Hiểu về Hệ thống Jeonse

Hệ thống jeonse—cơ chế nhà ở đặt cọc đặc trưng của Hàn Quốc—vẫn là nền tảng của thị trường cho thuê nhà ở quốc gia, chiếm khoảng 45% tổng số nhà ở cho thuê tính đến giữa năm 2026. Theo hợp đồng jeonse tiêu chuẩn, người thuê cung cấp một khoản tiền đặt cọc lớn một lần, thường từ 50% đến 80% giá trị thị trường của bất động sản, để đổi lấy quyền cư trú miễn phí tiền thuê trong một thời hạn cố định, phổ biến nhất là hai năm. Khi hợp đồng hết hạn, chủ nhà phải trả lại toàn bộ tiền đặt cọc, trừ khi có thiệt hại được ghi nhận vượt quá mức hao mòn thông thường.

Thỏa thuận cộng sinh này tiềm ẩn rủi ro đối tác tập trung vào thời điểm trả lại tiền đặt cọc. Các lỗ hổng mang tính hệ thống đã bị phơi bày trong đợt điều chỉnh thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2025, khi ước tính khoảng 3,8 nghìn tỷ KRW tiền đặt cọc jeonse bị chậm trả hoặc vỡ nợ một phần, gây ra khó khăn lan rộng cho người thuê và thúc đẩy hành động lập pháp.

Cải cách Bảo hiểm Hoàn trả Tiền đặt cọc 2026

Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT) đã ban hành Đạo luật Cải cách Bảo vệ Tiền đặt cọc Jeonse toàn diện, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, đây là cuộc đại tu quan trọng nhất đối với các biện pháp bảo vệ người thuê trong lịch sử 70 năm của hệ thống jeonse. Trọng tâm của cải cách là mở rộng và phân tầng các yêu cầu bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc bắt buộc, thay thế các quy định bảo hiểm tự nguyện và khác nhau theo khu vực trước đây bằng một khuôn khổ quốc gia thống nhất, phân tầng theo rủi ro.

Theo quy định năm 2026, tất cả các hợp đồng jeonse mới có tiền đặt cọc vượt quá 100 triệu KRW đều bắt buộc phải mua bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc, bất kể loại hình bất động sản hay vị trí. Trước đây, ngưỡng bắt buộc là 300 triệu KRW và chỉ áp dụng tại các khu vực đầu cơ quá nóng được chỉ định. Cải cách cũng thiết lập các tỷ lệ bảo hiểm lũy tiến: hợp đồng có tiền đặt cọc từ 100 triệu KRW đến 500 triệu KRW yêu cầu bảo hiểm bao phủ 90% số tiền đặt cọc, trong khi các hợp đồng vượt quá 500 triệu KRW yêu cầu bảo hiểm 100% toàn bộ.

Chủ nhà hiện bị cấm rõ ràng trong việc chuyển toàn bộ chi phí phí bảo hiểm cho người thuê thông qua các cơ cấu phí che giấu. Cải cách quy định rằng việc thanh toán phí bảo hiểm phải được phân chia: chủ nhà chịu tối thiểu 60% chi phí bảo hiểm hàng năm, với phần của người thuê giới hạn ở mức 40%. Việc không tuân thủ khiến chủ nhà phải chịu phạt hành chính từ 5 triệu KRW đến 30 triệu KRW, và các vi phạm lặp đi lặp lại có thể dẫn đến hình phạt hình sự.

Ngưỡng Bảo hiểm Bắt buộc HUG/KGIC

Cải cách năm 2026 chỉ định hai tổ chức tài chính do nhà nước hậu thuẫn là nhà bảo lãnh độc quyền cho bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc jeonse bắt buộc: Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở & Đô thị Hàn Quốc (HUG) và Tổng công ty Bảo hiểm Bảo lãnh Hàn Quốc (KGIC). Việc hợp nhất dưới các thực thể được chính phủ bảo lãnh này giải quyết một thất bại nghiêm trọng của hệ thống trước đây, trong đó khoảng 18% hợp đồng jeonse được bảo hiểm được bảo lãnh bởi các công ty bảo hiểm tư nhân yếu kém về tài chính với năng lực chi trả bồi thường không đầy đủ.

HUG giữ thẩm quyền chính đối với các hợp đồng jeonse nhà ở cho các bất động sản được phân loại là "đơn vị nhà ở" theo Đạo luật Nhà ở, bao gồm phần lớn các thỏa thuận căn hộ chung cư, biệt thự và nhà ở gia đình đơn lập. KGIC đóng vai trò là nhà bảo lãnh bổ sung cho các bất động sản hỗn hợp và các loại hình nhà ở chuyên biệt bao gồm officetel có quyền chuyển đổi thành nhà ở vĩnh viễn.

Các ngưỡng bảo hiểm được thiết lập theo cải cách được hiệu chỉnh theo giá trị bất động sản khu vực. Tại khu vực đô thị Seoul (Seoul, Incheon và Gyeonggi-do), số tiền đặt cọc jeonse tối đa có thể bảo hiểm đã được nâng lên 1,5 tỷ KRW cho mỗi hợp đồng riêng lẻ, tăng từ mức trần 700 triệu KRW trước đây. Đối với các khu vực ngoài đô thị, ngưỡng tối đa được đặt ở mức 1 tỷ KRW.

Quyền của Người thuê và Kiểm tra Khả năng Thanh toán của Chủ nhà

Quyền của người thuê đã được tăng cường đáng kể theo gói lập pháp năm 2026. Quan trọng nhất, người thuê hiện có quyền theo luật định khẳng định để yêu cầu tài liệu xác minh về tình trạng khả năng thanh toán tài chính của chủ nhà trước khi ký kết hợp đồng và trong khoảng thời gian 12 tháng trong suốt thời hạn jeonse. MOLIT đã ra mắt một cổng thông tin trực tuyến tập trung—Hệ thống Xác minh An toàn Jeonse—cung cấp các chứng nhận khả năng thanh toán được chuẩn hóa trong vòng 48 giờ kể từ khi người thuê nộp đơn, lấy dữ liệu từ Cục Thuế Quốc gia, các cơ quan tín dụng và hệ thống đăng ký bất động sản.

Các biện pháp bảo vệ bổ sung cho người thuê bao gồm quyền ưu tiên gia hạn hợp đồng với các điều khoản giống hệt, lệnh cấm tăng tiền đặt cọc đơn phương trong thời hạn hợp đồng và quyền chấm dứt thỏa thuận mà không bị phạt nếu chủ nhà không duy trì bảo hiểm bắt buộc trong hơn 30 ngày liên tục.

Đối với chủ nhà, cải cách giới thiệu quy trình sàng lọc khả năng thanh toán trước hợp đồng bắt buộc được thực hiện thông qua HUG hoặc KGIC như một điều kiện tiên quyết để có được bảo hiểm tiền đặt cọc bắt buộc. Chủ nhà có các khoản thế chấp vượt quá 70% giá trị thẩm định của bất động sản, có thủ tục phá sản gần đây hoặc có tiền sử vỡ nợ tiền đặt cọc jeonse được ghi nhận sẽ tự động bị đánh dấu là rủi ro cao và có thể bị từ chối bảo hiểm, khiến họ không đủ điều kiện tham gia các hợp đồng jeonse mới thuộc ngưỡng bắt buộc.

Quy trình Kiện tụng Thu hồi Tiền đặt cọc

Mặc dù có các biện pháp phòng ngừa tăng cường, các tình huống yêu cầu hành động thu hồi tiền đặt cọc chính thức vẫn sẽ tồn tại. Cải cách năm 2026 đã hợp lý hóa quy trình kiện tụng, giảm thời gian giải quyết vụ việc trung bình từ 11 tháng trước đây xuống mục tiêu 4-6 tháng thông qua các Phân ban Xử lý Nhanh Tranh chấp Jeonse chuyên biệt tại 17 tòa án quận lớn trên toàn quốc.

Trình tự thủ tục được khuyến nghị cho người thuê bắt đầu hành động thu hồi tiền đặt cọc như sau. Đầu tiên, người thuê phải gửi yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc bằng văn bản chính thức qua thư bảo đảm có xác nhận đã nhận, cho phép thời gian phản hồi 15 ngày theo lịch. Nếu chủ nhà không hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc hoặc nộp đơn phản tố có căn cứ trong thời gian này, người thuê có thể tiến hành nộp đơn yêu cầu lệnh thanh toán tóm tắt (sohang) lên tòa án quận có thẩm quyền, kèm theo hợp đồng jeonse gốc, tài liệu kiểm tra khi chuyển đi và giấy chứng nhận bảo hiểm nếu có.

Nếu chủ nhà phản đối lệnh thanh toán tóm tắt, vụ việc sẽ được chuyển lên kiện tụng dân sự chính thức trong phân ban xử lý nhanh chuyên biệt. Theo khuôn khổ pháp lý đã cải cách, người thuê thắng kiện có quyền thu hồi phí luật sư hợp lý, chi phí tòa án và lãi suất theo luật định ở mức 15% mỗi năm trên số dư tiền đặt cọc chưa thanh toán, được tính từ ngày hết hạn hợp đồng ban đầu.

Trong trường hợp bất động sản của chủ nhà phải chịu nhiều yêu cầu cạnh tranh, tiền thu được từ bảo hiểm tiền đặt cọc HUG hoặc KGIC được hưởng quyền ưu tiên theo luật định so với các chủ nợ không có bảo đảm thông thường và hầu hết các chủ nợ cầm cố thế chấp, đảm bảo rằng người thuê được bảo hiểm nhận được khoản thu hồi từ số tiền bảo hiểm có sẵn trước khi các yêu cầu khác được giải quyết. Đối với tiền đặt cọc không được bảo hiểm hoặc số tiền vượt quá giới hạn bảo hiểm, người thuê có thể theo đuổi lệnh tòa án kê biên và bán đấu giá bắt buộc tài sản bất động sản và động sản của chủ nhà.