Tóm tắt
Đài Loan đánh thuế đối với khoản lợi nhuận từ việc bán nhà có được từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 trở đi theo thuế thu nhập hợp nhất đối với nhà và đất (房地合一稅). Phiên bản hiện hành, được gọi là 2.0, áp dụng cho các giao dịch bán từ ngày 1 tháng 7 năm 2021 và cũng bao gồm nhà bán trước khi hoàn thiện (pre-sale homes), theo Bộ Tài chính (MOF). Mức thuế suất phụ thuộc vào thời gian người bán nắm giữ bất động sản: đối với cá nhân cư trú tại Đài Loan, 45% trong vòng hai năm, 35% từ hai đến năm năm, 20% từ năm đến mười năm và 15% sau mười năm. Người không cư trú phải trả 45% trong vòng hai năm và 35% sau đó.
Riêng biệt, các sửa đổi đối với Đạo luật Bình đẳng Quyền về Đất đai có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2023 cấm người mua nhà bán trước khi hoàn thiện và nhà mới xây chuyển nhượng hợp đồng của họ cho bên thứ ba, với một số ngoại lệ hạn chế, theo Bộ Nội chính (MOI).
Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua và người bán nhà tại Đài Loan
Thuế suất đối với cá nhân
| Thời gian nắm giữ | Cá nhân cư trú | Cá nhân không cư trú |
|---|---|---|
| 2 năm hoặc ít hơn | 45% | 45% |
| Trên 2, đến 5 năm | 35% | 35% |
| Trên 5, đến 10 năm | 20% | 35% |
| Trên 10 năm | 15% | 35% |
Nguồn: Cục Thuế khu vực phía Nam, MOF.
Thay vào đó, mức thuế suất 20% áp dụng cho các giao dịch bán của người cư trú trong vòng năm năm vì những lý do bất khả kháng như chuyển công tác, đối với đất được phát triển chung với nhà xây dựng và được bán trong vòng năm năm, và đối với lần chuyển nhượng đầu tiên sau khi tham gia tái phát triển đô thị, theo cục thuế.
Cách tính lợi nhuận chịu thuế
Theo Bộ Tài chính (MOF), lợi nhuận chịu thuế là giá bán trừ đi chi phí mua, trừ đi các chi phí liên quan, trừ đi phần tăng giá trị đất đã được tính cho thuế tăng giá trị đất. Chi phí mua có thể bao gồm thuế chuyển nhượng, thuế tem, phí công chứng và phí môi giới, cùng các cải tạo về sau. Nếu bạn không thể chứng minh chi phí bán hàng của mình, cơ quan thuế có thể cho phép tính 3% giá bán, tối đa NT$300.000.
Ưu đãi nhà tự sử dụng
Một ngôi nhà tự sử dụng có thể được bán với NT$4 triệu đầu tiên của lợi nhuận chịu thuế được miễn thuế và 10% trên phần còn lại, theo MOF. Để đủ điều kiện:
- bạn, vợ/chồng hoặc con chưa thành niên của bạn phải đã đăng ký hộ khẩu tại ngôi nhà, sở hữu và sinh sống tại đó liên tục trong sáu năm;
- ngôi nhà không được cho thuê hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh trong sáu năm trước khi bán; và
- bạn, vợ/chồng và con chưa thành niên của bạn không được sử dụng ưu đãi này trong sáu năm trước đó.
Hạn nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ và thanh toán trong vòng 30 ngày, tính từ ngày sau ngày việc chuyển nhượng được đăng ký, hoặc đối với nhà bán trước khi hoàn thiện (pre-sale home), tính từ ngày sau ngày ký hợp đồng.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai và nhà mới ký hợp đồng từ ngày 1 tháng 7 năm 2023, người mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng cho vợ/chồng, người thân trực hệ hoặc người thân trong phạm vi ba đời, hoặc trong một trong sáu trường hợp đặc biệt được chính quyền địa phương phê duyệt, chẳng hạn như thất nghiệp ngoài ý muốn hơn sáu tháng, theo Bộ Nội chính (MOI) cho biết ngày 30 tháng 6 năm 2023. Người mua đã ký trước ngày đó được chuyển nhượng một lần, nhưng người mua mới vẫn bị ràng buộc bởi các quy định. Chủ đầu tư không được đồng ý hoặc hỗ trợ việc chuyển nhượng bị cấm, và hành vi vi phạm bị phạt từ 500.000 Đài tệ đến 3 triệu Đài tệ mỗi căn. Cùng các sửa đổi đó cũng đặt mức phạt từ 1 triệu Đài tệ đến 50 triệu Đài tệ mỗi căn đối với hành vi thao túng giá, chẳng hạn như tung tin sai lệch hoặc dàn dựng giao dịch giả, theo MOI cho biết ngày 10 tháng 1 năm 2023.
Minh họa: một lần bán, ba thời gian nắm giữ
Chỉ mang tính minh họa, sử dụng ví dụ của chính Bộ Tài chính (MOF). Một căn nhà mua với giá 10 triệu Đài tệ được bán với giá 14,6 triệu Đài tệ, với 450.000 Đài tệ phí môi giới và phí công chứng, cùng mức tăng giá trị đất là 150.000 Đài tệ, do đó khoản lãi chịu thuế là 4 triệu Đài tệ. Người cư trú bán trong vòng hai năm phải nộp 1,8 triệu Đài tệ; sau ba năm, 1,4 triệu Đài tệ; sau sáu năm với tư cách nhà tự sử dụng đủ điều kiện, không phải nộp gì.
Câu hỏi thường gặp
Thuế nhà và đất ở Đài Loan là bao nhiêu? Đối với người cư trú, mức thuế là 45%, 35%, 20% hoặc 15% tùy thuộc vào việc thời gian nắm giữ là đến hai năm, năm năm, mười năm hay trên mười năm. Ưu đãi tự sử dụng có phải chỉ một lần trong đời? Không. Không thể sử dụng nếu bạn, vợ/chồng hoặc con chưa thành niên của bạn đã sử dụng ưu đãi này trong sáu năm trước đó. Tôi có thể bán lại hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai không? Nói chung là không đối với hợp đồng ký từ ngày 1 tháng 7 năm 2023, trừ khi chuyển nhượng cho người thân ruột thịt hoặc trong các trường hợp đặc biệt được phê duyệt.
Chỉ nhằm mục đích giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Kiểm tra ngày mua nhà và lịch sử hộ khẩu của bạn trước khi bạn đồng ý một ngày bán.
- Giữ lại biên lai thuế trước bạ, các khoản phí và chi phí cải tạo; chúng làm giảm khoản lãi chịu thuế.
- Nếu bạn mua nhà hình thành trong tương lai, hãy dự định giữ hợp đồng đến khi hoàn tất.
- Nhờ một chuyên gia thuế hoặc luật sư đã được xác minh kiểm tra tình hình của bạn: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các ngôi nhà đang bán: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Trích dẫn
稅制設計-個人-房地合一 (Thuế hợp nhất nhà và đất đối với cá nhân) — Bộ Tài chính, Trung Hoa Dân Quốc (Đài Loan) — Nhân viên — không ngày — www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9 輕鬆看懂房地合一稅2.0個人篇 (Thuế hợp nhất nhà và đất 2.0 đối với cá nhân) — Cục Thuế khu vực phía Nam, Bộ Tài chính — Nhân viên — 2022-01-18 — www.ntbsa.gov.tw/singlehtml/cb4bed2c1b084c06a6a24c62cb25aa9e?cntId=5c153f94b1a74e3ba025d23833a8fa4e 什麼是自住房地優惠稅率？(Thuế suất ưu đãi đối với nhà đất tự sử dụng là gì?) — Cổng thuế điện tử Bộ Tài chính — Nhân viên — 2026-04-27 — www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/28VVDQM 平均地權條例修正案三讀 (Dự luật sửa đổi Điều lệ Bình đẳng Quyền về Đất đai được thông qua lần đọc thứ ba) — Bộ Nội chính — Cục Quản lý Đất đai — 2023-01-10 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=275437 平均地權條例修正案7/1上路 (Dự luật sửa đổi Điều lệ Bình đẳng Quyền về Đất đai có hiệu lực từ 1/7) — Bộ Nội chính — Cục Quản lý Đất đai — 2023-06-30 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=281267