Ang pagkumpleto ng pagbili ng ari-arian sa Thailand ay nangangailangan ng malinaw na pag-unawa sa mga bayarin, buwis, at gastos sa rehistrasyon na itinakda ng batas na naaangkop sa Land Department sa nakatakdang petsa ng paglilipat. Ang gabay na ito ay nagpapaliwanag ng bawat bahagi ng istruktura ng gastos sa transaksyon, tinutukoy kung sinong partido ang karaniwang responsable sa pagbabayad, nagbibigay ng halimbawang kalkulasyon gamit ang 10 milyong THB na pagbili ng condominium, at binabalangkas ang karaniwang proseso ng pagpapatupad ng kasunduan sa pagbebenta at pagbili (SPA) para sa parehong leasehold at freehold na mga ari-arian. Dapat tandaan ng mga bumibili at nagbebenta na habang ang mga rate ng bayarin ay pambansang itinakda, ang napagkasunduang paghahati ng mga gastos ay palaging usaping kontraktwal sa pagitan ng mga partido at dapat na malinaw na nakasaad sa SPA bago ito isagawa.

Mga Pangunahing Bayarin at Buwis sa Paglilipat

Ang karaniwang hanay ng mga bayarin sa paglilipat na naaangkop sa karamihan ng mga transaksyon sa residential na ari-arian sa Thailand ay binubuo ng limang pangunahing bahagi: ang Transfer Fee, Specific Business Tax (SBT), Stamp Duty, Withholding Tax, at, kung naaangkop, ang Mortgage Registration Fee. Ang bawat isa ay ipinapataw batay sa isang tiyak na base ng halaga, na sa praktika ay ang mas mataas sa aktwal na idineklarang presyo ng transaksyon o ang opisyal na appraisal value ng Land Department para sa kaugnay na ari-arian at lokasyon.

Transfer Fee (2 porsiyento):** Ang Transfer Fee ay ang pangunahing bayarin na itinakda ng batas para sa paglilipat ng pagmamay-ari o pangmatagalang leasehold interest mula sa nagbebenta patungo sa bumibili. Ito ay sinisingil sa flat rate na 2 porsiyento ng naaangkop na halaga. Sa karaniwang kasanayan sa merkado ng condo sa Bangkok, ang Transfer Fee ay karaniwang hinahati nang pantay sa pagitan ng bumibili at nagbebenta, na ang bawat partido ay nagbabayad ng 1 porsiyento. Sa Phuket at iba pang panlalawigang merkado, nag-iiba ang kasanayan ayon sa uri ng transaksyon, kung saan ang mga transaksyon sa villa ay madalas na ang nagbebenta ang sumasagot sa buong 2 porsiyento bilang bahagi ng negosasyon. Ang Transfer Fee ay naaangkop sa parehong freehold title transfers (Nor Sor 4 Gor / Chanote) at sa pagtatalaga o paglikha ng rehistradong 30-taong leasehold interest, kaya ito ay may kaugnayan sa halos lahat ng nakaayos na pagbili ng ari-arian.

Specific Business Tax (3.3 porsiyento):** Ang Specific Business Tax, o SBT, ay isang buwis na nakabatay sa halaga na naaangkop kapag ang nagbebenta ay isang rehistradong negosyo, isang developer na nagbebenta ng stock-in-trade, o isang pribadong indibidwal na nagbebenta sa loob ng limang taong panahon ng pagmamay-ari pagkatapos ng pagbili. Ang rate ay 3.0 porsiyento ng halaga, dagdag ang 0.3 porsiyentong municipal surtax, na nagbibigay ng pinagsamang epektibong rate na 3.3 porsiyento. Mahalaga, ang SBT ay pumapalit sa Stamp Duty sa mga transaksyon kung saan ito naaangkop — ang dalawang bayarin ay magkahiwalay, hindi pinagsasama. Ang mga pribadong indibidwal na nagbebenta ng ari-arian na hawak nila nang higit sa limang magkakasunod na taon, at ginamit bilang pangunahing tirahan nang hindi bababa sa isang taon, ay karaniwang hindi kasama sa SBT at sa halip ay nagbabayad ng Stamp Duty sa mas mababang rate na 0.5 porsiyento. Ang SBT ay halos palaging gastos ng nagbebenta sa merkado ng Thai, dahil ito ay nagmumula sa nabubuwisang pagbebenta ng nagbebenta, bagaman hindi karaniwan para sa mga developer na mag-advertise ng mga promosyonal na pakete na "bumibili ang magbabayad ng lahat ng bayarin" na epektibong isinasama ang gastos ng SBT sa headline na presyo ng pagbili.

Stamp Duty (0.5 porsiyento):** Ang Stamp Duty ay naaangkop sa mga paglilipat ng ari-arian na hindi saklaw ng Specific Business Tax — pinakakaraniwan, ang mga muling pagbebenta ng mga pribadong indibidwal na nagmamay-ari ng ari-arian nang higit sa limang taon. Ito ay sinisingil sa 0.5 porsiyento ng halaga ng paglilipat. Tulad ng SBT, ang Stamp Duty ay teknikal na obligasyon ng nagbebenta sa ilalim ng batas sa buwis ng Thai, bagaman ang SPA ay karaniwang tumutukoy sa napagkasunduang paghahati sa pagitan ng mga partido. Dapat i-verify ng mga bumibili ang panahon ng pagmamay-ari ng nagbebenta at katayuan ng rehistrasyon sa buwis sa panahon ng due diligence, dahil ang maling pag-uuri sa pagitan ng SBT at Stamp Duty ay maaaring magresulta sa pagkakaiba ng hanggang 2.8 porsiyento ng halaga ng ari-arian sa alinmang direksyon, na maaaring maging malaking halaga para sa mid-range at luxury na mga ari-arian.

Withholding Tax (1 porsiyento):** Ang Withholding Tax sa mga paglilipat ng ari-arian ay ibinabawas sa pinagmulan ng Land Department sa oras ng paglilipat, sa flat rate na 1 porsiyento ng halaga. Ito ay gumagana bilang paunang bayad laban sa personal o corporate income tax liability ng nagbebenta na nagmumula sa pagbebenta. Para sa mga indibidwal na nagbebenta, ang 1 porsiyentong ibinawas ay maaaring i-credit laban sa kanilang taunang personal income tax return at maaaring magresulta sa refund kung ang aktwal na capital gain, na kinakalkula gamit ang progresibong formula ng Revenue Department, ay mas mababa kaysa sa flat na halagang ibinawas. Para sa mga korporasyong nagbebenta at developer, ang withholding tax ay itinuturing na bayad sa buwis laban sa kanilang taunang corporate income tax liability. Karaniwan, ang Withholding Tax ay itinuturing na gastos ng nagbebenta at ibinabawas sa mga nalikom sa pagbebenta sa halip na bayaran nang hiwalay, bagaman dapat palaging kumpirmahin ng SPA ang eksaktong mekanismo upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan sa appointment sa paglilipat.

Mortgage Registration Fee (1 porsiyento)

Ang mga bumibili na nagpopondo sa kanilang pagbili gamit ang Thai bank mortgage ay magkakaroon ng hiwalay na Mortgage Registration Fee, na sinisingil sa 1 porsiyento ng rehistradong halaga ng pangunahing utang — hindi ng halaga ng ari-arian. Ang bayaring ito ay sumasaklaw sa gastos ng Land Department sa pagrehistro ng interes ng nagpapautang (isang mortgage o, mas karaniwan sa Thailand, isang suretyship-cum-mortgage structure) laban sa titulo ng lupa. Ang Mortgage Registration Fee ay palaging responsibilidad ng bumibili-tagautang. Halimbawa, ang isang bumibili na bibili ng 10 milyong THB na condo na may 70 porsiyentong loan-to-value mortgage na 7 milyong THB ay magbabayad ng 70,000 THB sa Mortgage Registration Fee. Dapat ding maglaan ng badyet ang mga bumibili para sa bayad sa pag-aayos ng utang ng bangko, karaniwang nasa pagitan ng 1 at 1.5 porsiyento ng halaga ng utang, at isang nominal na fire insurance premium, na karaniwang kinakailangan ng karamihan sa mga nagpapautang bilang kondisyon para sa paglabas ng pondo.

Halimbawang Kalkulasyon: 10 Milyong THB na Condominium sa Bangkok

Upang ilarawan ang pinagsamang mga gastos sa transaksyon, isaalang-alang ang muling pagbebenta ng isang 10 milyong THB na freehold condominium sa Bangkok, kung saan ang pribadong indibidwal na nagbebenta ay nagmamay-ari ng unit sa loob ng pitong taon, na nag-trigger ng Stamp Duty sa halip na Specific Business Tax, at ang bumibili ay nagpopondo ng 60 porsiyento ng presyo ng pagbili gamit ang Thai mortgage. Ang halaga ng Land Department ay katumbas ng presyo ng kontrata para sa pagiging simple.

Sa panig ng nagbebenta, ang mga gastos ay: Stamp Duty sa 0.5 porsiyento na katumbas ng 50,000 THB, Withholding Tax sa 1 porsiyento na katumbas ng 100,000 THB, at kalahati ng Transfer Fee ng nagbebenta sa 1 porsiyento na katumbas ng 100,000 THB, na nagbibigay ng kabuuang gastos sa panig ng nagbebenta na 250,000 THB, o 2.5 porsiyento ng presyo ng pagbebenta. Sa panig ng bumibili, ang mga gastos ay: kalahati ng Transfer Fee ng bumibili sa 1 porsiyento na katumbas ng 100,000 THB, dagdag ang Mortgage Registration Fee sa 1 porsiyento ng 6 milyong THB na utang na katumbas ng 60,000 THB, para sa kabuuang gastos sa panig ng bumibili na 160,000 THB, o 1.6 porsiyento ng presyo ng pagbili. Ang pinagsamang mga bayarin na itinakda ng batas para sa transaksyon ay kabuuang 410,000 THB, na kumakatawan sa humigit-kumulang 4.1 porsiyento ng 10 milyong THB na konsiderasyon. Kung ang parehong unit ay ibinebenta ng isang developer o isang indibidwal sa loob ng limang taong SBT window, ang Stamp Duty na 50,000 THB ay papalitan ng Specific Business Tax na 330,000 THB, na magtataas ng kabuuang gastos sa transaksyon sa 690,000 THB o 6.9 porsiyento ng konsiderasyon.

Mga Pagsasaalang-alang sa Leasehold Kumpara sa Freehold

Ang istruktura ng bayarin para sa mga pagbili ng leasehold ay naiiba sa mga pagbili ng freehold sa ilang mahahalagang aspeto. Ang unang paglikha o pagtatalaga ng isang rehistradong 30-taong leasehold interest ay napapailalim sa parehong 2 porsiyentong Transfer Fee tulad ng freehold, na kinakalkula laban sa capitalized o prepaid na halaga ng lease sa halip na ang halaga ng pinagbabatayan na lupa. Dahil karamihan sa mga transaksyon sa leasehold ay nakaayos bilang mga bagong grant mula sa isang developer-panginoong maylupa, sa halip na mga pagtatalaga mula sa isang nakaraang pribadong lessee, ang Specific Business Tax sa 3.3 porsiyento ay ang pamantayan sa halip na Stamp Duty. Ang mga ari-arian na leasehold ay hindi naglilipat ng pagmamay-ari ng pinagbabatayan na lupa, kaya ang pamamaraan ng appraisal ng Land Department ay nakatuon sa kasalukuyang halaga ng termino ng lease at anumang mga pagpapabuti, na maaaring magresulta sa mas mababang halaga para sa mga ari-arian ng katumbas na grado kumpara sa mga freehold na maihahambing. Ang mga bumibili ng leasehold na nangangailangan ng financing ay dapat tandaan na ang mga Thai bank ay karaniwang nag-aalok ng mas mababang loan-to-value ratios para sa leasehold collateral — karaniwang 50 hanggang 60 porsiyento sa halip na 70 hanggang 80 porsiyento na magagamit para sa freehold condominiums — at ang ilang mga nagpapautang ay nagpapataw ng minimum na natitirang termino ng lease na 25 taon sa punto ng paglikha ng utang.

Ang Karaniwang Proseso ng SPA

Ang karaniwang proseso ng transaksyon para sa residential na ari-arian sa Thailand ay sumusunod sa isang predictable na pagkakasunod-sunod, na nagsisimula sa pagpapatupad ng isang Sales and Purchase Agreement at nagtatapos sa appointment sa paglilipat sa panlalawigan o distritong Land Office. Pagkatapos magkasundo sa presyo at komersyal na mga termino, ang bumibili ay karaniwang nagbabayad ng reservation deposit na nasa pagitan ng 50,000 at 200,000 THB upang alisin ang ari-arian sa merkado, na sinusundan sa loob ng 14 hanggang 21 araw ng pagpirma ng pormal na SPA at pagbabayad ng 10 hanggang 15 porsiyentong deposito (kasama ang halaga ng reservation). Ang SPA ay tutukoy sa mekanismo ng pagbabayad ng balanse, ang kontraktwal na petsa ng pagkumpleto o paglilipat, at ang napagkasunduang paghahati ng lahat ng bayarin sa paglilipat, buwis, at mga singil ng Land Department, kasama ang anumang mga warranty ng developer o representasyon ng nagbebenta tungkol sa titulo, katayuan ng pananakop, at mga hindi pa nababayarang utility o maintenance charges.

Sa pagitan ng pagpirma ng SPA at ng petsa ng paglilipat, ang legal na kinatawan ng bumibili ay magsasagawa ng buong paghahanap ng titulo sa Land Department upang i-verify ang rehistradong interes ng nagbebenta, kumpirmahin ang kawalan ng mga hindi awtorisadong encumbrances, liens, o mga paghahabol ng ikatlong partido, at i-cross-check ang opisyal na appraisal value ng Land Department. Kung may kasamang mortgage financing, ang bangko ay magsasagawa ng sariling valuation, maghahanda ng mga dokumento ng utang, at kukumpirmahin ang kahandaan sa paglabas ng pondo, karaniwang nangangailangan ng bumibili na bayaran ang bayad sa pag-aayos ng utang at isagawa ang mortgage deed bago ang appointment sa paglilipat.

Sa nakatakdang petsa ng paglilipat, ang parehong partido o ang kanilang mga awtorisadong abogado ay dumadalo sa Land Department na may orihinal na SPA, wastong mga dokumento ng pagkakakilanlan, at ebidensya ng anumang kinakailangang tax clearances. Ang Land Officer ay nag-verify ng mga dokumento, kinakalkula ang mga huling bayarin at buwis batay sa mas mataas sa halaga ng kontrata o opisyal na appraisal, at kinokolekta ang pagbabayad — karamihan sa mga opisina ay tumatanggap ng certified banker's drafts o direktang bank transfers. Kapag ang lahat ng mga singil ay nabayaran at ang paglilipat ay nairehistro, ang Land Department ay naglalabas ng bagong titulo ng lupa o na-update na rehistrasyon ng lease sa bumibili, at ang mga nalikom sa pagbebenta, minus ang mga bayarin sa panig ng nagbebenta at anumang naaangkop na withholding, ay inilalabas sa nagbebenta. Pagkatapos ng paglilipat, ang abogado ng bumibili ay karaniwang humahawak sa rehistrasyon ng pagbabago ng pagmamay-ari sa kaugnay na juristic person management office, Metropolitan Electricity Authority, at Provincial Waterworks Authority upang matiyak ang malinis na paglipat ng lahat ng service account at mga karapatan sa common-area membership.