Maaari bang magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan sa Cambodia? Ipinaliwanag ang perpetual leases 2026

Buod

Hindi maaaring magmay-ari ng lupa sa Cambodia ang isang dayuhang mamimili. Ang pagbabayad para sa isang bahay o isang lugar para sa villa ay hindi naglalagay ng lupang iyon sa pangalan ng mamimili. Inilalaan ng Konstitusyon at ng Batas sa Lupa ng 2001 ang pagmamay-ari ng lupa sa mga mamamayang Khmer at mga legal na entidad na Khmer. Ang instrumentong nagse-secure sa lugar ay isang nakasulat na perpetual lease, na nakarehistro upang ang buong termino ay maipahayag laban sa mga susunod na may-ari.

Sinasabi ng Artikulo 44 ng Konstitusyon na tanging mga legal na entidad na Khmer at mga mamamayan ng nasyonalidad na Khmer ang may karapatang magmay-ari ng lupa. Direktang sinasabi ng Council for the Development of Cambodia ang kahihinatnan: ipinagbabawal sa sinumang dayuhan, maging natural na tao o legal na entidad, ang magmay-ari ng lupa. Ang Artikulo 8 ng Batas sa Lupa ng 2001 ay ang parehong pagbabawal sa anyong batas. Tanging isang natural na tao o legal na entidad na may nasyonalidad na Khmer ang maaaring magmay-ari ng lupa, at ang isang dayuhan na nagpeke ng pagkakakilanlang pambansa upang maging may-ari ay pinaparusahan sa ilalim ng artikulong iyon.

Ang lease na pumupuno sa puwang ay pinamamahalaan ng Civil Code, na ayon sa Council ay naging epektibo noong Disyembre 2011. Ang tanong ng mamimili ay hindi kung paano kumuha ng titulo ng lupa. Ito ay kung ang lease ay nakasulat, kung ang termino nito ay perpetual lease sa ilalim ng Code, kung maaari itong mairehistro, at kung ano ang mangyayari sa gusali kapag natapos ang termino.

Ito ay isang pagbasa ng mga nailathalang patakarang iyon. Hindi ito legal na payo. Ang mga sipi ng Artikulo ay mula sa hindi opisyal na salin sa Ingles na inilathala ng JICA kasama ng Ministry of Justice ng Cambodia; ang tekstong Khmer ang opisyal na bersyon.

Ano ang ibig sabihin nito para sa Cambodia

Ang hangganan ay 15 taon. Ang Artikulo 244 ng Kodigo Sibil ay nagbibigay-kahulugan sa perpetual na pag-upa bilang isang pangmatagalang pag-upa ng isang hindi natitinag na ari-arian para sa taning na hindi bababa sa 15 taon. Idinadagdag ng Artikulo 245 na ito ay hindi wasto maliban kung ito ay nakasulat; ang isang hindi nakasulat ay itinuturing na pag-upa na walang takdang panahon, na maaaring tapusin ng alinmang partido sa pamamagitan ng abiso.

Ang takda ay 50 taon, at gayon din ang pag-renew. Sa ilalim ng Artikulo 247, ang taning ay hindi maaaring lumampas sa 50 taon, at ang pag-upang itinakda para sa mas mahaba ay pinaiikli sa 50 taon. Maaari itong i-renew, ngunit ang na-renew na taning ay hindi maaaring lumampas sa 50 taon mula sa petsa ng pag-renew. Ang perpetual, sa Kodigong ito, ay ang pangalan ng kategorya. Hindi ito isang pangako ng walang hanggang pagmamay-ari.

Ang pag-upa ay isa ring asset na maaaring ipasa ng nangungupahan. Sa ilalim ng Artikulo 252, ang isang perpetual na pag-upa ay maaaring i-assign, may bayad man o wala, o kung hindi man ay itapon; maaaring ipa-sublease ng nangungupahan ang ari-arian; at ang pag-upa ay maaaring manahin.

Ang rehistrasyon ang nagpapahintulot sa buong taning na magbigkis sa isang tao na hindi partido sa kontrata. Itinatadhana ng Artikulo 246 na ang isang hindi nakarehistrong perpetual na pag-upa ay hindi maaaring igiit laban sa mga ikatlong partido, samantalang ang isang nakarehistro ay maaaring iharap laban sa isang bagong may-ari ng lupa. Para sa isang hindi nakarehistrong pag-upa, inilalapat ng Artikulo 246(3) ang ordinaryong tuntunin sa pag-upa sa Artikulo 598, kung saan ang isang nangungupahan na sumasakop at gumagamit ng ari-arian ay maaaring magpanatili ng pag-upa laban sa isang kalaunang nakakuha, ngunit hanggang 15 taon lamang. Ang isang mamimili na umaasa sa isang mas mahabang hindi nakarehistrong pag-upa ay nalalantad samakatuwid pagkatapos ng ika-15 taon kung ang lupa ay magpalit ng kamay.

Hindi binabaligtad ng bahay ang tuntunin sa lupa. Itinuturing ng Artikulo 122 ng Civil Code ang mga gusali at istruktura sa lupa bilang mga bahagi ng lupa maliban kung hiwalayin, at hindi sila maaaring, maliban kung itinatadhana ng batas, maging paksa ng hiwalay na mga karapatan. Ang mga Artikulo 123 at 124 ang eksepsiyon, at hindi sila lumilikha ng pagmamay-ari ng lupa: ang mga gusaling itinayo ng isang taong gumagamit ng karapatan sa lupa ng iba ay itinuturing na mga bahagi ng karapatang iyon. Ang isang villa na itinayo sa ilalim ng perpetual lease ay isang insidente ng lease, hindi ebidensiya na pagmamay-ari ng dayuhang lessee ang lupa.

Ang pagtatapos ng termino ay parehong tiyak. Itinatadhana ng Artikulo 254 na, sa pagtatapos, hindi maaaring hilingin ng lessor sa lessee na ibalik ang ari-arian sa orihinal nitong kalagayan maliban kung sinira ito ng lessee o lubos na binago ang kalikasan nito, at maaaring kunin ng lessor ang pagmamay-ari ng mga pagpapabuti at istrukturang inilagay ng lessee nang walang pagbabayad ng kabayaran. Pinapayagan ng Artikulo 254(3) ang mga partido na magkasundo nang iba, ngunit ang kasunduang iyon ay hindi maaaring ipanlaban sa mga third party maliban kung ito ay nakarehistro.

Ano ang susunod na gagawin

• Mangailangan ng nakasulat na lease na nagtatala ng mga partido, ang lupa, at ang termino. Ang impormal na pahintulot na tumira o magtayo ay hindi ang perpetual lease na inilalarawan ng Artikulo 244.
• Subukan ang termino laban sa dalawang statutory na bilang. Labinlimang taon o higit pa ang gumagawa sa lease na perpetual. Limampung taon ang maximum ng terminong iyon, at anumang renewal ay capped sa 50 taon mula sa petsa ng renewal.
• Bago pumirma, tiyakin sa lessor at sa land office na ang lease ay aktwal na maipaparehistro laban sa titulo, dahil ang isang unregistered na lease ay pinoprotektahan ka laban sa isang bagong may-ari sa loob lamang ng 15 taon.
• Basahin ang isang unregistered na long-term na lease bilang isang 15-taong karapatan laban sa isang future buyer, anuman ang mas mahabang panahon na nakasaad sa kontrata. Iyon ang epekto ng Artikulo 246(3) at 598.
• Kumpirmahin ang hard title, at ang taong nakapangalan dito, bago ang anumang pagbabayad. Ang gabay ng Council ay i-verify ang ownership bago makipagkontrata para sa isang lease. Ang lessor ay dapat na isang tao o entity na pinapayagan ng batas na magmay-ari ng lupa. Ang foreign buyer ay hindi magiging ganoong tao.
• Isulat ang improvements clause sa kontrata at iparehistro ito. Sa pagtatapos, ibinibigay ng Artikulo 254 ang mga istruktura sa lessor nang walang kabayaran maliban kung ang mga partido ay sumang-ayon nang iba, at ang kasunduang iyon ay nagbibigkis sa mga third party lamang kapag nairehistro na.
• Para sa praktikal na susunod na hakbang sa isang pagbili sa Cambodia, magsimula sa https://proprkey.com/en/onboarding.