Tổng quan

Mọi chủ sở hữu bất động sản tại Nhật Bản—cá nhân, doanh nghiệp, hoặc nhà đầu tư nước ngoài không cư trú—đều phải đối mặt với hai loại thuế bất động sản cấp địa phương chính hàng năm: Thuế Tài sản Cố định (kotei shisan zei, 固定資産税) và Thuế Quy hoạch Đô thị (toshi keikaku zei, 都市計画税). Cả hai loại thuế này đều do các đô thị địa phương đánh vào ngày 1 tháng 1 hàng năm dựa trên giá trị định giá theo luật định. Đây là các chi phí nắm giữ định kỳ, phải nộp hàng năm bất kể có tạo ra thu nhập hay không, và độc lập với thuế thu nhập quốc gia đối với tiền thuê hoặc lãi vốn.

Hệ thống Định giá Rosenka (Chu kỳ Ba năm)

Cơ sở định giá cho cả hai loại thuế là giá trị thẩm định theo luật định, được gọi trong tiếng Nhật là rosenka (路線価). Được Cục Thuế Quốc gia công bố, rosenka thiết lập giá trị đất được định giá trên mỗi mét vuông dọc theo từng tuyến đường hoặc khu vực được chỉ định trên toàn quốc. Việc định giá đầy đủ chỉ được thực hiện một cách có hệ thống ba năm một lần thông qua quy trình khảo sát và thẩm định thực tế, với kết quả được sử dụng làm cơ sở tính thuế cho toàn bộ chu kỳ ba năm.

Đợt định giá lại toàn diện gần đây nhất được thực hiện vào năm 2025, có hiệu lực cho các năm 2026, 2027 và 2028. Việc định giá lại sẽ không diễn ra cho đến năm 2029 trừ khi có sự thay đổi mục đích sử dụng, phân lô, hoặc thay đổi kết cấu lớn đủ điều kiện kích hoạt điều chỉnh giữa kỳ. Rosenka năm 2025 phản ánh mức tăng trung bình toàn quốc là 4,3% đối với đất ở so với năm 2022, trong đó 23 Quận Tokyo tăng 7,8% và Thành phố Osaka tăng 6,1%. Giá trị Rosenka luôn thấp hơn giá thị trường—đất ở đô thị thường dao động ở mức 60–80% giá giao dịch thực tế, làm giảm gánh nặng thuế hiệu quả.

Thuế suất: 1,4% Tài sản Cố định + 0,3% Quy hoạch Đô thị

Thuế Tài sản Cố định được áp dụng ở mức thuế suất tiêu chuẩn quốc gia là 1,4% trên tổng giá trị định giá (đất cộng với công trình). Hầu hết các thành phố lớn đều áp dụng mức thuế suất tiêu chuẩn 1,4%. Thuế Quy hoạch Đô thị bị giới hạn ở mức 0,3% và chỉ áp dụng cho các bất động sản nằm trong Khu vực Quy hoạch Đô thị được chỉ định, bao gồm hầu hết đất đô thị và ven đô. Các thửa đất nông thôn xa xôi và khu công nghiệp nằm ngoài ranh giới quy hoạch tổng thể được miễn thuế này.

Kết hợp lại, mức thuế suất tối đa theo luật định đối với bất động sản đô thị là 1,7% giá trị rosenka, mặc dù các khoản giảm trừ đất ở theo bậc làm giảm đáng kể mức này. Đối với các thửa đất quy mô nhỏ (200 mét vuông trở xuống), giá trị đất định giá được giảm một phần sáu đối với Thuế Tài sản Cố định và giảm hai phần ba đối với Thuế Quy hoạch Đô thị. Đối với phần đất ở vượt quá 200 mét vuông (tối đa bằng diện tích xây dựng × 10), mức giảm một phần ba được áp dụng cho cả hai loại thuế. Tác động thực tế đối với một lô đất đô thị điển hình rộng 120 mét vuông là mức thuế suất kết hợp hiệu quả khoảng 0,35–0,45% tổng giá trị định giá, trước khi khấu hao công trình.

Khấu hao Công trình: Bê tông cốt thép (RC) so với Gỗ

Giá trị định giá của các công trình xây dựng cải tạo giảm dần hàng năm theo bảng khấu hao theo luật định khác nhau tùy theo phương pháp xây dựng. Đối với các công trình RC và SRC—chung cư cao tầng và nhà chung cư cao cấp—thời gian sử dụng hữu ích theo luật định là 47 năm. Khấu hao ban đầu theo phương pháp số dư giảm dần 200%, chuyển sang khấu hao đường thẳng trong những năm cuối. Một tòa nhà RC mất khoảng 3,5–4,5% giá trị công trình được định giá mỗi năm trong 15 năm đầu, sau đó giảm tốc, với mức sàn còn lại 15–20% đối với các tòa nhà được bảo trì tốt.

Đối với các công trình khung gỗ bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà phố machiya, thời gian sử dụng hữu ích theo luật định là 22 năm, với mức giảm hàng năm lớn hơn từ 6–7% trong thập kỷ đầu tiên phản ánh tuổi thọ kết cấu ngắn hơn và rủi ro hỏa hoạn cao hơn. Khấu hao kết cấu theo rosenka độc lập với các khoản khấu trừ thuế thu nhập—một bất động sản có thể đã khấu hao hết cho mục đích thuế thu nhập trong khi vẫn còn giá trị định giá dương.

Miễn giảm 5 năm cho NPO và Doanh nghiệp khởi nghiệp

Luật thuế quy định miễn giảm năm năm cho hai đối tượng, được gia hạn theo cải cách năm 2024 và có hiệu lực đến hết ngày 31 tháng 3 năm 2030. Đối với các NPO đã đăng ký (tokutei hieiri katsudo hojin), việc miễn toàn bộ năm năm áp dụng cho đất và tòa nhà được sử dụng cho các hoạt động đủ điều kiện—phúc lợi xã hội, trung tâm cộng đồng, chăm sóc trẻ em, nghiên cứu vì lợi ích công cộng. Cần nộp đơn trong vòng 90 ngày kể từ ngày 1 tháng 1 với bằng chứng về hoạt động vì lợi ích công cộng từ 80% trở lên.

Đối với các doanh nghiệp khởi nghiệp được chứng nhận—các công ty dưới 10 năm tuổi đáp ứng các tiêu chí đổi mới sáng tạo—việc miễn toàn bộ năm năm áp dụng cho các cơ sở văn phòng, phòng thí nghiệm và nguyên mẫu, giới hạn ở mức 500 triệu yên mỗi tập đoàn với các điều khoản thu hồi trong bảy năm.

Xử lý Nhà nghỉ dưỡng (Bessou) như Nhà thứ hai

Một điểm khác biệt quan trọng phân biệt nơi cư trú chính với nhà thứ hai hoặc nhà nghỉ dưỡng (bessou, 別荘) liên quan đến điều kiện đủ để được giảm trừ đất ở. Theo thông lệ hành chính, một bất động sản chỉ đủ điều kiện được giảm trừ đất ở quy mô nhỏ nếu được đăng ký là nơi cư trú trong sổ đăng ký cư trú juminhyo (住民票) của người nộp thuế. Các bất động sản thứ hai, bao gồm cả nhà nghỉ dưỡng tại các khu nghỉ dưỡng như Karuizawa, Niseko, Atami, hoặc Izu, bị loại trừ rõ ràng khỏi chế độ giảm trừ bất kể tần suất sử dụng của chủ sở hữu. Tác động là rất lớn, với nghĩa vụ thuế hàng năm đối với bessou thường cao gấp 3–4 lần so với nơi cư trú chính tương đương. Một số đô thị nghỉ dưỡng, bao gồm Niseko và Karuizawa, áp dụng phụ phí 20–30% đối với nhà thứ hai bỏ trống từ 300 ngày trở lên mỗi năm.

Thuế Thừa kế: Quy tắc 80% Rosenka và Bảo hiểm Khoản vay

Hệ thống rosenka cũng chi phối việc định giá bất động sản cho mục đích thuế thừa kế (souzoku zei, 相続税). Theo Luật Thuế Thừa kế, đất được định giá theo rosenka tại ngày người để lại di sản qua đời được áp dụng với mức chiết khấu 20%—“quy tắc 80% rosenka”. Kết hợp với chiết khấu thị trường vốn có của rosenka từ 20–40%, việc định giá đất thừa kế thường thấp hơn giá trị thị trường hợp lý từ 48–64%, một lợi thế đáng kể so với các tài sản được định giá ở mức 100% giá trị thị trường.

Khung khổ này là nền tảng cho chiến lược lập kế hoạch “bảo hiểm khoản vay 80% rosenka”: tài trợ bất động sản bằng nợ không truy đòi hoặc truy đòi hạn chế. Vì các khoản nợ phải trả được khấu trừ ở 100% mệnh giá trong khi tài sản được định giá ở mức chiết khấu thị trường 36–52%, một danh mục đầu tư có đòn bẩy tài chính có thể giảm đáng kể hoặc loại bỏ di sản chịu thuế ròng. Cần cấu trúc cẩn thận: các điều khoản hợp lý về mặt thương mại, tài sản thế chấp thực sự, các tổ chức tài chính có tài liệu chứng minh—không phải cho vay giữa các bên liên quan, điều mà Cục Thuế Quốc gia (NTA) thường xuyên khiếu nại.

Lịch thanh toán: Trả trước vào tháng 2 và 4 đợt

Hóa đơn Thuế Tài sản Cố định và Thuế Quy hoạch Đô thị được gộp thành một thông báo hàng năm duy nhất được phát hành vào cuối tháng 4 hoặc đầu tháng 5 gửi đến địa chỉ đã đăng ký của chủ sở hữu, bao gồm các khoản nợ phát sinh tính đến ngày 1 tháng 1. Bốn ngày đến hạn theo luật định được áp dụng hàng năm: một khoản thanh toán trả trước vào tháng 2, tiếp theo là các đợt thanh toán vào tháng 4, tháng 7 và tháng 12. Ngày chính xác khác nhau tùy theo đô thị, được điều chỉnh cho các ngày cuối tuần và ngày lễ.

Chủ sở hữu có thể thanh toán toàn bộ vào ngày đến hạn tháng 2 hoặc thanh toán làm bốn đợt mà không được chiết khấu khi thanh toán sớm và không bị tính lãi phạt khi trả góp miễn là đáp ứng được thời hạn. Các chủ sở hữu nước ngoài không cư trú không có địa chỉ tại Nhật Bản phải chỉ định một đại diện thuế cư trú (kouzei dairinin, 納税代理人) để nhận thông báo và tạo điều kiện thanh toán. Hóa đơn thuế không được gửi ra nước ngoài; việc không chỉ định đại diện trong vòng 60 ngày kể từ ngày mua lại có thể dẫn đến các hình phạt hoặc thu hồi nhanh chóng. Tiền phạt trả chậm tích lũy ở mức 2,5% mỗi năm trong hai tháng đầu tiên và 8,7% sau đó, cộng dồn hàng ngày.