Buwis sa Capital Gains ng Ari-arian sa Taiwan at mga Reporma sa Kontrata ng Pre-Sale na Bahay: Gabay para sa Bumibili sa 2026

Ang pagbili ng residential property sa Taiwan ay nangangailangan ng pag-navigate sa capital gains taxation, transfer fees, at—mula noong mga pag-amyenda sa Average Land Rights Act ng 2025–2026—mas mahigpit na mga patakaran na namamahala sa mga transaksyon ng pre-sale (預售屋, yùshòuwū). Ang gabay na ito ay nagbubuod sa rehimen ng Agosto 2026 para sa mga domestic, bumabalik na expat, at kwalipikadong dayuhang mamimili.

House and Land Transaction Income Tax (房屋土地交易所得稅): Mga Progresibong Bracket

Mula noong 2021, ang pinag-isang House and Land Transaction Income Tax (房屋土地交易所得稅) ng Taiwan ay nalalapat sa pinagsamang netong kita sa parehong gusali at lupa, gamit ang mga progresibong rate batay sa panahon ng paghawak para sa mga indibidwal na nagbebenta:

Tala sa 10-taong bracket:** Ang 20% na rate ay mas mataas kaysa sa 15% na rate para sa 5 taon, ngunit ang mga nagbebenta ng mga property na 10+ taon ay tumatanggap ng mas mataas na cost-basis inflation adjustment (物價指數調整) na karaniwang nagpapababa ng taxable gain nang sapat upang mabawi ang pagkakaiba sa rate. Ang mga may-ari na nakatira sa property na may rehistrasyon ng sambahayan (戶籍) sa property sa loob ng anim na magkakasunod na taon ay kwalipikado para sa isang beses na panghabambuhay na exemption sa unang NTD 4M (≈USD 126K) ng kita, na may karaniwang 10-taong rate na nalalapat sa itaas ng threshold na iyon.

Netong kita = Presyo ng Pagbebenta − (Orihinal na Presyo ng Pagbili + Mga Bayarin sa Pagkuha + Mga Pinakinabangang Pagpapabuti + Mga Gastos sa Pagbebenta + LVIT na binayaran sa pagbebenta). Kinakailangan ang paghahain sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng paglipat ng rehistrasyon.

Pre-Sale House (預售屋) Red Ticket (紅單) Ban: 2026 Limang-Taong Pagbabawal sa Paglipat at Mga Parusa

Ang nagtatakda ng 2026 na reporma ay ang 全面禁止預售屋紅單轉讓 (komprehensibong pagbabawal sa pagtatalaga ng pre-sale red-ticket 紅單 hóngdān) sa ilalim ng binagong Average Land Rights Act (平均地權條例), na may bisa mula Enero 2025 na may mga karagdagang direktiba sa pagpapatupad na epektibo noong Marso 2026.

Ang "red ticket" ay dating naglalarawan sa impormal na kasanayan ng pagbebenta ng posisyon ng isang pre-sale buyer bago matapos ang gusali at magkaroon ng rehistrasyon—na nagpapahintulot sa mga speculator na kumita nang hindi nagbabayad ng karaniwang transfer taxes at fees.

Ang balangkas ng 2025–2026 ay nagpapatupad ng tatlong nagbubuklod na patakaran:

1. Limang-taong statutory transfer ban. Ang isang pre-sale buyer ay hindi maaaring magtalaga o mag-dispose ng mga karapatan sa kontrata (sa pamamagitan ng pribadong kasunduan, trust declaration, o iba pa) sa loob ng limang buong taon mula sa notarization date (公證日) ng pre-sale contract o huling petsa ng paglipat ng rehistrasyon, alinman ang mas huli.
2. Mga administratibong parusa. Ang mga multa ay mula NTD 150,000 hanggang NTD 4.5 milyon (USD 4.7K–USD 141.5K). Ang Civil Code ay nagtatakda na ang mga hindi naaprubahang pagtatalaga ay walang bisa mula sa simula (自始無效), kaya ang assignee ay walang maipapatupad na paghahabol.
3. Kriminal na referral para sa mga sindikato. Ang mga tagapamagitan o kawani na sistematikong nagpapadali sa mga paglipat ay maaaring harapin ang imbestigasyon sa ilalim ng Money Laundering Control Act at Fraud Act, na may mga sentensyang hanggang limang taon.

Pinahihintulutang Substitute Sale Contract (替代銷售契約) Proseso ng Pag-apruba

Ang makitid na mga regulatory exception ay nagpapahintulot sa mga pre-sale buyer na humingi ng pag-apruba para sa isang Substitute Sale Contract (替代銷售契約)—ang tanging legal na mekanismo para baguhin ang isang bumibili bago matapos ang limang-taong ban.

Mga kwalipikadong pangyayari:

• Pagkamatay ng orihinal na bumibili (paglipat sa statutory heir);
• Hindi na maibabalik na diborsyo o pagbuwag ng domestic partnership na nangangailangan ng paghahati ng ari-arian ng mag-asawa;
• Dokumentadong pangmatagalang kawalan ng trabaho, malubhang kapansanan, o insolvency na idineklara ng korte;
• Relokasyon na inuutos ng employer sa labas ng Taiwan, na opisyal na na-verify.

Ang aplikasyon ay dapat ihain nang magkasama ng orihinal na bumibili, iminungkahing kapalit, at developer sa lokal na Land Administration Bureau (直轄市地政局 / 縣市地政局). Ang developer ay nagpapanatili ng unilateral refusal rights, at ang mga karaniwang kontrata ay nagpapahintulot ng administrative processing fee na may cap na 2% ng hindi pa nababayarang balanse. Ang pinagmulang bangko ay dapat ding maglabas ng no-objection letter na nagkukumpirma na ang kapalit ay nakakatugon sa orihinal na LTV at debt-servicing criteria.

Developer Performance Bond (履約保證金) 15% na Kinakailangan

Ang mga pag-amyenda sa Average Land Rights Act ng 2025 at mga direktiba ng Consumer Protection Committee (消保會) ay nangangailangan na ang bawat lisensyadong pre-sale developer ay mag-post ng irrevocable Developer Performance Bond (履約保證金) na katumbas ng minimum na 15% ng kabuuang inaasahang pinagsamang kita sa pagbebenta ng proyekto sa isang aprubadong financial guarantor bago tumanggap ng mga deposito o pumirma ng mga kontrata.

Hinahawakan ng isang kwalipikadong third-party bank o trust company (aprubadong listahan na inilalathala kada quarter ng Ministry of Finance), ang bond ay ibinabayad sa mga bumibili lamang sa mga na-verify na sitwasyon:

• Pagkabangkarote, liquidation, o receivership ng developer bago matapos;
• Pagkabigong makuha ang Construction Use Permit (使用執照) sa loob ng 18 buwan mula sa nakatakdang petsa;
• Paglihis sa floor area na lumalampas sa ±10% mula sa notarized plan nang walang pahintulot ng bumibili;
• Kumpirmadong structural defects (mga pundasyon, load-bearing walls, seismic bracing) sa loob ng unang taon ng paglipat.

Maaaring i-verify ng mga bumibili ang katayuan ng bond sa pamamagitan ng Pre-Sale Housing Information Platform (預售屋資訊查詢系統) ng Ministry of the Interior gamit ang registration number ng proyekto bago gumawa ng anumang pagbabayad.

Registration Transfer Fee, Deed Tax, at Land Value Increment Tax sa Pagsasara

Higit pa sa capital gains tax ng nagbebenta, ang kumpletong pagbili ng property sa Taiwan ay nag-trigger ng tatlong pangunahing closing costs (sasagutin ng bumibili maliban kung ang kasunduan sa pagbili ay nag-negotiate ng iba):

1. Registration Transfer Fee (登記規費) — 0.1% ng assessed taxable value. Kinokolekta ng lokal na Land Registration Office (地政事務所) sa paglipat ng pagmamay-ari. Ang "assessed taxable value" (公告現值) ay karaniwang katumbas ng 40–65% ng aktwal na presyo ng transaksyon, kaya ang epektibong gastos ay mas mababa kaysa sa 0.1% ng headline price.
2. Deed Tax (契稅) — 6% ng assessed taxable value ng istraktura ng gusali (hindi kasama ang lupa). Ayon sa batas, obligasyon ito ng bumibili sa ilalim ng mga karaniwang kontrata ng Ministry of the Interior. Ang 6% na residential rate ay pare-parehong nalalapat; ang commercial, industrial, at agricultural na mga kategorya ay may 4–6% na magkakaibang rate.
3. Land Value Increment Tax (土地增值稅, LVIT). Legal na obligasyon ito ng nagbebenta (at deductible mula sa House/Land Transaction Income Tax sa itaas), ngunit madalas na nag-negotiate ang mga bumibili ng alokasyon. Ang LVIT ay nalalapat sa inflation-adjusted na pagtaas ng halaga ng lupa sa pagitan ng pagkuha ng nagbebenta at kasalukuyang paglipat, gamit ang 20%, 30%, o 40% na bracket batay sa laki ng kita. Ang mga may-ari na nakatira sa property na may rehistrasyon ng sambahayan na may hawak na 20+ taon ay tumatanggap ng 50% na pagbawas sa rate ng LVIT.

Dapat maglaan ang mga bumibili ng humigit-kumulang 6–8% ng kabuuang halaga ng transaksyon para sa pinagsamang closing costs at pinapayuhan na kumuha ng lisensyadong conveyancer (地政士) upang i-coordinate ang notarization, registration, at paghahain ng buwis para sa pagsunod sa mga deadline at dokumentasyon.