Maaari bang magmay-ari ng condo ang mga dayuhan sa Pilipinas? Ang limitasyon ng Condominium Act, at ang 6% capital gains tax sa mga resale

Maaaring bumili ang mga dayuhan ng mga condominium unit sa Pilipinas, ngunit walang bisa ang isang benta kung ito ay magtutulak sa pagmamay-ari ng mga dayuhan sa condominium corporation na lumampas sa legal na limitasyon. Ang mga resale ng mga unit na hawak bilang capital assets ay nagbabayad ng final 6% capital gains tax batay sa pinakamataas sa presyo, zonal value at assessed value.

Buod

Ang Condominium Act ng Pilipinas, Republic Act No. 4726 ng 1966, ang namamahala sa pagmamay-ari ng condominium. Sinasabi ng Seksyon 5 na ang pagbebenta ng isang unit ay may kasamang bahagi ng may-ari sa mga common area o sa condominium corporation na nagmamay-ari ng mga ito. Kung ang isang korporasyon ang nagmamay-ari ng mga common area, ang isang pagbebenta ay hindi wasto kung ito ay magtutulak sa foreign ownership ng korporasyong iyon na lumampas sa "mga limitasyong ipinapataw ng mga umiiral na batas". Kung ang mga may-ari ng unit ay direktang nagmamay-ari nang sama-sama ng mga common area, ang mga unit ay maaaring ibenta lamang sa mga mamamayang Pilipino o sa mga kumpanyang hindi bababa sa 60% na pagmamay-ari ng Pilipino, maliban kung sa pamamagitan ng mana.

Kapag ang isang unit na hawak bilang capital asset ay muling ibinenta, ang nagbebenta ay nagbabayad ng final 6% capital gains tax (CGT) batay sa selling price, zonal value o assessor's market value, alinman ang pinakamataas, at documentary stamp tax (DST), ayon sa Bureau of Internal Revenue (BIR).

Ano ang ibig sabihin nito para sa mga dayuhang bumibili ng condo sa Pilipinas

Paano gumagana ang foreign limit

Paano hawak ang mga common area	Sino ang maaaring bumili ng unit
Ng isang condominium corporation	Kahit sino, hangga't ang pagbebenta ay hindi magtutulak sa foreign ownership ng korporasyon na lumampas sa legal na limitasyon
Direkta ng mga may-ari ng unit bilang co-owners	Mga mamamayang Pilipino at mga kumpanyang hindi bababa sa 60% na pagmamay-ari ng Pilipino, maliban kung sa pamamagitan ng mana

Pinagmulan: Republic Act No. 4726, Seksyon 5.

Para sa isang dayuhang bumibili, ang tanong ay kung gaano karami sa condominium corporation ang pagmamay-ari na ng mga dayuhan. Kung ang isang pagbebenta ay lalabag sa limitasyon, ito ay hindi wasto, kahit pa sa pagitan ng mga kusang pumapayag na partido. Tanungin ang developer o ang condominium corporation para sa kasalukuyang foreign share bago ka magbayad ng deposito.

Pagrerehistro ng pagbili

Hindi maaaring mairehistro ang isang resale maliban kung may kasama itong sertipiko mula sa management body ng proyekto na sumusunod ito sa declaration of restrictions, ayon sa Seksyon 18. Pagkatapos ay maglalabas ang Register of Deeds ng "condominium owner's" na kopya ng titulo. Ang bawat unit ay hiwalay na tinatasa para sa real property tax (Seksyon 25).

Mga buwis sa isang resale

Para sa pagbebenta ng real property na hawak bilang capital asset, ang Form 1706 guidelines ng BIR ay nagtatakda ng final 6% CGT sa selling price, sa zonal value na itinakda ng BIR, o sa market value sa tax declaration, alinman ang pinakamataas. Ang return ay inihahain at binabayaran sa loob ng 30 araw mula ng pagbebenta; para sa instalment sales, sa loob ng 30 araw mula ng unang down payment at ng bawat kasunod na instalment. May DST din na dapat bayaran, batay sa consideration o market value, alinman ang mas mataas, gamit ang BIR Form 2000-OT. Ang property na ibinenta sa kurso ng negosyo, tulad ng pagbebenta ng developer, ay hindi capital asset at binubuwisan sa ilalim ng ibang mga patakaran.

Ilustrasyon: isang PHP 10 milyong resale

Ilustrasyon lamang. Isang dayuhang may-ari na humahawak ng unit bilang personal na investment ay ibinenta ito sa halagang PHP 10 milyon. Ang zonal value ay PHP 8 milyon at ang assessed market value ay PHP 6 milyon. Ang CGT ay 6% ng PHP 10 milyon, o PHP 600,000, na dapat bayaran sa loob ng 30 araw mula ng pagbebenta.

FAQ

Maaari bang magmay-ari ng condo unit ang isang dayuhan sa Pilipinas? Oo, kung ang mga common area ay hawak ng isang condominium corporation at ang pagbebenta ay nagpapanatili ng foreign ownership sa loob ng legal na limitasyon. Laging 6% ba ang capital gains tax? Ito ay 6% sa mga pagbebenta ng real property na hawak bilang capital asset; ang mga pagbebenta sa ordinaryong kurso ng negosyo ay binubuwisan nang iba. Sa aling value nakabatay ang CGT? Sa pinakamataas sa selling price, BIR zonal value at market value ng assessor.

Edukasyon lamang — hindi payo sa buwis, legal o pamumuhunan. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.

Ano ang susunod na gawin

Tanungin ang condominium corporation para sa kasalukuyang bahagi ng foreign ownership bago ka mag-reserve ng unit.
Suriin ang titulo at ang master deed sa Register of Deeds.
Magkasundo sa deed of sale kung sino ang magbabayad ng CGT, DST at mga gastos sa transfer.
Hilingin sa isang beripikadong abogado na asikasuhin ang transfer: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
Ihambing ang mga condo for sale: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

Mga Sanggunian

Republic Act No. 4726 (The Condominium Act) — Senate of the Philippines Legislative Reference Bureau — Congress of the Philippines — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 Capital Gains Tax Return: guidelines and instructions — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT Documentary Stamp Tax Declaration/Return (One-Time Transactions): guidelines — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf