Tóm tắt
Một người thuê theo hình thức jeonse tại Hàn Quốc trả một khoản tiền đặt cọc lớn một lần thay vì tiền thuê hàng tháng và được hoàn lại khi hợp đồng thuê kết thúc. Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà ở trao cho người thuê các quyền chống lại chủ sở hữu mới kể từ ngày sau khi họ nhận bàn giao và hoàn tất đăng ký cư trú, được coi là đã thực hiện khi nộp báo cáo chuyển đến. Với một ngày xác định (확정일자) trên hợp đồng, người thuê cũng có thể được hoàn trả từ một cuộc đấu giá trước các chủ nợ sau này, theo bản dịch tiếng Anh của Luật do chính phủ thực hiện.
Người thuê cũng có thể mua bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc từ Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc (HUG), đơn vị sẽ trả tiền đặt cọc nếu chủ nhà không trả. HUG chấp nhận các khoản đặt cọc lên đến 700 triệu KRW tại khu vực thủ đô và 500 triệu KRW ở các nơi khác.
Điều này có ý nghĩa gì đối với người thuê tại Hàn Quốc
Ba bước bảo vệ tiền đặt cọc
| Bước | Những gì bạn nhận được | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|
| Chuyển vào ở và nộp báo cáo chuyển đến | Hợp đồng thuê ràng buộc chủ sở hữu mới kể từ ngày hôm sau | Luật, Điều 3 |
| Lấy ngày xác định trên hợp đồng | Ưu tiên hoàn trả từ một cuộc đấu giá hoặc bán công khai trước các chủ nợ cấp thấp hơn | Luật, Điều 3-2 |
| Mua bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc | HUG hoàn trả tiền đặt cọc nếu chủ nhà không trả | Điều khoản sản phẩm HUG |
Nguồn: Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà ở (bản dịch tiếng Anh); HUG.
Một chủ sở hữu mới của ngôi nhà sẽ kế thừa vị trí của chủ nhà, vì vậy hợp đồng thuê và nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc được chuyển giao cùng với việc bán, theo Điều 3. Một hợp đồng thuê không có thời hạn xác định, hoặc có thời hạn dưới hai năm, được coi là hai năm, và hợp đồng thuê tiếp tục cho đến khi tiền đặt cọc được hoàn trả (Điều 4).
Tiền đặt cọc nhỏ
Người thuê có tiền đặt cọc nhỏ hơn có thể thu hồi một khoản tiền cố định trước cả các chủ nợ có bảo đảm, với điều kiện họ đã chuyển vào ở và nộp báo cáo chuyển vào ở trước khi một cuộc đấu giá được đăng ký, theo Điều 8. Các khoản tiền đặt cọc đủ điều kiện và số tiền được quy định bởi Nghị định của Tổng thống và được giới hạn ở mức một nửa giá trị của ngôi nhà.
Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc của HUG
Bảo lãnh của HUG bao gồm căn hộ chung cư, officetel dùng để ở, nhà nhiều hộ gia đình và nhà liền kề, nhà riêng lẻ và nhà nhiều hộ gia đình, và nhà phúc lợi cho người cao tuổi, theo HUG. Bạn có thể bảo lãnh toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc, trong giới hạn nêu trên. Phí là số tiền được bảo lãnh × mức 0,115% đến 0,154% một năm, tùy thuộc vào tiền đặt cọc, loại nhà và tỷ lệ nợ, được tính theo tỷ lệ cho thời hạn thuê. Đăng ký trực tuyến hoặc thanh toán một lần đều được giảm giá 3%.
Bạn phải đăng ký trước khi đã qua một nửa thời hạn thuê, tính từ ngày thanh toán số tiền còn lại hoặc ngày nộp báo cáo chuyển vào ở, tùy ngày nào muộn hơn. HUG yêu cầu hợp đồng có ngày xác định cố định, hồ sơ các hộ gia đình đã đăng ký tại địa chỉ đó, bằng chứng rằng bạn đã thanh toán tiền đặt cọc, và giấy đăng ký cư trú của bạn. Bảo lãnh có hiệu lực đến một tháng sau khi hợp đồng thuê kết thúc. Tính đến tháng 10 năm 2026, HUG cho biết các đơn đăng ký cho căn hộ chung cư và officetel đang tạm thời bị đình chỉ do nhu cầu tăng vọt, ngoại trừ trường hợp chủ nhà là một công ty.
Ví dụ minh họa: tiền đặt cọc 300 triệu KRW
Chỉ mang tính minh họa. Một người thuê bảo lãnh khoản tiền đặt cọc 300 triệu KRW cho hợp đồng thuê hai năm. Ở mức thấp nhất 0,115% một năm, phí là khoảng 690.000 KRW cho hai năm trước khi áp dụng giảm giá; ở mức 0,154% là khoảng 924.000 KRW.
FAQ
Quyền bảo vệ của người thuê theo hình thức jeonse bắt đầu khi nào? Từ ngày sau khi người thuê chuyển vào ở và nộp báo cáo chuyển vào. Ngày cố định (fixed date) bổ sung điều gì? Quyền ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc từ đấu giá hoặc bán công khai trước các chủ nợ cấp thấp hơn. HUG có thể bảo lãnh bao nhiêu? Tối đa 700 triệu KRW tại khu vực thủ đô và 500 triệu KRW ở các nơi khác.
Chỉ mang tính giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Kiểm tra sổ đăng ký bất động sản để xem các khoản thế chấp và tình trạng bị phong tỏa trước khi ký, và so sánh các khoản nợ với giá trị của căn nhà.
- Nộp báo cáo chuyển vào và lấy ngày cố định vào đúng ngày bạn chuyển vào.
- Nộp đơn xin bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc trước khi đã qua một nửa thời hạn thuê.
- Nhờ một luật sư đã được xác minh xem xét hợp đồng thuê: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các căn nhà để thuê: proprkey.com/en/properties
Trích dẫn
Housing Lease Protection Act (bản dịch tiếng Anh) — Korea Legislation Research Institute — Staff — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 상품안내 (Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse) — Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) — Staff — không ngày — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001