Hak Milik Freehold: Chỉ dành cho công dân Indonesia

Hệ thống quyền sở hữu đất đai của Indonesia bắt nguồn từ Điều 33 của Hiến pháp năm 1945, quy định toàn bộ đất đai và tài nguyên thiên nhiên nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước vì lợi ích của người dân Indonesia. Quyền sở hữu đất tư nhân mạnh nhất trong khuôn khổ này là Hak Milik, nghĩa là quyền sở hữu vĩnh viễn.

Hak Milik (freehold) được dành 100% cho công dân Indonesia (Warga Negara Indonesia / WNI) mà thôi.** Cá nhân nước ngoài, công ty do nước ngoài sở hữu và liên doanh có phần vốn nước ngoài chi phối bị pháp luật nghiêm cấm nắm giữ chủ quyền Hak Milik. Hạn chế theo hiến pháp này từ trước đến nay đã buộc các nhà đầu tư quốc tế phải sử dụng các hình thức nắm giữ thay thế — đáng chú ý nhất là chủ quyền Hak Pakai (Quyền sử dụng), vốn đã được cải cách đáng kể bởi Luật Omnibus năm 2024.

Luật Omnibus 2024 về sửa đổi tạo việc làm

Luật Omnibus về Tạo việc làm (Undang-Undang Cipta Kerja)** được thông qua vào cuối năm 2024 đã mang lại sự tự do hóa lớn nhất trong hai thập kỷ đối với quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Indonesia. Luật này đã mở rộng khuôn khổ Hak Pakai cho các cá nhân nước ngoài đủ điều kiện, giải quyết các mối quan ngại về an ninh thời hạn nắm giữ và các hạn chế về địa lý.

Trước năm 2024, chủ quyền Hak Pakai của người nước ngoài bị giới hạn ở mức tổng cộng 60 năm và chỉ giới hạn trong 14 khu đô thị và khu nghỉ dưỡng được chỉ định. Luật Omnibus đã loại bỏ hoàn toàn các hạn chế về địa lý và gia hạn thời hạn tối đa lên 80 năm, được hỗ trợ bởi Nghị định Chính phủ số 18/2025 và Quy định về Nông nghiệp số 9/2025, trong đó chính thức hóa các thủ tục gia hạn và tiêu chí đủ điều kiện.

Thời hạn Hak Pakai 80 năm: Cơ cấu 30 + 20 + 30

Quyền Hak Pakai 80 năm dành cho cá nhân nước ngoài đủ điều kiện được cấu trúc thành ba thời hạn áp dụng tuần tự, yêu cầu các đơn xin hành chính riêng biệt, thay vì một khoản cấp 80 năm tự động duy nhất.

Thời hạn ban đầu là 30 năm** được cấp khi nộp đơn lần đầu. Người nộp đơn phải đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện, nộp hồ sơ thông qua công chứng viên PPAT được cấp phép, thanh toán phí hành chính và nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất (BPHTB). Thời hạn 30 năm ban đầu trao toàn quyền xây dựng, chiếm hữu, thế chấp, cho thuê lại và chuyển nhượng quyền lợi Hak Pakai, tùy thuộc vào các quy định về quy hoạch và phân vùng.

Vào cuối thời hạn ban đầu, người nắm giữ chủ quyền có thể nộp đơn xin gia hạn lần thứ nhất thêm 20 năm, với đơn phải được nộp trong khoảng từ 5 đến 2 năm trước khi hết hạn. Việc gia hạn được phê duyệt về mặt hành chính nếu tài sản được sử dụng đúng theo phân vùng, tất cả các loại thuế đất đai và nhà ở (PBB) đã được thanh toán đầy đủ và người nắm giữ chủ quyền vẫn đáp ứng điều kiện cư trú.

Lần gia hạn thứ hai và cũng là lần cuối cùng thêm 30 năm** có thể được yêu cầu khi kết thúc thời hạn tổng cộng 50 năm, sử dụng cùng khung thời gian và tiêu chí nộp đơn. Sau khi hết 80 năm, chủ quyền Hak Pakai hết hạn và đất thuộc về Nhà nước trừ khi được chuyển nhượng trước đó cho một bên thứ ba đủ điều kiện.

Chủ quyền căn hộ Strata: Hạn ngạch 20% cho người nước ngoài

Các cá nhân nước ngoài tìm kiếm quyền sở hữu căn hộ thay vì đất có nhà có thể mua các căn hộ theo cơ cấu chủ quyền strata Hak Pakai đã được sửa đổi (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun / HMRS), tùy thuộc vào hạn ngạch tối đa 20% cho người nước ngoài trên mỗi tòa tháp căn hộ theo luật định.

Hạn ngạch được tính trên mỗi tòa tháp, không phải trên toàn bộ dự án nhiều tòa tháp. Các chủ đầu tư phải đăng ký phân bổ hạn ngạch cho người nước ngoài của mình với Văn phòng Nông nghiệp địa phương (Kantor Pertanahan) trước khi tiếp thị cho người mua quốc tế. Giới hạn 20% chỉ áp dụng cho việc bán ban đầu từ chủ đầu tư cho người mua nước ngoài đầu tiên — các giao dịch bán lại trên thị trường thứ cấp sau đó giữa những người mua nước ngoài không làm giảm hạn ngạch bổ sung và việc bán cho người mua Indonesia không làm tăng lại hạn ngạch đó. Các căn hộ strata được nắm giữ theo Hak Pakai của người nước ngoài được hưởng cùng thời hạn tích lũy 30+20+30 năm (tổng cộng 80 năm) như đất có nhà.

Giá trị giao dịch tối thiểu 1,5 triệu USD

Tất cả các giao dịch mua Hak Pakai của cá nhân nước ngoài — nhà đất, biệt thự hoặc căn hộ strata — phải đáp ứng giá trị giao dịch tối thiểu theo luật định là 1.500.000 USD.

Ngưỡng này được đo bằng tổng giá trị giao dịch được ghi trong Hợp đồng Mua bán (Akta Jual Beli / AJB) được ký trước công chứng viên PPAT, không phải giá trị thuế NJOP thấp hơn được sử dụng cho thuế trước bạ. Đối với các giao dịch liên quan đến đất và các công trình hiện hữu, tổng giá trị kết hợp được tính. Nghị định Chính phủ số 18/2025 quy định ngưỡng 1,5 triệu USD được quy đổi sang rupiah theo tỷ giá hối đoái Bank Indonesia được công bố vào ngày ký Hợp đồng Mua bán có điều kiện PPJB. Các khoản thanh toán theo giai đoạn không ảnh hưởng đến việc tính toán, vốn sử dụng tổng giá trị hợp đồng.

Điều kiện đủ tư cách cho người nắm giữ KITAS

Các cá nhân nước ngoài nộp đơn xin quyền Hak Pakai phải có KITAS (Kartu Izin Tinggal Tetap / Thẻ cư trú vĩnh viễn) hợp lệ và đang hoạt động tại thời điểm nộp đơn và phải duy trì tình trạng KITAS liên tục trong suốt thời hạn của chủ quyền Hak Pakai.

Hai biến thể KITAS đáp ứng yêu cầu: giấy phép cư trú vĩnh viễn tiêu chuẩn và KITAS Ngôi nhà thứ hai (Second-Home KITAS) được mở rộng, được giới thiệu vào tháng 1 năm 2026, dành cho công dân nước ngoài đủ điều kiện về tài chính, chứng minh có bảo hiểm y tế và quyền sở hữu tài sản hoặc hợp đồng thuê dài hạn có giá trị trên 350.000 USD.

Những người nắm giữ giấy phép cư trú tạm thời (KITAS / Kartu Izin Tinggal Sementara), thị thực du lịch, thị thực công tác hoặc thị thực văn hóa xã hội không đủ điều kiện và phải sử dụng các lựa chọn thay thế như hợp đồng thuê thông qua các pháp nhân Indonesia. Chủ quyền Hak Pakai tự động bị hủy bỏ nếu người nắm giữ vĩnh viễn mất tình trạng KITAS, cư trú bên ngoài Indonesia trong hơn 24 tháng liên tục hoặc có được quốc tịch Indonesia — kích hoạt việc chuyển đổi bắt buộc sang chủ quyền Hak Milik trong vòng 12 tháng.

Quy trình công chứng viên PPAT và chứng nhận BPN

Việc mua Hak Pakai chính thức là một quy trình hành chính nhiều giai đoạn, yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp được cấp phép của Indonesia.

Quy trình bắt đầu bằng việc thuê một PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah / Công chứng viên về Hợp đồng Đất đai) — một công chứng viên chuyên ngành được Bộ Nông nghiệp bổ nhiệm để chứng thực các giao dịch về quyền đất đai. PPAT tiến hành thẩm định: xác minh giấy chứng nhận quyền sở hữu của người bán tại Văn phòng Nông nghiệp, xác nhận tài sản không bị ràng buộc, thế chấp, cầm cố và không có tranh chấp pháp lý đang chờ xử lý, xác nhận phân vùng cho phép người nước ngoài sử dụng Hak Pakai và xác minh ngưỡng 1,5 triệu USD.

Sau khi thẩm định và ký kết hợp đồng mua bán có điều kiện PPJB, người mua nước ngoài chuyển tiền thông qua một ngân hàng được cấp phép của Indonesia, tuân thủ báo cáo của Bank Indonesia đối với vốn vào trên 100.000 USD. Các bên sau đó ký Hợp đồng Mua bán chính thức (Akta Jual Beli Tanah / AJB) tại văn phòng PPAT, hợp đồng này được nộp cho Văn phòng Nông nghiệp cùng với bộ hồ sơ đầy đủ: tài liệu KITAS, bản sao hộ chiếu, giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế và biên lai nộp thuế BPHTB.

Bước cuối cùng là xử lý bởi Badan Pertanahan Nasional (BPN / Cơ quan Đất đai Quốc gia), cơ quan này cấp giấy chứng nhận Hak Pakai vật lý (Sertifikat Hak Pakai) đứng tên người mua nước ngoài. Thời gian xử lý tiêu chuẩn của BPN dao động từ 45 đến 90 ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ đầy đủ, với dịch vụ xử lý nhanh có sẵn tại một số văn phòng khu vực với phí bổ sung.