Nếu bạn sở hữu bất động sản nhà ở hoặc thương mại tại Malaysia và đang cân nhắc việc bán, Thuế Thu nhập Tài sản Thực (RPGT) là biến số chi phí quan trọng nhất mà bạn phải định lượng trước khi niêm yết. Được quản lý bởi Cục Thuế vụ Nội địa (LHDN), RPGT được đánh trên khoản lợi nhuận chịu thuế — giá bán trừ đi chi phí mua đã điều chỉnh — với mức thuế suất thay đổi đáng kể theo thời gian nắm giữ, tình trạng cư trú và các khoản miễn giảm của Ngân sách 2026. Hướng dẫn này bao gồm toàn bộ biểu thuế RPGT 2026, các khoản miễn trừ, thuế trước bạ, phí pháp lý và bảng phân tích chi phí bán tài sản trị giá 1.000.000 RM cụ thể.
Biểu thuế RPGT 2026: Thang trượt theo thời gian nắm giữ
Khung RPGT dựa trên thời gian nắm giữ của Malaysia nhằm hạn chế đầu cơ ngắn hạn đồng thời khuyến khích sở hữu lâu dài. Ngày mua là ngày Thỏa thuận Mua bán (SPA) đến được đóng dấu, không phải ngày bàn giao chìa khóa. Ngày bán là ngày ký SPA đi.
Công dân Malaysia và Thường trú nhân (PR)
| Thời gian nắm giữ | Thuế suất RPGT trên lợi nhuận chịu thuế |
|---|---|
| Năm 1 (0–12 tháng) | 30% |
| Năm 2 (13–24 tháng) | 20% |
| Năm 3 (25–36 tháng) | 15% |
| Năm 4 (37–48 tháng) | 10% |
| Năm 5 (49–60 tháng) | 10% |
| Năm 6+ (61+ tháng) | 0% |
Người nước ngoài không phải công dân, không phải PR, và Công ty nước ngoài
| Thời gian nắm giữ | Thuế suất RPGT trên lợi nhuận chịu thuế |
|---|---|
| Năm 1–5 | 30% |
| Năm 6+ | 10% |
Công dân và PR được miễn hoàn toàn RPGT từ năm thứ sáu, trong khi người nước ngoài phải chịu mức sàn 10% vĩnh viễn. Đối với người nước ngoài bán căn hộ đã nắm giữ bảy năm với khoản lợi nhuận 250.000 RM, RPGT là 25.000 RM — một chi phí mà công dân trong cùng hoàn cảnh không phải chịu.
Ngân sách 2026 (MoF) RPGT và các thay đổi liên quan
Bộ Tài chính đã công bố các sửa đổi liên quan đến bất động sản sau đây có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026:
- Miễn trừ PPR trọn đời được gia hạn vô thời hạn: Khoản miễn giảm RPGT một lần trong đời cho việc bán một nơi cư trú tư nhân duy nhất của công dân Malaysia, trước đây sẽ hết hiệu lực vào tháng 12 năm 2025, nay trở thành vĩnh viễn. Ngôi nhà phải được chủ sở hữu, vợ/chồng hoặc con cái sử dụng làm nơi cư trú chính trong ít nhất ba trong năm năm trước khi bán.
- Bán nhà giá rẻ MSSS/M40 vẫn được miễn: Việc bán các bất động sản nhà ở có giá trị từ 300.000 RM trở xuống bởi chủ nhà MSSS giai đoạn 2020–2025 vẫn được miễn RPGT ở mọi thời gian nắm giữ, được gia hạn đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2027.
- Trần miễn thuế trước bạ cho người mua lần đầu được gia hạn: Miễn thuế trước bạ MOT trên 500.000 RM đầu tiên của giá trị cho người mua Malaysia lần đầu được gia hạn đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2027, gián tiếp hỗ trợ thanh khoản thị trường thứ cấp cho người bán.
Bảng thuế suất RPGT chính vẫn không thay đổi so với năm 2024/2025.
Các khoản miễn trừ RPGT và khấu trừ được phép
Các khoản miễn trừ và khấu trừ theo luật định chính:
- Nơi cư trú tư nhân chính (PPR): Một lần miễn trừ trọn đời cho mỗi công dân Malaysia. Đồng sở hữu mỗi người được hưởng một lần miễn trừ trên cùng một tài sản.
- Bán nhà thuộc chương trình giá rẻ: Các bất động sản dưới 200.000 RM được phân loại là PR1MA, RUMAWIP, PPRT, Rumah Selangorku hoặc các chương trình cấp tiểu bang tương đương được miễn RPGT cho công dân ở mọi thời gian nắm giữ.
- Quà tặng gia đình: Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ-con cái, ông bà-cháu và anh chị em ruột được miễn RPGT (không có xem xét bằng tiền; cần Mẫu 22A của LHDN).
- Tài sản thừa kế: Được coi là không lãi/lỗ; người thừa kế kế thừa ngày mua và cơ sở chi phí của chủ sở hữu ban đầu.
- Các khoản khấu trừ được phép đối với lợi nhuận chịu thuế: Thuế trước bạ và phí pháp lý khi mua, chi phí cải tạo và cải thiện kết cấu có hóa đơn (phí kiến trúc sư, phê duyệt bản vẽ, mở rộng), hoa hồng đại lý (tối đa 3% cho nhà ở), phí thẩm định và chi phí quảng cáo người mua/người thuê.
Thuế trước bạ khi chuyển nhượng (MOT) Biểu thuế 2026
Thuế trước bạ MOT về mặt kỹ thuật là chi phí của người mua, nhưng người bán nên hiểu để thương lượng giá chính xác. Biểu thuế theo bậc năm 2026 (không phải người mua lần đầu):
| Khung giá trị tài sản | Thuế suất trước bạ |
|---|---|
| 100.000 RM đầu tiên | 1% |
| 100.001 RM – 500.000 RM | 2% |
| 500.001 RM – 1.500.000 RM | 3% |
| Trên 1.500.001 RM+ | 4% |
Công dân Malaysia mua lần đầu được miễn 100% thuế trước bạ MOT cho nhà ở có giá trị từ 500.000 RM trở xuống (SPA trước ngày 31 tháng 12 năm 2027), với mức giảm một phần lên đến 1 triệu RM.
Phí pháp lý: Biểu phí SPA bán 2026
Phí luật sư tuân theo Lệnh Thù lao Luật sư 2023 (SRO 2023) sửa đổi năm 2026, SPA bán nhà ở:
| Giá trị giao dịch | Phí pháp lý (chưa gồm 8% SST) |
|---|---|
| 500.000 RM đầu tiên | 1,00% (tối thiểu 500 RM) |
| 500.001 RM – 1.000.000 RM | 0,80% |
| 1.000.001 RM – 3.000.000 RM | 0,70% |
| 3.000.001 RM – 5.000.000 RM | 0,60% |
| Trên 5.000.000 RM | 0,50% (có thể thương lượng) |
Dự trù thêm 1.500–3.500 RM cho các chi phí phát sinh (tra cứu, lệ phí Văn phòng Đất đai, đóng dấu, giải chấp, chuyển phát nhanh).
Ví dụ phân tích chi phí: Bán tài sản trị giá 1.000.000 RM
Tình huống: Công dân Malaysia bán một căn hộ cao cấp trị giá 1.000.000 RM đã nắm giữ 4 năm 2 tháng (Năm 5, khung thuế RPGT 10%). Giá mua ban đầu 750.000 RM; thuế trước bạ khi mua 16.000 RM; phí pháp lý khi mua 8.000 RM; chi phí cải tạo có hóa đơn 65.000 RM; hoa hồng đại lý 3%.
Tính toán lợi nhuận chịu thuế
| Thành phần | RM |
|---|---|
| Giá bán | 1.000.000 |
| Trừ: Hoa hồng đại lý (3%) | –30.000 |
| Giá bán ròng | 970.000 |
| Trừ: Giá mua | –750.000 |
| Trừ: Thuế trước bạ khi mua | –16.000 |
| Trừ: Phí pháp lý khi mua | –8.000 |
| Trừ: Chi phí cải tạo đủ điều kiện | –65.000 |
| Lợi nhuận chịu thuế | 131.000 |
RPGT phải nộp
131.000 × 10% = **13.100 RM
Chi phí giao dịch phía người bán
| Khoản mục | RM |
|---|---|
| RPGT | 13.100 |
| Phí pháp lý SPA bán (theo SRO + 8% SST) | 9.720 |
| Chi phí pháp lý phát sinh | 2.400 |
| Đóng dấu (SPA + Mẫu RPGT 1) | 300 |
| Hoa hồng đại lý (3%) | 30.000 |
| Thuế đất / thuế tài sản (chia theo tỷ lệ) | 380 |
| Phí xử lý giải chấp ngân hàng | 150 |
| Tổng chi phí người bán | 56.050 |
Số tiền thu được ròng (trước khi trả nợ vay)
1.000.000 RM – 56.050 RM = **943.950 RM
Lưu ý cuối
Việc trì hoãn niêm yết hai tháng có thể giúp bạn chuyển từ khung thuế 20% của Năm 2 sang khung 15% của Năm 3 — tiết kiệm hàng nghìn RM. Người bán nước ngoài: luật sư của người mua thường khấu trừ 3% tổng giá bán để nộp RPGT trừ khi có được giấy xác nhận trước từ LHDN. Đồng sở hữu được đánh giá riêng lẻ dựa trên phần sở hữu tương ứng của họ, mỗi người đủ điều kiện hưởng các khoản miễn trừ riêng. Luôn mô hình hóa các kịch bản xấu nhất và tốt nhất trước khi chấp nhận Thư đề nghị.