Giới hạn sở hữu chung cư cho người nước ngoài tại Philippines và chi phí thuế chuyển nhượng năm 2026

Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản nhà ở tại Philippines phải đối mặt với các hạn chế theo Hiến pháp năm 1987, trong đó dành riêng đất đai cho công dân Philippines và các tập đoàn có 60% vốn sở hữu của người Philippines. Chung cư tạo ra một ngoại lệ đáng chú ý. Hướng dẫn này làm rõ khuôn khổ pháp lý năm 2026 cho người mua chung cư nước ngoài, phân biệt giới hạn 40% quyền biểu quyết với quyền sở hữu căn hộ cá nhân, đề cập đến việc đăng ký DTI và SEC cho người mua là doanh nghiệp, đồng thời phân tích chi tiết mọi loại thuế và phí chuyển nhượng kèm theo tiến độ xử lý hiện tại của BIR.

Đạo luật về Tập đoàn Chung cư: Giới hạn 40% Quyền biểu quyết so với Quyền sở hữu Căn hộ Cá nhân

Đạo luật Cộng hòa số 4726, Đạo luật Chung cư năm 1966, điều chỉnh tất cả các dự án chung cư tại Philippines. Người mua nước ngoài thường nhầm lẫn giữa quyền sở hữu một căn hộ riêng lẻ với quyền sở hữu cổ phần biểu quyết trong tập đoàn chung cư. Mục 5 cho phép người nước ngoài mua và nắm giữ các căn hộ chung cư riêng lẻ theo hình thức sở hữu tuyệt đối (fee simple), giống hệt như công dân Philippines, không có giới hạn luật định về số lượng căn hộ mà một cá nhân nước ngoài có thể sở hữu trên các dự án. Quyền này được công nhận rõ ràng trong luật.

Giới hạn 40% sở hữu nước ngoài chỉ áp dụng cho tập đoàn chung cư — pháp nhân được tạo ra bởi chứng thư gốc (master deed) nắm giữ quyền sở hữu hợp pháp đối với đất đai, khu vực chung và tiện ích của dự án. Mục 10 quy định ít nhất 60% vốn cổ phần có quyền biểu quyết phải do người Philippines sở hữu; vượt quá 40% sẽ khiến SEC từ chối hoặc thu hồi đăng ký và có thể dẫn đến giải thể.

Trên thực tế, các chủ đầu tư phải xác minh trước mỗi giao dịch bán cho người nước ngoài rằng tỷ lệ sau chuyển nhượng vẫn ở mức 40% hoặc thấp hơn. Tại các tòa tháp cao cấp có nhu cầu lớn ở BGC, Makati CBD và Mactan, các chủ đầu tư duy trì sổ sách chặt chẽ và có thể áp đặt giới hạn thấp hơn 40% để đảm bảo tuân thủ. Người mua nên yêu cầu xác nhận bằng văn bản về tỷ lệ hiện tại trước khi ký Hợp đồng mua bán (Contract to Sell). Chủ sở hữu căn hộ nước ngoài được hưởng đầy đủ các quyền bao gồm cư trú, cho thuê, chuyển nhượng và đồng sở hữu theo tỷ lệ đối với các khu vực chung. Tác động thực tế duy nhất của giới hạn 40% là quyền biểu quyết hạn chế và không đủ điều kiện tham gia vào các vị trí trong hội đồng quản trị vi phạm yêu cầu 60% thành viên hội đồng là người Philippines.

Đăng ký DTI và SEC cho Người mua là Doanh nghiệp Nước ngoài

Trong khi các cá nhân nước ngoài không phải đối mặt với các hạn chế ở cấp độ căn hộ ngoài giới hạn biểu quyết 40%, các tập đoàn nước ngoài phải đáp ứng các yêu cầu bổ sung. Một tập đoàn nước ngoài muốn mua bất động sản tại Philippines trước tiên phải xin giấy phép kinh doanh từ SEC và đăng ký tên với DTI.

Quy trình bắt đầu với việc đăng ký tên doanh nghiệp với DTI qua cổng thông tin trực tuyến BNRS, sau đó là thành lập công ty với SEC bằng các tài liệu tiêu chuẩn và bằng chứng về vốn đã góp. SEC xác minh việc tuân thủ luật đầu tư của Philippines, xác nhận rằng mục đích chính của công ty — cho thuê, đầu tư hoặc sử dụng làm trụ sở chính — không bị hạn chế. Sau khi được SEC chấp thuận, công ty đăng ký với BIR để lấy Mã số người nộp thuế (TIN), với các cơ quan liên quan nếu tuyển dụng nhân viên và với chính quyền địa phương để xin giấy phép. Toàn bộ quy trình thường mất 15–25 ngày làm việc trong năm 2026.

Phân tích Chi phí Chuyển nhượng: Giải thích Từng Loại Thuế và Phí

Dù người mua là cá nhân nước ngoài hay công ty trong nước đã đăng ký hợp lệ, việc chuyển nhượng quyền sở hữu một căn hộ chung cư tại Philippines kéo theo một loạt các loại thuế và phí, tất cả đều có thể thương lượng trong Hợp đồng mua bán chính thức (Deed of Absolute Sale). Bảng phân tích dưới đây phản ánh mức thuế suất BIR năm 2026, các quy định của chính quyền địa phương (LGU) và biểu phí công chứng tiêu chuẩn, sử dụng căn hộ chung cư chuẩn trị giá 10.000.000 PHP làm ví dụ.

Thuế thu nhập vốn (CGT) — 6%. Đánh trên khoản lãi giả định từ việc chuyển nhượng tài sản vốn. Mức thuế là 6% cố định trên giá trị cao nhất trong các giá trị sau: giá bán ghi trong Hợp đồng, giá trị theo định giá khu vực của BIR hoặc giá trị thị trường hợp lý theo thẩm định viên. Về mặt pháp lý, CGT là nghĩa vụ của bên bán, nhưng thường được chuyển cho người mua trong các thị trường nóng. Với 10 triệu PHP: 600.000 PHP, khai thuế qua Mẫu BIR 1706 trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng.

Thuế tem chứng từ (DST) — 1,5%. Theo Mục 196 của Bộ luật Thuế, việc chuyển nhượng bất động sản phải chịu DST ở mức 15 PHP cho mỗi 1.000 PHP (1,5%) của giá bán hoặc giá trị thị trường hợp lý, tùy theo mức nào cao hơn. Thường được phân chia theo thương lượng, mặc dù BIR coi người bán là người chịu trách nhiệm chính. Với 10 triệu PHP: 150.000 PHP, khai thuế qua Mẫu BIR 2000-OT trong vòng 5 ngày sau khi kết thúc tháng.

Thuế chuyển nhượng địa phương — 0,5% đến 0,75%. Do thành phố hoặc đô thị áp đặt theo Bộ luật Chính quyền Địa phương năm 1991. Mức tối đa là 0,75% đối với thành phố và 0,50% đối với đô thị, áp dụng trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị thị trường hợp lý, tùy theo mức nào cao hơn. Các thành phố lớn như Makati, Taguig (BGC) và Thành phố Cebu đều thu 0,75%. Với 10 triệu PHP tại thành phố: 75.000 PHP; tại đô thị: 50.000 PHP. Theo thông lệ, người mua trả và là điều kiện tiên quyết để có Tờ khai thuế tài sản (Tax Declaration) mới.

Phí đăng ký — 0,25%. Cơ quan Quản lý Đất đai (Land Registration Authority) tính phí lũy tiến trung bình khoảng 0,25% giá bán đối với các căn hộ tầm trung đến cao cấp, bao gồm việc kiểm tra hồ sơ, ghi nhận giao dịch, ghi chú trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, hủy giấy chứng nhận cũ và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư (CCT) mới. Với 10 triệu PHP: khoảng 25.000 PHP, thường do người mua trả.

Phí công chứng. Hợp đồng mua bán chính thức (Deed of Absolute Sale) phải được công chứng tại Philippines để được BIR, Cơ quan Đăng ký Đất đai (Register of Deeds) và LGU chấp nhận. Đối với các giao dịch chung cư năm 2026, phí thông thường dao động từ 15.000 PHP đến 60.000 PHP tùy thuộc vào giá trị tài sản, mức độ phức tạp và số lượng người ký. Hầu hết công chứng viên tính phí từ 0,20% đến 0,50% giá bán với mức tối thiểu 15.000 PHP. Các bên thương lượng về việc ai chịu chi phí này.

Tiến độ Cấp Giấy chứng nhận Đăng ký (CAR) của BIR

Giấy chứng nhận Đăng ký (CAR) của BIR và bản điện tử eCAR của nó là một trong những tài liệu quan trọng nhất trong quy trình chuyển nhượng. Cơ quan Đăng ký Đất đai bị cấm về mặt pháp lý trong việc đăng ký bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào hoặc cấp CCT mới nếu không có CAR và eCAR hợp lệ.

Quy trình nộp đơn xin CAR bắt đầu sau khi tờ khai CGT và DST được nộp và thanh toán, và thuế tem chứng từ đã được dán và hủy trên Hợp đồng. Người mua hoặc đại diện được ủy quyền nộp bộ hồ sơ đầy đủ — Hợp đồng đã công chứng, bản gốc CCT của chủ sở hữu, Tờ khai thuế tài sản mới nhất, biên lai chính thức CGT và DST, giấy tờ tùy thân hợp lệ của cả hai bên — đến Văn phòng Khu vực Doanh thu (RDO) có thẩm quyền đối với tài sản.

Kể từ tháng 8 năm 2026, tiêu chuẩn dịch vụ được công bố của BIR theo Công văn ghi nhớ doanh thu số 37-2025 là 10 ngày làm việc cho các trường hợp đơn giản, hồ sơ đầy đủ. Các RDO có khối lượng công việc lớn như RDO số 44 (Taguig-Pateros, BGC) và RDO số 50 (Thành phố Makati) hiện có thời gian xử lý trung bình từ 12–18 ngày làm việc cho các trường hợp tiêu chuẩn. Các tình huống phức tạp — thế chấp trước chưa được giải tỏa, nhiều người bán, nghị quyết của hội đồng quản trị công ty hoặc chênh lệch định giá khu vực — có thể kéo dài thời gian lên đến 30–60 ngày làm việc hoặc hơn.

Khi CAR và eCAR được cấp, người mua nộp đơn lên thẩm định viên thành phố hoặc đô thị để xin Tờ khai thuế tài sản mới (thêm 5–10 ngày làm việc), sau đó hoàn tất việc chuyển nhượng với văn phòng quản lý tài sản của tập đoàn chung cư. Tổng thời gian hoàn tất cho một thương vụ mua chung cư của người nước ngoài không vướng mắc trong năm 2026 là khoảng 25–45 ngày làm việc từ khi công chứng Hợp đồng đến khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư (CCT) mới.