Tóm tắt
Luật Chung cư của Philippines, Đạo luật Cộng hòa số 4726 năm 1966, điều chỉnh quyền sở hữu chung cư. Mục 5 quy định rằng việc bán một căn hộ kéo theo phần sở hữu của chủ sở hữu trong các khu vực chung hoặc trong tổng công ty chung cư nắm giữ các khu vực đó. Trong trường hợp một tổng công ty nắm giữ các khu vực chung, việc bán là vô hiệu nếu nó đẩy tỷ lệ sở hữu nước ngoài của tổng công ty đó vượt quá "các giới hạn do luật hiện hành áp đặt". Trong trường hợp các chủ sở hữu căn hộ đồng sở hữu trực tiếp các khu vực chung, căn hộ chỉ có thể được bán cho công dân Philippines hoặc cho các công ty có ít nhất 60% vốn thuộc sở hữu của người Philippines, trừ trường hợp thừa kế.
Khi một căn hộ được nắm giữ như một tài sản vốn được bán lại, người bán phải trả thuế lợi tức vốn cuối cùng 6% (CGT) trên giá bán, giá trị theo vùng hoặc giá trị thị trường của thẩm định viên, tùy theo mức nào cao nhất, và thuế tem chứng từ (DST), theo Cục Thuế Nội địa (BIR).
Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua chung cư nước ngoài tại Philippines
Cách thức hoạt động của giới hạn nước ngoài
| Cách thức nắm giữ các khu vực chung | Ai có thể mua một căn hộ |
|---|---|
| Bởi một tổng công ty chung cư | Bất kỳ ai, miễn là việc bán không đẩy tỷ lệ sở hữu nước ngoài của tổng công ty vượt quá giới hạn pháp lý |
| Trực tiếp bởi các chủ sở hữu căn hộ với tư cách đồng sở hữu | Công dân Philippines và các công ty có ít nhất 60% vốn thuộc sở hữu của người Philippines, trừ trường hợp thừa kế |
Nguồn: Đạo luật Cộng hòa số 4726, Mục 5.
Đối với người mua nước ngoài, câu hỏi là bao nhiêu phần của tổng công ty chung cư đã thuộc sở hữu nước ngoài. Nếu một giao dịch bán vi phạm giới hạn, giao dịch đó không hợp lệ, ngay cả giữa các bên tự nguyện. Hãy hỏi chủ đầu tư hoặc tổng công ty chung cư về tỷ lệ sở hữu nước ngoài hiện tại trước khi bạn đặt cọc.
Đăng ký việc mua bán
Một giao dịch mua bán lại không thể được đăng ký trừ khi đi kèm với giấy chứng nhận từ cơ quan quản lý của dự án rằng nó tuân thủ bản tuyên bố hạn chế, theo Mục 18. Cơ quan Đăng ký Tài sản sau đó cấp một bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu "chủ sở hữu căn hộ chung cư". Mỗi căn hộ được đánh giá riêng cho thuế bất động sản (Mục 25).
Thuế đối với việc mua bán lại
Đối với việc bán bất động sản được nắm giữ như một tài sản vốn, hướng dẫn Mẫu 1706 của BIR quy định thuế CGT cuối cùng 6% trên giá bán, giá trị theo vùng do BIR đặt ra, hoặc giá trị thị trường trong tờ khai thuế, tùy theo mức nào cao nhất. Tờ khai được nộp và thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ ngày bán; đối với bán trả góp, trong vòng 30 ngày kể từ ngày thanh toán trước lần đầu và mỗi lần trả góp sau đó. DST cũng phải nộp, trên giá đối价 hoặc giá trị thị trường, tùy theo mức nào cao hơn, sử dụng Mẫu 2000-OT của BIR. Bất động sản được bán trong quá trình kinh doanh, chẳng hạn như việc bán của chủ đầu tư, không phải là tài sản vốn và được đánh thuế theo các quy định khác.
Ví dụ minh họa: một giao dịch mua bán lại trị giá 10 triệu PHP
Chỉ mang tính minh họa. Một chủ sở hữu nước ngoài nắm giữ một căn hộ như một khoản đầu tư cá nhân bán nó với giá 10 triệu PHP. Giá trị theo vùng là 8 triệu PHP và giá trị thị trường được đánh giá là 6 triệu PHP. CGT là 6% của 10 triệu PHP, tức 600.000 PHP, phải nộp trong vòng 30 ngày kể từ ngày bán.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có thể sở hữu một căn hộ chung cư ở Philippines không? Có, khi các khu vực chung được nắm giữ bởi một công ty chung cư và việc mua bán giữ quyền sở hữu nước ngoài trong giới hạn pháp lý. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn có luôn là 6% không? Đó là 6% đối với việc bán bất động sản được nắm giữ như một tài sản vốn; việc bán trong hoạt động kinh doanh thông thường được đánh thuế khác. CGT dựa trên giá trị nào? Mức cao nhất trong số giá bán, giá trị theo vùng của BIR và giá trị thị trường của cơ quan thẩm định.
Chỉ nhằm mục đích giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Hỏi ban quản trị tòa nhà chung cư về tỷ lệ sở hữu nước ngoài hiện tại trước khi bạn đặt cọc một căn hộ.
- Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu và chứng thư gốc tại Văn phòng Đăng ký Đất đai.
- Thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ai là người chịu CGT, DST và các chi phí chuyển nhượng.
- Nhờ một luật sư đã được xác minh xử lý việc chuyển nhượng: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các căn hộ chung cư đang bán: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Nguồn trích dẫn
Republic Act No. 4726 (The Condominium Act) — Senate of the Philippines Legislative Reference Bureau — Congress of the Philippines — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 Capital Gains Tax Return: guidelines and instructions — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT Documentary Stamp Tax Declaration/Return (One-Time Transactions): guidelines — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf