026, mga exemption, stamp duty, legal fees, at isang konkretong breakdown ng gastos sa pagbebenta ng RM1,000,000.
Iskedyul ng Rate ng RPGT 2026: Sliding Scale ayon sa Panahon ng Paghawak
Ang framework ng RPGT na nakabatay sa panahon ng paghawak sa Malaysia ay humihikayat laban sa panandaliang spekulasyon habang ginagantimpalaan ang pangmatagalang pagmamay-ari. Ang acquisition date ay ang petsa kung kailan na-stamp ang papasok na Sale and Purchase Agreement (SPA), hindi ang petsa ng paglipat ng susi. Ang disposal date ay ang petsa ng pagpirma ng papalabas na SPA.
Mga Mamamayang Malaysian at Permanenteng Residente (PR)
| Panahon ng Paghawak | Rate ng RPGT sa Chargeable Gain |
|---|---|
| Taon 1 (0–12 buwan) | 30% |
| Taon 2 (13–24 buwan) | 20% |
| Taon 3 (25–36 buwan) | 15% |
| Taon 4 (37–48 buwan) | 10% |
| Taon 5 (49–60 buwan) | 10% |
| Taon 6+ (61+ buwan) | 0% |
Mga Hindi Mamamayan, Hindi PR na Dayuhang Indibidwal, at Dayuhang Kumpanya
| Panahon ng Paghawak | Rate ng RPGT sa Chargeable Gain |
|---|---|
| Taon 1–5 | 30% |
| Taon 6+ | 10% |
Ang mga mamamayan at PR ay nag-e-enjoy ng buong exemption sa RPGT mula sa ikaanim na taon, habang ang mga dayuhan ay nahaharap sa permanenteng 10% na minimum. Para sa isang dayuhang nagbebenta ng condo na hawak ng pitong taon na may RM250,000 na kita, ang RPGT ay RM25,000 — isang gastos na wala para sa isang mamamayan sa parehong sitwasyon.
Budget 2026 (MoF) RPGT at Mga Kaugnay na Pagbabago
Inanunsyo ng Ministry of Finance ang mga sumusunod na pagbabago na may kaugnayan sa ari-arian na epektibo mula 1 Enero 2026:
- Lifetime PPR exemption pinalawig nang walang takdang panahon: Ang isang beses na lifetime RPGT relief para sa pagbebenta ng isang pribadong tirahan ng isang mamamayang Malaysian, na dating mag-e-expire sa Disyembre 2025, ay permanente na ngayon. Ang bahay ay dapat na inokupa ng may-ari, asawa, o mga anak bilang pangunahing tirahan nang hindi bababa sa tatlo sa limang taon bago ang pagbebenta.
- MSSS/M40 low-cost disposals mananatiling exempt: Ang mga pagbebenta ng residential properties na RM300,000 pababa ng mga may-ari ng MSSS 2020–2025 ay mananatiling exempt sa RPGT sa anumang haba ng paghawak, pinalawig hanggang 31 Disyembre 2027.
- First-time buyer stamp duty cap pinalawig: Ang MOT stamp duty exemption sa unang RM500,000 ng halaga para sa mga unang beses na bumili ng Malaysian ay pinalawig hanggang 31 Disyembre 2027, na hindi direktang sumusuporta sa liquidity ng secondary market para sa mga nagbebenta.
Ang pangunahing talahanayan ng rate ng RPGT ay nananatiling hindi nagbabago mula 2024/2025.
Mga Exemption sa RPGT at Mga Pinahihintulutang Deduksiyon
Mga pangunahing statutory exemption at deduksiyon:
- Principal private residence (PPR): Isang lifetime exemption bawat mamamayang Malaysian. Ang mga joint owner ay bawat isa ay maaaring mag-claim ng isang exemption sa parehong property.
- Affordable scheme disposals: Ang mga property na nasa ilalim ng RM200,000 na inuri bilang PR1MA, RUMAWIP, PPRT, Rumah Selangorku, o katumbas na state schemes ay exempt sa RPGT para sa mga mamamayan sa anumang haba ng paghawak.
- Family gifts: Ang mga paglilipat sa pagitan ng mag-asawa, magulang-anak, lolo/lola-apo, at magkakapatid ay exempt sa RPGT (walang perang konsiderasyon; kinakailangan ang LHDN Form 22A).
- Inherited property: Itinuturing na walang kita/walang lugi; ang tagapagmana ay nagmamana ng acquisition date at cost base ng orihinal na may-ari.
- Mga pinahihintulutang deduksiyon laban sa chargeable gain: Stamp duty at legal fees sa acquisition, mga resibo ng renovation at structural improvement costs (mga bayad sa arkitekto, pag-apruba ng plano, mga extension), komisyon ng ahente (max 3% residential), valuation fees, at mga gastos sa advertising para sa bumibili/tenant.
Stamp Duty sa Transfer (MOT) 2026 Scale
Ang MOT stamp duty ay teknikal na gastos ng bumibili, ngunit dapat itong maunawaan ng mga nagbebenta upang makipag-ayos nang tumpak sa presyo. Ang 2026 tiered schedule (hindi first-time):
| Bracket ng Halaga ng Property | Rate ng Stamp Duty |
|---|---|
| Unang RM100,000 | 1% |
| RM100,001–RM500,000 | 2% |
| RM500,001–RM1,500,000 | 3% |
| Higit sa RM1,500,001+ | 4% |
Ang mga unang beses na bumili na mamamayang Malaysian ay nag-e-enjoy ng 100% MOT exemption sa mga bahay na RM500,000 pababa (SPA bago ang 31 Dis 2027), na may bahagyang relief hanggang RM1M.
Legal Fees: Sale SPA 2026 Scale
Ang mga bayad ng solicitor ay sumusunod sa Solicitors' Remuneration Order 2023 (SRO 2023) 2026 amendments, residential sale SPA:
| Halaga ng Transaksyon | Legal Fee (hindi kasama ang 8% SST) |
|---|---|
| Unang RM500,000 | 1.00% (min RM500) |
| RM500,001–RM1,000,000 | 0.80% |
| RM1,000,001–RM3,000,000 | 0.70% |
| RM3,000,001–RM5,000,000 | 0.60% |
| Higit sa RM5,000,000 | 0.50% (negotiable) |
Maglaan ng RM1,500–RM3,500 dagdag para sa mga disbursement (mga paghahanap, pagdalo sa Land Office, stamping, discharge, courier).
Sample Cost Breakdown: Pagbebenta ng Property na RM1,000,000
Scenario: Isang mamamayang Malaysian ang nagbebenta ng RM1,000,000 freehold condo na hawak ng 4 na taon at 2 buwan (Taon 5, 10% RPGT band). Orihinal na presyo RM750,000; acquisition stamp duty RM16,000; acquisition legal RM8,000; may resibo na renovation RM65,000; ahente 3%.
Pagkalkula ng Chargeable Gain
| Bahagi | RM |
|---|---|
| Presyo ng pagbebenta | 1,000,000 |
| Bawas: Komisyon ng ahente (3%) | –30,000 |
| Net disposal | 970,000 |
| Bawas: Presyo ng pagbili | –750,000 |
| Bawas: Acquisition stamp duty | –16,000 |
| Bawas: Acquisition legal fees | –8,000 |
| Bawas: Kwalipikadong renovation | –65,000 |
| Chargeable gain | 131,000 |
RPGT na Babayaran
131,000 × 10% = **RM13,100
Mga Gastos sa Transaksyon ng Nagbebenta
| Item | RM |
|---|---|
| RPGT | 13,100 |
| Sale SPA legal (SRO scale + 8% SST) | 9,720 |
| Legal disbursements | 2,400 |
| Stamping (SPA + RPGT Form 1) | 300 |
| Komisyon ng ahente (3%) | 30,000 |
| Quit rent / assessment (pro-rated) | 380 |
| Bank redemption processing fee | 150 |
| Kabuuang gastos ng nagbebenta | 56,050 |
Net Proceeds (bago ang loan redemption)
RM1,000,000 – RM56,050 = **RM943,950
Mga Pangwakas na Tala
Ang dalawang buwang pagkaantala sa paglista ay maaaring maglipat sa iyo mula sa 20% Year 2 band patungo sa 15% Year 3 band — libu-libong ipon. Mga dayuhang nagbebenta: karaniwang nag-i-withhold ang mga abogado ng bumibili ng 3% ng kabuuang presyo ng pagbebenta para sa remittance ng RPGT maliban kung may advance LHDN clearance. Ang mga joint owner ay tinatasa nang paisa-isa sa kanilang proporsyonal na bahagi, bawat isa ay kwalipikado para sa kanilang sariling mga exemption. Palaging i-modelo ang pinakamasama at pinakamahusay na mga sitwasyon bago tanggapin ang isang Letter of Offer.