Buod
Ang isang nangungupahan sa jeonse sa South Korea ay nagbabayad ng malaking lump-sum deposit sa halip na buwanang upa at ibinabalik ito kapag natapos ang lease. Ang Housing Lease Protection Act ay nagbibigay sa nangungupahan ng mga karapatan laban sa isang bagong may-ari mula sa araw pagkatapos nilang kunin ang pagmamay-ari at makumpleto ang resident registration, na itinuturing na nagawa kapag naisumite na ang move-in report. Sa pagkakaroon din ng fixed date (확정일자) sa kontrata, ang nangungupahan ay maaaring mabayaran mula sa isang auction nang mas una kaysa sa mga susunod na creditor, ayon sa English translation ng Act ng gobyerno.
Ang mga nangungupahan ay maaari ring bumili ng deposit return guarantee mula sa Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG), na nagbabayad ng deposit kung hindi ito bayaran ng landlord. Tumatanggap ang HUG ng mga deposit na hanggang KRW 700 milyon sa capital region at KRW 500 milyon sa ibang lugar.
Ano ang ibig sabihin nito para sa mga nangungupahan sa South Korea
Tatlong hakbang na nagpoprotekta sa deposit
| Hakbang | Ano ang ibinibigay nito sa iyo | Legal na batayan |
|---|---|---|
| Lumipat at magsumite ng move-in report | Ang lease ay nagbibigkis sa isang bagong may-ari mula sa susunod na araw | Act, Article 3 |
| Kumuha ng fixed date sa kontrata | Priority repayment mula sa isang auction o public sale kaysa sa junior creditors | Act, Article 3-2 |
| Kumuha ng deposit return guarantee | Binabayaran ng HUG ang deposit kung hindi ito bayaran ng landlord | HUG product terms |
Sources: Housing Lease Protection Act (English translation); HUG.
Ang isang bagong may-ari ng tahanan ay pumapalit sa posisyon ng landlord, kaya ang lease at ang obligasyon sa deposit ay naipapasa kasama ng pagbebenta, ayon sa Article 3. Ang isang lease na walang fixed term, o may term na wala pang dalawang taon, ay itinuturing na dalawang taon, at ang lease ay nagpapatuloy hanggang mabayaran ang deposit (Article 4).
Maliliit na deposito
Ang mga nangungupahan na may mas maliliit na deposito ay maaaring makabawi ng itinakdang halaga bago pa man ang mga secured creditor, sa kondisyon na sila ay lumipat at naghain ng move-in report bago mairehistro ang isang auction, sa ilalim ng Article 8. Ang mga kwalipikadong deposito at halaga ay itinakda ng Presidential Decree at may takda na kalahati ng halaga ng tahanan.
Deposit return guarantee ng HUG
Sinasaklaw ng guarantee ng HUG ang mga apartment, residential officetel, multi-family at row house, detached at multi-household na bahay, at senior welfare housing, ayon sa HUG. Maaari mong i-guarantee ang lahat o bahagi ng deposito, sa loob ng mga takdang nabanggit sa itaas. Ang bayad ay ang guaranteed amount × rate na 0.115% hanggang 0.154% kada taon, depende sa deposito, uri ng tahanan at debt ratio, na pro-rated para sa tagal ng lease. Ang pag-apply online o pagbabayad nang isang lump sum ay parehong may 3% discount.
Dapat kang mag-apply bago lumipas ang kalahati ng tagal ng lease, binibilang mula sa huling ng alinman sa petsa ng pagbabayad ng balanse at ng move-in report. Hinihingi ng HUG ang kontrata kasama ang fixed date nito, talaan ng mga sambahayan na nakarehistro sa address, patunay na nabayaran mo ang deposito, at ang iyong resident registration. Ang guarantee ay tumatagal hanggang isang buwan pagkatapos ng pagtatapos ng lease. Noong Oktubre 2026, sinabi ng HUG na ang mga aplikasyon para sa apartment at officetel ay pansamantalang suspendido dahil sa pagdagsa ng demand, maliban kung ang landlord ay isang kumpanya.
Halimbawa: isang KRW 300 milyong deposito
Halimbawa lamang. Isang nangungupahan ang nag-guarantee ng KRW 300 milyong deposito sa dalawang taong lease. Sa pinakamababang rate na 0.115% kada taon, ang bayad ay humigit-kumulang KRW 690,000 para sa dalawang taon bago ang mga discount; sa 0.154% ito ay humigit-kumulang KRW 924,000.
FAQ
Kailan nagsisimula ang proteksyon ng isang jeonse tenant? Mula sa araw pagkatapos lumipat ng tenant at mag-file ng move-in report. Ano ang idinadagdag ng fixed date? Priority repayment ng deposit mula sa auction o public sale nang nauuna sa junior creditors. Magkano ang maaaring i-guarantee ng HUG? Hanggang KRW 700 milyon sa capital region at KRW 500 milyon sa ibang lugar.
Para sa edukasyon lamang — hindi tax, legal o investment advice. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.
Ano ang susunod na gagawin
- Suriin ang property register para sa mga mortgage at seizure bago ka pumirma, at ihambing ang mga utang sa halaga ng bahay.
- I-file ang move-in report at kunin ang fixed date sa araw na lumipat ka.
- Mag-apply para sa deposit return guarantee nang maaga bago lumipas ang kalahati ng lease term.
- Hilingin sa isang verified na abogado na i-review ang lease: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Ihambing ang mga bahay na uupahan: proprkey.com/en/properties