Tóm tắt
Thuế tài sản cố định của Nhật Bản (固定資産税) là loại thuế hàng năm do chính quyền địa phương đánh vào đất đai, nhà cửa và tài sản kinh doanh. Thuế được đánh vào người được đăng ký là chủ sở hữu vào ngày 1 tháng 1, với mức thuế suất tiêu chuẩn là 1,4% giá trị chịu thuế, theo Bộ Nội vụ và Truyền thông (MIC); các đô thị có thể quy định mức thuế suất khác bằng pháp lệnh. Tại 23 quận của Tokyo, Chính quyền Đô thị Tokyo trực tiếp thu loại thuế này và cộng thêm thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) với mức 0,3% tại các khu vực đô thị hóa, theo Cục Thuế Tokyo.
Thuế được tính dựa trên giá trị mà đô thị thẩm định theo tiêu chuẩn định giá quốc gia, không dựa trên giá thị trường hay giá lộ giới dùng cho thuế thừa kế. Đất đai và nhà cửa được định giá lại ba năm một lần; năm cơ sở hiện tại là năm tài chính 2024, vì vậy lần định giá lại tiếp theo sẽ áp dụng từ năm tài chính 2027.
Điều này có ý nghĩa gì đối với chủ sở hữu bất động sản tại Nhật Bản
Cách tính hóa đơn
| Bước | Diễn biến |
|---|---|
| 1. Giá trị thẩm định | Đô thị thẩm định từng bất động sản theo tiêu chuẩn định giá của MIC. Nhà cửa được định giá theo chi phí thay thế trừ đi khấu hao theo tuổi thọ. |
| 2. Giá trị chịu thuế | Các biện pháp đặc biệt và điều chỉnh gánh nặng làm giảm giá trị thẩm định xuống cơ sở chịu thuế. |
| 3. Thuế | Cơ sở chịu thuế × 1,4% (thuế tài sản cố định), cộng thêm × 0,3% thuế quy hoạch đô thị tại 23 quận của Tokyo. |
Nguồn: MIC; Cục Thuế Tokyo.
Giảm trừ đối với đất ở
Đất dưới nhà ở được đánh thuế trên một phần giá trị thẩm định, theo Cục Thuế Tokyo:
| Đất | Cơ sở thuế tài sản cố định | Cơ sở thuế quy hoạch đô thị |
|---|---|---|
| Tối đa 200m² mỗi nhà ở (đất ở quy mô nhỏ) | 1/6 giá trị | 1/3 giá trị |
| Đất ở vượt quá mức đó | 1/3 giá trị | 2/3 giá trị |
Trong một chung cư, mỗi căn hộ được tính là một nhà ở. Tại 23 quận, thuế quy hoạch đô thị đối với đất ở quy mô nhỏ cũng được giảm một nửa cho năm tài chính 2026. Đất không có nhà ở trên đó vào ngày 1 tháng 1, bao gồm cả đất đang xây nhà, không được hưởng mức giảm này, trừ trường hợp xây dựng lại đủ điều kiện.
Điều chỉnh gánh nặng
Vì giá trị định giá có thể tăng vọt, giá trị chịu thuế của đất tăng dần lên mức đầy đủ của nó. Đối với đất ở dưới mức đầy đủ, giá trị chịu thuế tăng mỗi năm thêm 5% của giá trị chịu thuế đầy đủ, theo Tokyo cho biết.
Nhà mới
Nhà mới đáp ứng các điều kiện về diện tích sàn được giảm một nửa thuế tài sản cố định đối với tối đa 120m² diện tích ở trong ba năm tài chính, hoặc năm năm đối với công trình chống cháy từ ba tầng trở lên, theo Tokyo cho biết. Nhà ở được chứng nhận tuổi thọ dài được hưởng năm và bảy năm.
Ai trả và khi nào
Chủ sở hữu trên sổ đăng ký vào ngày 1 tháng 1 chịu trách nhiệm cho cả năm, ngay cả khi bất động sản được bán vào ngày 2 tháng 1. Việc chia thuế của năm giữa người mua và người bán là một thông lệ thương mại được các bên thỏa thuận, không phải là quy định pháp luật, theo Tokyo cho biết. Hóa đơn được gửi kèm thông báo trong tháng của đợt đầu tiên và được thanh toán trong bốn đợt; tại 23 quận, các đợt này rơi vào tháng Sáu, tháng Chín, tháng Mười Hai và tháng Hai. Không thu thuế khi đất của chủ sở hữu trong một đô thị được định giá dưới ¥300.000 hoặc công trình dưới ¥200.000; từ năm tài chính 2027, ngưỡng đối với công trình tăng lên ¥300.000, theo MIC cho biết.
Minh họa: một ngôi nhà mới ở Tokyo
Chỉ mang tính minh họa, sử dụng ví dụ của chính Tokyo. Đối với một lô đất 150m² được định giá ¥45 triệu với một ngôi nhà gỗ mới 100m² được định giá ¥9 triệu, Tokyo tính thuế năm tài chính 2026 khoảng ¥99.750 đối với đất và ¥63.000 đối với nhà sau khi giảm thuế cho nhà mới, cộng với thuế quy hoạch đô thị ¥22.500 đối với đất và ¥27.000 đối với nhà.
Câu hỏi thường gặp
Thuế suất thuế tài sản cố định ở Nhật Bản là bao nhiêu? Mức tiêu chuẩn là 1,4% giá trị chịu thuế, và chính quyền địa phương có thể điều chỉnh theo quy định. Kỳ định giá lại tiếp theo là khi nào? Năm tài chính 2027; năm cơ sở hiện tại là năm tài chính 2024. Thuế tài sản cố định có dựa trên rosenka không? Không. Thuế này sử dụng giá trị được đánh giá do chính quyền địa phương ấn định theo tiêu chuẩn của MIC.
Chỉ nhằm mục đích giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Kiểm tra giá trị được đánh giá trên tờ khai thuế của bạn mỗi năm; bạn có thể xem các giá trị tương đương trong kỳ kiểm tra tháng Tư.
- Thông báo cho cơ quan thuế nếu bạn xây dựng, phá dỡ hoặc thay đổi mục đích sử dụng của nhà ở; việc giảm thuế đất phụ thuộc vào điều này.
- Thỏa thuận bằng văn bản về cách phân chia thuế của năm khi bạn mua hoặc bán.
- Tìm một người quản lý bất động sản đã được xác minh để xử lý hóa đơn và thông báo: proprkey.com/en/pros?segment=operations
- Yêu cầu một cố vấn thuế đã được xác minh kiểm tra tình hình của bạn: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
Trích dẫn
Tổng quan về thuế tài sản cố định (Overview of fixed asset tax) — Bộ Nội vụ và Truyền thông — Nhân viên — không rõ ngày — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html Chế độ thuế địa phương | Thuế tài sản cố định (Local tax system: fixed asset tax) — Bộ Nội vụ và Truyền thông — Nhân viên — không rõ ngày — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html Thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch đô thị (đất đai, nhà cửa) (Fixed asset tax and city planning tax: land and buildings) — Cục Thuế thuộc Chính quyền Đô thị Tokyo — Nhân viên — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi