Giới thiệu

Người nước ngoài mua chung cư tại Campuchia hiện đang hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn sau các sửa đổi của Luật Sở hữu Nhà chung cư (Strata Title Act) năm 2024, có hiệu lực từ quý 2 năm 2025. Những thay đổi này chuẩn hóa việc đăng ký tại Bộ Thương mại (MOC) và Bộ Quản lý Đất đai, Quy hoạch Đô thị và Xây dựng (MLMUPC), giải quyết những điểm mơ hồ trước đây. Hướng dẫn này bao gồm tất cả các khía cạnh chính: các sửa đổi của Luật năm 2024, hạn ngạch bảy mươi phần trăm tầng trên, yêu cầu đăng ký đồng sở hữu tối thiểu, sổ đỏ (hard title) so với sổ hồng (soft title), phân tích phí chuyển nhượng bốn phần trăm, rủi ro khi đứng tên vợ/chồng người Campuchia và quy trình đăng ký tại MOC.

Các sửa đổi của Luật Sở hữu Nhà chung cư năm 2024

Các sửa đổi năm 2024 đã đưa ra năm thay đổi quan trọng đối với người mua nước ngoài. Thứ nhất, quyền sở hữu của người nước ngoài bị giới hạn độc quyền ở các tầng trên mặt đất, loại trừ rõ ràng các đơn vị thương mại ở tầng trệt, tầng lửng kết nối với tầng trệt và tầng hầm để xe. Thứ hai, các chủ đầu tư phải nộp đơn xin cấp sổ hồng chung cư tổng thể (master strata title) trong vòng chín mươi ngày kể từ khi nhận được giấy chứng nhận hoàn thành xây dựng cuối cùng (CCC), với mức phạt lên tới 0,1 phần trăm giá trị thẩm định của tòa nhà mỗi tháng nếu chậm trễ, giải quyết vấn đề lịch sử là các tòa nhà đã hoàn thành nhưng không được đăng ký trong nhiều năm. Thứ ba, Luật năm 2024 đã tạo ra một khuôn khổ chính thức để chuyển đổi các đơn vị chung cư có sổ hồng (soft title) sang sổ đỏ (hard title), với một lộ trình xác định và thời gian xử lý tối đa là một trăm hai mươi ngày làm việc. Thứ tư, các đồng sở hữu nước ngoài của chung cư được hưởng đầy đủ quyền biểu quyết trong các vấn đề của ban quản lý tòa nhà trên cơ sở tương tự như các đồng sở hữu Campuchia và có thể ra ứng cử. Thứ năm, các điều khoản chống lách luật nhắm vào các thỏa thuận đứng tên hộ (nominee) được sử dụng để lách hạn ngạch, cho phép MLMUPC hủy bỏ các giao dịch giả tạo và áp dụng tiền phạt đối với cả chủ sở hữu nước ngoài và người đứng tên hộ là người Campuchia.

Hạn ngạch 70% tầng trên cho người nước ngoài trên mỗi tòa nhà

Nguyên tắc cốt lõi chi phối quyền sở hữu chung cư của người nước ngoài là hạn ngạch bảy mươi phần trăm trên mỗi tòa nhà áp dụng cho tất cả các tầng đủ điều kiện trên mặt đất. Theo các sửa đổi năm 2024, hạn ngạch này được tính bằng tổng diện tích sàn thực của các căn hộ trên các tầng đủ điều kiện thay vì theo số lượng căn hộ—một thay đổi giải quyết sự mơ hồ lịch sử mà các chủ đầu tư đôi khi lợi dụng. Điều quan trọng là hạn ngạch bảy mươi phần trăm phải được duy trì liên tục; bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào khiến tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài vượt quá bảy mươi phần trăm đều vô hiệu về mặt pháp lý và không thể đăng ký. MLMUPC duy trì một sổ đăng ký công khai, có thể tra cứu hiển thị tỷ lệ sở hữu nước ngoài hiện tại cho mọi tòa nhà chung cư đã đăng ký, cho phép người mua xác minh việc tuân thủ trước khi cam kết. Đối với các tòa nhà trước khi sửa đổi luật, nơi hạn ngạch được tính theo số lượng căn hộ thay vì diện tích sàn, luật quy định thời gian tuân thủ chuyển tiếp là hai năm, hết hạn vào ngày 30 tháng 6 năm 2027, trong thời gian đó các chủ đầu tư và đồng sở hữu hiện hữu có thể cơ cấu lại sổ đăng ký sở hữu mà không gây bất lợi cho các chủ sở hữu nước ngoài đã mua căn hộ một cách thiện chí.

Yêu cầu đăng ký chung cư với số lượng đồng sở hữu tối thiểu

Các sửa đổi năm 2024 đã đưa ra yêu cầu đăng ký đồng sở hữu tối thiểu mới: ít nhất ba mươi phần trăm tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư phải được bán cho người mua đã ký hợp đồng mua bán ràng buộc và đã thanh toán ít nhất năm mươi phần trăm giá mua (không bao gồm thuế và phí) trước khi sổ hồng chung cư tổng thể có thể được cấp. Ngưỡng này giải quyết thực tiễn lịch sử là các chủ đầu tư nộp đơn xin đăng ký chung cư tổng thể ngay sau khi nhận được CCC trong khi tòa nhà vẫn còn phần lớn chưa bán được, dẫn đến các ban quản lý không đầy đủ và khó khăn trong việc thực thi. Hầu hết các chủ đầu tư có uy tín hiện nay tính thời điểm nộp đơn trùng với khoảng ba mươi lăm đến bốn mươi phần trăm tỷ lệ hấp thụ doanh số bán hàng, tạo ra một biên độ an toàn thoải mái trên mức tối thiểu theo luật định trong khi tránh các vấn đề về dòng tiền. Đối với người mua trong một tòa nhà chưa đạt ngưỡng ba mươi phần trăm, việc cấp sổ hồng chung cư cá nhân không thể tiến hành cho đến khi sổ hồng chung cư tổng thể được đăng ký; người mua nên đảm bảo hợp đồng mua bán của họ bao gồm một ngày kết thúc (long-stop date) cho việc đăng ký sổ hồng chung cư tổng thể, với các khoản phạt rõ ràng từ phía người bán là 0,03 đến 0,05 phần trăm giá mua mỗi ngày cho sự chậm trễ vượt quá mười hai đến mười tám tháng kể từ khi CCC được cấp.

Sổ đỏ (Hard Title) so với Sổ hồng (Soft Title)

Sự khác biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng vẫn rất quan trọng đối với người mua chung cư nước ngoài. Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản) được cấp bởi cơ quan quản lý địa chính quốc gia của MLMUPC theo Luật Đất đai năm 2001 và đại diện cho hình thức sở hữu mạnh nhất theo luật Campuchia; các căn hộ chung cư có sổ đỏ có thể chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế đầy đủ, với sổ đăng ký được quản lý trên toàn quốc tại Phnom Penh. Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền chiếm hữu) được cấp bởi chính quyền cấp huyện hoặc xã/phường, chứng minh quyền chiếm hữu hơn là quyền sở hữu quốc gia đầy đủ; mặc dù các căn hộ có sổ hồng có thể chuyển nhượng và hầu hết các giao dịch được tòa án tôn trọng, sổ hồng không thể được sử dụng làm tài sản thế chấp vay ngân hàng và việc chuyển đổi sang sổ đỏ đòi hỏi một quy trình riêng và các khoản phí bổ sung. Đối với người mua nước ngoài, chỉ các căn hộ chung cư có sổ đỏ mới có thể được đăng ký dưới tên người mua nước ngoài (thể nhân hoặc pháp nhân do nước ngoài sở hữu) tuân thủ hạn ngạch; các căn hộ chung cư có sổ hồng không thể được đăng ký hợp pháp cho người mua nước ngoài và bất kỳ việc chuyển nhượng nào được cho là cho người mua nước ngoài hoặc cơ cấu đứng tên hộ đều không thể thực thi. Người mua nên luôn xác nhận tình trạng sổ đỏ và nhận được ý kiến pháp lý từ một luật sư bất động sản Campuchia có trình độ trước khi thanh toán bất kỳ khoản đặt cọc nào.

Phân tích phí chuyển nhượng: Tổng 4%

Tổng chi phí chuyển nhượng theo luật định để đăng ký một căn hộ chung cư dưới tên người mua nước ngoài lên tới khoảng bốn phần trăm giá trị chuyển nhượng khai báo chính thức, phải trả cho các cơ quan chính phủ khi đăng ký. Các khoản phí này được tính trên giá trị cao hơn giữa giá chuyển nhượng thực tế khai báo và giá trị thị trường do MLMUPC thẩm định, loại bỏ thực tiễn lịch sử khai báo thấp để giảm nghĩa vụ thuế. Tổng phí chuyển nhượng bốn phần trăm bao gồm ba thành phần: thứ nhất, thuế đăng ký ở mức bốn phần trăm giá trị chuyển nhượng, phải trả cho Tổng cục Thuế; thứ hai, phí đăng ký địa chính danh nghĩa khoảng 150 đến 250 đô la Mỹ (tùy thuộc vào diện tích và vị trí căn hộ), phải trả cho MLMUPC; thứ ba, phí quản lý chế độ chung cư khoảng 100 đô la Mỹ, phải trả cho MOC để ghi vào sổ đăng ký đồng sở hữu. Trên thực tế, phí địa chính và phí quản lý chiếm một tỷ lệ không đáng kể trong tổng chi phí cho hầu hết các giao dịch. Theo thông lệ, người mua chịu toàn bộ chi phí chuyển nhượng bốn phần trăm, mặc dù có thể thương lượng về mặt thương mại; các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (off-plan) thường quy định người mua chịu trách nhiệm về tất cả các loại thuế chuyển nhượng và phí đăng ký, với chủ đầu tư chi trả chi phí đăng ký chung cư tổng thể và đăng ký căn hộ đầu tiên. Người mua nên yêu cầu một bảng ước tính chi tiết về tất cả các chi phí chuyển nhượng từ cố vấn pháp lý của họ trước khi trao đổi hợp đồng.

Cạm bẫy khi đứng tên vợ/chồng người Campuchia

Người mua nước ngoài kết hôn với công dân Campuchia đôi khi cân nhắc việc mua căn hộ chung cư dưới tên vợ/chồng của họ, hoặc đồng đứng tên, để mua các căn hộ mà nếu không sẽ vượt quá hạn ngạch bảy mươi phần trăm cho người nước ngoài trên mỗi tòa nhà; mặc dù về bề ngoài là hợp pháp, nhưng có một số rủi ro đáng kể. Thứ nhất, theo luật gia đình Campuchia, bất động sản có được trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung của vợ chồng bất kể tên ai trên giấy tờ sở hữu; khi ly hôn, tòa án có thể ra lệnh chia năm mươi-năm mươi bất kể đóng góp tài chính tương ứng của mỗi bên, vì vậy người mua nước ngoài tài trợ toàn bộ việc mua bán không nên mong đợi thu hồi toàn bộ tài sản. Thứ hai, các thỏa thuận đứng tên hộ—ngay cả giữa vợ chồng—được cấu trúc cụ thể để lách hạn ngạch có khả năng bị vô hiệu theo các điều khoản chống lách luật của Luật năm 2024; trong khi các giao dịch mua bán của vợ chồng một cách thiện chí không có sự kiểm soát của người nước ngoài thường được tôn trọng, các thỏa thuận liên quan đến giấy ủy quyền qua lại, tuyên bố ủy thác hoặc quyền chọn bán (put options) từ người phối ngẫu Campuchia cho người mua nước ngoài có nguy cơ bị coi là cấu trúc giả tạo với việc hủy bỏ giao dịch và tiền phạt. Thứ ba, các tòa án Campuchia có cách tiếp cận hạn chế đối với việc thực thi ủy thác tư nhân trong bất động sản và các khái niệm ủy thác đứng tên hộ không được chính thức hóa trong luật dân sự Campuchia; bất kỳ người mua nước ngoài nào đang cân nhắc cơ cấu hôn nhân nên nhận được tư vấn pháp lý cụ thể về các biện pháp bảo vệ tài sản hôn nhân, bao gồm cả việc liệu một thỏa thuận tiền hôn nhân hoặc sau hôn nhân đã đăng ký có thể được thực thi tại các tòa án Campuchia hay không.

Quy trình đăng ký tại Bộ Thương mại (MOC)

Bước cuối cùng trong quy trình mua căn hộ chung cư là đăng ký tại Bộ Thương mại (MOC), nơi lưu giữ sổ đăng ký đồng sở hữu chính thức cho mọi tòa nhà chung cư đã đăng ký. Quy trình đăng ký MOC cho người mua nước ngoài trong năm 2026 diễn ra qua bốn giai đoạn, với tổng thời gian xử lý khoảng mười lăm đến hai mươi lăm ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ đầy đủ. Thứ nhất, người mua hoặc đại diện phải nộp mẫu đơn đăng ký đồng sở hữu MOC tiêu chuẩn kèm theo bản sao hộ chiếu có công chứng và hợp đồng mua bán đã ký; đối với pháp nhân nước ngoài, cần có thêm tài liệu (giấy chứng nhận đăng ký thành lập, điều lệ công ty, nghị quyết của hội đồng quản trị, giấy xác nhận người đại diện theo pháp luật). Thứ hai, MOC xem xét tính đầy đủ của hồ sơ và tính đủ điều kiện về hạn ngạch, đối chiếu với sổ đăng ký công khai của MLMUPC để xác nhận không vi phạm hạn ngạch; trong khoảng mười đến mười lăm phần trăm các trường hợp, có thể được yêu cầu cung cấp thêm tài liệu (nguồn tiền, giấy tờ tùy thân đã hợp pháp hóa lãnh sự). Thứ ba, sau khi xem xét thành công, MOC ban hành thư xác nhận đăng ký và nhập thông tin người mua vào sổ đăng ký đồng sở hữu của tòa nhà—một tài liệu công khai có thể kiểm tra khi trả một khoản phí danh nghĩa, đóng vai trò là hồ sơ sở hữu có thẩm quyền. Thứ tư và cuối cùng, thư xác nhận của MOC được nộp cho MLMUPC cùng với việc thanh toán thuế đăng ký và phí địa chính để cấp sổ hồng chung cư cá nhân; sau khi MLMUPC hoàn tất, giấy chứng nhận sổ đỏ được cấp dưới tên người mua nước ngoài, làm cho giao dịch có hiệu lực đầy đủ. Người mua được khuyến nghị mạnh mẽ nên thuê một công ty luật bất động sản Campuchia chuyên nghiệp để xử lý cả việc đăng ký MOC và MLMUPC thay mặt họ, vì các lỗi tài liệu có thể gây ra sự chậm trễ đáng kể hoặc bị từ chối; các công ty có uy tín thường cung cấp báo giá trọn gói bao gồm tất cả các khoản phí chính phủ, với tổng thời gian khoảng sáu đến tám tuần từ khi nộp hồ sơ đến khi có sổ cuối cùng.