Tóm tắt
Việc chuyển nhượng bất động sản tại Thái Lan được đăng ký tại Văn phòng Đất đai, nơi thu các khoản phí và thuế. Theo Cục Đất đai (DOL), phí chuyển nhượng tiêu chuẩn là 2% giá trị định giá chính thức và phí đăng ký thế chấp là 1% khoản vay. Đến ngày 30 tháng 6 năm 2027, cả hai khoản này giảm xuống 0,01% khi một cá nhân người Thái mua nhà hoặc căn hộ có giá bán và giá trị định giá mỗi loại không quá 7 triệu THB.
Người bán cũng phải chịu thuế kinh doanh đặc thù (SBT) hoặc thuế tem, và thuế khấu trừ trên thu nhập từ việc bán. Theo Cục Thuế (RD), SBT là 3% giá bán hoặc giá trị định giá, tùy theo mức nào cao hơn, cộng với thuế địa phương 10% của SBT, tức hiệu lực là 3,3%.
Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua và người bán tại Thái Lan
Các chi phí chính
| Chi phí | Tỷ lệ | Cơ sở tính |
|---|---|---|
| Phí chuyển nhượng | 2% (0,01% theo mức giảm hiện hành) | Giá trị định giá |
| Phí đăng ký thế chấp | 1% (0,01% theo mức giảm hiện hành) | Số tiền vay |
| Thuế kinh doanh đặc thù | 3% cộng thuế địa phương 10% | Mức cao hơn giữa giá bán và giá trị định giá |
| Thuế tem | Chỉ phải nộp khi không áp dụng SBT | — |
| Thuế khấu trừ (người bán là cá nhân) | Biểu thuế thu nhập lũy tiến | Giá trị định giá, trừ khoản khấu trừ theo số năm nắm giữ |
Nguồn: DOL; RD.
Khi nào áp dụng thuế kinh doanh đặc thù
Cá nhân bán trong vòng năm năm kể từ khi mua bất động sản phải nộp SBT, theo Nghị định Hoàng gia số 342 năm 1998, trừ khi có trường hợp miễn trừ được áp dụng, theo RD. Các trường hợp miễn trừ chính là:
- tên người bán đã có trong sổ đăng ký nhà ở ít nhất một năm, không cần liên tục;
- bất động sản được thừa kế; hoặc
- việc bán là mua bắt buộc.
Vì vậy, SBT không phải nộp nếu người bán đã nắm giữ bất động sản từ năm năm trở lên, hoặc đã có tên trong sổ hộ khẩu của mình được một năm. Nếu SBT đã được nộp, thì không phải nộp thuế trước bạ.
Thuế khấu trừ đối với người bán là cá nhân
Đối với cá nhân, Văn phòng Đất đai tính thuế khấu trừ từ giá trị thẩm định. Cơ quan này khấu trừ một tỷ lệ phần trăm theo số năm nắm giữ, giảm từ 92% thu nhập đối với một năm xuống 50% đối với tám năm trở lên, chia cho số năm nắm giữ, áp dụng biểu thuế thu nhập cá nhân từ 5% đến 35%, rồi nhân ngược lại, theo các ví dụ tính toán của DOL.
Mức giảm phí cho nhà ở có giá tới 7 triệu THB
Mức giảm áp dụng cho nhà riêng, nhà liền kề, nhà phố, shophouse và căn hộ chung cư, mới hoặc đã qua sử dụng, được mua bởi cá nhân người Thái, theo DOL. Giá bán và giá trị thẩm định mỗi loại phải từ 7 triệu THB trở xuống cho mỗi hợp đồng, và khoản vay thế chấp phải được đăng ký cùng lúc với việc chuyển nhượng, với khoản vay từ 7 triệu THB trở xuống. Đất trống không đủ điều kiện, và vượt quá các giới hạn này thì áp dụng đầy đủ các loại phí.
Ví dụ minh họa: một căn hộ chung cư 5 triệu THB
Chỉ mang tính minh họa. Một người mua Thái Lan trả 5 triệu THB cho một căn hộ chung cư được thẩm định giá 5 triệu THB và vay 4 triệu THB. Theo mức giảm, phí chuyển nhượng là 500 THB và phí thế chấp là 400 THB; theo mức tiêu chuẩn, chúng sẽ là 100.000 THB và 40.000 THB. Nếu người bán đã sở hữu căn hộ trong ba năm và chưa có tên trong sổ hộ khẩu, SBT sẽ là 165.000 THB.
Câu hỏi thường gặp
Phí chuyển nhượng ở Thái Lan là gì? 2% giá trị được thẩm định, giảm xuống 0,01% cho đến ngày 30 tháng 6 năm 2027 đối với những căn nhà đủ điều kiện có giá tối đa 7 triệu THB do cá nhân người Thái mua. Khi nào thì bị đánh thuế kinh doanh cụ thể? Khi một cá nhân bán trong vòng năm năm kể từ khi mua, trừ khi họ đã có tên trong sổ đăng ký nhà ở trong một năm hoặc có trường hợp miễn trừ khác được áp dụng. Người mua nước ngoài có được giảm phí không? Không. Người mua phải là cá nhân người Thái.
Chỉ mang tính giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Hỏi Văn phòng Đất đai về giá trị được thẩm định trước khi bạn đồng ý mức giá; hầu hết các chi phí được tính dựa trên đó.
- Kiểm tra xem người bán đã sở hữu bất động sản bao lâu và đã có tên trong sổ đăng ký nhà ở bao lâu.
- Thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ai sẽ trả từng loại phí và thuế.
- Nhờ một luật sư đã được xác minh xem xét hợp đồng: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các căn nhà đang bán: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Trích dẫn
การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Thuế kinh doanh cụ thể đối với việc bán bất động sản) — Cục Thuế — Nhân viên — không ngày — www.rd.go.th/63775.html Nghị định Hoàng gia số 342 (B.E. 2541) về việc bán bất động sản nhằm mục đích thương mại hoặc sinh lợi — Cục Thuế — Nhân viên — 1998-12-24 — www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/kormor/eng/RD_342.pdf สรุปหลักเกณฑ์... มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย (Giảm phí đăng ký quyền và giao dịch pháp lý đối với nhà ở) — Sở Đất đai — Nhân viên — 2026-06 — www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/06/SDux7f6oTs4GcznJ9XKRPq1W.pdf ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Ví dụ tính thuế thu nhập khấu trừ tại nguồn) — Sở Đất đai — Nhân viên — không ngày — www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/dxtE3FP9oCjV4ThN86z5Jm0n.pdf