Tóm tắt
Quy định của Chính phủ Indonesia số 18 năm 2021 (PP 18/2021) quy định các quyền đất đai mà người nước ngoài có thể nắm giữ đối với một ngôi nhà. Người nước ngoài có giấy tờ nhập cư hợp lệ theo pháp luật Indonesia có thể sở hữu một ngôi nhà có đất trên đất Hak Pakai (quyền sử dụng), hoặc một căn hộ chung cư được xây dựng trên đất Hak Pakai hoặc Hak Guna Bangunan (HGB, quyền xây dựng). Hak Milik, quyền sở hữu toàn phần, không nằm trong danh sách.
Hak Pakai trên đất nhà nước hoặc đất quyền quản lý được cấp tối đa 30 năm, có thể được gia hạn tối đa 20 năm và sau đó được gia hạn tiếp tối đa 30 năm, PP 18/2021 cho biết. Quyền sở hữu cũng bị giới hạn bởi mức giá tối thiểu, diện tích đất, số thửa hoặc số căn hộ, và mục đích sử dụng làm nhà ở, với các chi tiết được quy định bởi quy định của bộ.
Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua nước ngoài tại Indonesia
Người nước ngoài có thể sở hữu gì
| Nhà | Quyền đất đai | PP 18/2021 |
|---|---|---|
| Nhà có đất | Hak Pakai; hoặc Hak Pakai trên đất Hak Milik theo một chứng thư trước một quan chức chứng thư đất đai (PPAT); hoặc Hak Pakai trên đất quyền quản lý theo một thỏa thuận với người nắm giữ | Điều 71(1)(a) |
| Căn hộ chung cư (satuan rumah susun) | Hak Pakai hoặc HGB trên đất nhà nước, đất quyền quản lý hoặc đất Hak Milik | Điều 71(1)(b) |
Nguồn: PP 18/2021.
Các căn hộ chung cư trên đất Hak Pakai hoặc HGB mà người nước ngoài có thể sở hữu phải nằm trong một khu kinh tế đặc biệt, một khu thương mại tự do và cảng tự do, một khu công nghiệp hoặc một khu kinh tế khác (Điều 71(2)).
Hak Pakai kéo dài bao lâu
| Đất thuộc Hak Pakai | Thời hạn |
|---|---|
| Đất nhà nước hoặc đất quyền quản lý | Tối đa 30 năm, có thể gia hạn tối đa 20, gia hạn tiếp tối đa 30 |
| Đất Hak Milik | Tối đa 30 năm, được gia hạn bằng một chứng thư mới cấp Hak Pakai |
Nguồn: PP 18/2021, Điều 52.
Khi thời hạn kết thúc, đất trở về với nhà nước hoặc với người nắm giữ quyền quản lý (Điều 52(4)).
Ai đủ điều kiện
Người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở là những người có giấy tờ nhập cư phù hợp với pháp luật Indonesia (Điều 69). Người thừa kế của chủ sở hữu nước ngoài có thể thừa kế nhà ở; người thừa kế nước ngoài cũng phải có giấy tờ nhập cư hợp lệ. Người sở hữu không còn đủ điều kiện phải từ bỏ hoặc chuyển nhượng quyền trong vòng một năm, nếu không quyền đó sẽ hết hiệu lực (Điều 50).
Công dân Indonesia kết hôn với người nước ngoài có thể nắm giữ các quyền đất đai như những công dân khác, với điều kiện đất đó không phải là tài sản chung của vợ chồng, điều này phải được chứng minh bằng thỏa thuận tiền hôn nhân hoặc hậu hôn nhân được lập trước công chứng viên (Điều 70).
Các giới hạn do quy định của bộ trưởng đặt ra
PP 18/2021 liệt kê bốn giới hạn đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài: giá tối thiểu, diện tích đất, số lô hoặc số căn, và mục đích sử dụng để ở (Điều 72). Văn bản này giao các con số cụ thể cho quy định của bộ trưởng (Điều 73), vì vậy giá tối thiểu cho khu vực và loại bất động sản của bạn nên được kiểm tra với văn phòng đất đai hoặc PPAT của bạn trước khi bạn ký.
Ví dụ minh họa: một biệt thự mua năm 2026
Chỉ mang tính minh họa. Một người nước ngoài mua một ngôi nhà trên quyền Hak Pakai đối với đất nhà nước vào năm 2026 với thời hạn đầu tiên là 30 năm. Với một lần gia hạn 20 năm và một lần gia hạn tiếp 30 năm, quyền này có thể kéo dài đến năm 2106, tùy thuộc vào các điều kiện của từng bước.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có thể sở hữu Hak Milik ở Indonesia không? Không. PP 18/2021 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở trên đất Hak Pakai, hoặc căn hộ chung cư trên đất Hak Pakai hoặc HGB. Hak Pakai cho người nước ngoài kéo dài bao lâu? Trên đất nhà nước, tối đa 30 năm, có thể gia hạn thêm 20 năm và gia hạn tiếp 30 năm. Có yêu cầu giá tối thiểu không? Có. PP 18/2021 yêu cầu một mức giá tối thiểu và giao số tiền cụ thể cho quy định của bộ trưởng.
Chỉ nhằm mục đích giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Xác nhận quyền đất trên giấy chứng nhận trước khi bạn thanh toán; quyền đó phải là Hak Pakai, hoặc HGB đối với căn hộ chung cư tại khu vực đủ điều kiện.
- Kiểm tra mức giá tối thiểu áp dụng tại khu vực của bạn.
- Giữ giấy tờ nhập cư của bạn còn hiệu lực; quyền sở hữu phụ thuộc vào các giấy tờ đó.
- Nhờ luật sư hoặc PPAT đã được xác minh xử lý giấy chuyển nhượng: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các nhà đang bán: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Trích dẫn
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — Chính phủ Indonesia (bản sao JDIH Kabupaten Aceh Timur) — Tổng thống Cộng hòa Indonesia — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b