Phí chuyển nhượng bất động sản Thái Lan và Chi phí đăng ký thế chấp: Hướng dẫn đầy đủ năm 2026

Việc hoàn tất giao dịch mua bán bất động sản tại Thái Lan đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về các khoản phí theo luật định, thuế và chi phí đăng ký áp dụng tại Sở Đất đai vào ngày chuyển nhượng theo lịch trình. Hướng dẫn này giải thích từng thành phần của cơ cấu chi phí giao dịch, xác định bên nào thường chịu trách nhiệm thanh toán, cung cấp ví dụ tính toán cụ thể cho giao dịch mua căn hộ chung cư trị giá 10 triệu THB, đồng thời phác thảo quy trình thực hiện hợp đồng mua bán (SPA) tiêu chuẩn cho cả bất động sản thuê dài hạn (leasehold) và sở hữu vĩnh viễn (freehold). Người mua và người bán cần lưu ý rằng mặc dù mức phí theo luật định được ấn định thống nhất trên toàn quốc, việc phân chia chi phí theo thỏa thuận luôn là vấn đề hợp đồng giữa các bên và cần được ghi rõ trong SPA trước khi ký kết.

Phí và Thuế Chuyển Nhượng Cốt Lõi

Bộ tiêu chuẩn các khoản phí chuyển nhượng áp dụng cho hầu hết các giao dịch bất động sản nhà ở tại Thái Lan bao gồm năm thành phần chính: Phí Chuyển Nhượng, Thuế Kinh Doanh Cụ Thể (SBT), Thuế Tem, Thuế Khấu Trừ Tại Nguồn, và, nếu có, Phí Đăng Ký Thế Chấp. Mỗi khoản phí được tính trên một cơ sở giá trị xác định, trên thực tế là giá trị cao hơn giữa giá giao dịch thực tế đã khai báo hoặc giá trị thẩm định chính thức của Sở Đất đai đối với bất động sản và vị trí liên quan.

Phí Chuyển Nhượng (2 phần trăm):** Phí Chuyển Nhượng là chi phí theo luật định chính để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền thuê dài hạn từ người bán sang người mua. Phí này được tính ở mức cố định 2 phần trăm của giá trị được thẩm định áp dụng. Theo thông lệ thị trường tiêu chuẩn tại thị trường chung cư Bangkok, Phí Chuyển Nhượng thường được chia đều giữa người mua và người bán, mỗi bên chịu 1 phần trăm. Tại Phuket và các thị trường tỉnh thành khác, thông lệ thay đổi nhiều hơn tùy theo loại hình giao dịch, với các giao dịch biệt thự thường thấy người bán chịu toàn bộ 2 phần trăm như một phần của quá trình thương lượng. Phí Chuyển Nhượng áp dụng cho cả việc chuyển nhượng quyền sở hữu vĩnh viễn (Nor Sor 4 Gor / Chanote) và việc chuyển nhượng hoặc thiết lập quyền thuê dài hạn đã đăng ký 30 năm, do đó liên quan đến hầu hết mọi giao dịch mua bán bất động sản có cấu trúc.

Thuế Kinh Doanh Cụ Thể (3.3 phần trăm):** Thuế Kinh Doanh Cụ Thể, hay SBT, là một loại thuế dựa trên giá trị áp dụng khi người bán là một pháp nhân kinh doanh đã đăng ký, một chủ đầu tư bán hàng tồn kho, hoặc một cá nhân bán trong vòng thời gian nắm giữ năm năm sau khi mua. Mức thuế là 3.0 phần trăm của giá trị thẩm định, cộng với 0.3 phần trăm thuế phụ thu thành phố, tạo ra mức thuế hiệu dụng kết hợp là 3.3 phần trăm. Điều quan trọng là SBT thay thế Thuế Tem trong các giao dịch mà nó được áp dụng — hai loại thuế này loại trừ lẫn nhau, không cộng dồn. Các cá nhân bán bất động sản mà họ đã nắm giữ hơn năm năm liên tục và đã sử dụng làm nơi cư trú chính ít nhất một năm, thường được miễn SBT và thay vào đó phải trả Thuế Tem ở mức thấp hơn 0.5 phần trăm. SBT gần như luôn là chi phí của người bán trên thị trường Thái Lan, vì nó phát sinh từ sự kiện chuyển nhượng chịu thuế của người bán, mặc dù không hiếm khi các chủ đầu tư quảng cáo các gói khuyến mãi "người mua trả mọi chi phí" mà thực chất đã cộng chi phí SBT vào giá mua niêm yết.

Thuế Tem (0.5 phần trăm):** Thuế Tem áp dụng cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nằm ngoài phạm vi áp dụng của Thuế Kinh Doanh Cụ Thể — phổ biến nhất là bán lại bởi các cá nhân đã sở hữu bất động sản hơn năm năm. Thuế này được tính ở mức 0.5 phần trăm của giá trị chuyển nhượng được thẩm định. Giống như SBT, Thuế Tem về mặt kỹ thuật là nghĩa vụ của người bán theo luật thuế Thái Lan, mặc dù SPA thường sẽ quy định rõ việc phân bổ đã thỏa thuận giữa các bên. Người mua nên xác minh thời gian nắm giữ và tình trạng đăng ký thuế của người bán trong giai đoạn thẩm định, vì việc phân loại sai giữa SBT và Thuế Tem có thể dẫn đến chênh lệch lên tới 2.8 phần trăm giá trị bất động sản theo cả hai hướng, có thể là một khoản tiền đáng kể đối với các tài sản tầm trung và cao cấp.

Thuế Khấu Trừ Tại Nguồn (1 phần trăm):** Thuế Khấu Trừ Tại Nguồn đối với chuyển nhượng bất động sản được Sở Đất đai khấu trừ tại nguồn vào thời điểm chuyển nhượng, với mức cố định 1 phần trăm của giá trị thẩm định. Khoản thuế này hoạt động như một khoản thanh toán trước đối với nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp của người bán phát sinh từ việc chuyển nhượng. Đối với người bán là cá nhân, 1 phần trăm bị khấu trừ có thể được bù trừ vào tờ khai thuế thu nhập cá nhân hàng năm của họ và có thể được hoàn lại nếu lãi vốn thực tế, được tính theo công thức lũy tiến của Cục Thuế, thấp hơn số tiền cố định đã khấu trừ. Đối với người bán là doanh nghiệp và chủ đầu tư, thuế khấu trừ được coi là khoản thanh toán thuế đối với nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm của họ. Theo thông lệ, Thuế Khấu Trừ Tại Nguồn được coi là chi phí của người bán và được khấu trừ từ số tiền thu được từ việc bán thay vì thanh toán riêng, mặc dù SPA phải luôn xác nhận cơ chế chính xác để tránh tranh chấp tại buổi chuyển nhượng.

Phí Đăng Ký Thế Chấp (1 phần trăm)

Người mua tài trợ cho việc mua bán của họ bằng khoản vay thế chấp ngân hàng Thái Lan sẽ phải chịu một khoản Phí Đăng Ký Thế Chấp riêng, được tính ở mức 1 phần trăm của số tiền gốc khoản vay đã đăng ký — không phải giá trị bất động sản. Khoản phí này bao gồm chi phí của Sở Đất đai để đăng ký quyền bảo đảm của người cho vay (thế chấp hoặc, phổ biến hơn ở Thái Lan, cơ cấu bảo lãnh kết hợp thế chấp) đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu. Phí Đăng Ký Thế Chấp luôn là trách nhiệm của người mua-người vay. Ví dụ: người mua mua một căn hộ chung cư trị giá 10 triệu THB với khoản vay thế chấp 70 phần trăm giá trị tài sản là 7 triệu THB sẽ phải trả 70.000 THB tiền Phí Đăng Ký Thế Chấp. Người mua cũng nên dự trù chi phí cho khoản phí sắp xếp khoản vay của ngân hàng, thường từ 1 đến 1.5 phần trăm số tiền vay, và phí bảo hiểm hỏa hoạn danh nghĩa, mà hầu hết các ngân hàng yêu cầu như một điều kiện giải ngân.

Ví dụ Tính Toán: Căn Hộ Chung Cư Bangkok Trị Giá 10 Triệu THB

Để minh họa tổng chi phí giao dịch, hãy xem xét một giao dịch bán lại một căn hộ chung cư sở hữu vĩnh viễn trị giá 10 triệu THB tại Bangkok, trong đó người bán là cá nhân đã sở hữu căn hộ được bảy năm, dẫn đến việc áp dụng Thuế Tem thay vì Thuế Kinh Doanh Cụ Thể, và người mua đang tài trợ 60 phần trăm giá mua bằng khoản vay thế chấp Thái Lan. Giá trị thẩm định của Sở Đất đai bằng với giá hợp đồng để đơn giản hóa.

Về phía người bán, các chi phí là: Thuế Tem ở mức 0.5 phần trăm tương đương 50.000 THB, Thuế Khấu Trừ Tại Nguồn ở mức 1 phần trăm tương đương 100.000 THB, và một nửa Phí Chuyển Nhượng của người bán ở mức 1 phần trăm tương đương 100.000 THB, tổng chi phí phía người bán là 250.000 THB, tương đương 2.5 phần trăm giá bán. Về phía người mua, các chi phí là: một nửa Phí Chuyển Nhượng của người mua ở mức 1 phần trăm tương đương 100.000 THB, cộng với Phí Đăng Ký Thế Chấp ở mức 1 phần trăm của khoản vay 6 triệu THB tương đương 60.000 THB, tổng chi phí phía người mua là 160.000 THB, tương đương 1.6 phần trăm giá mua. Tổng chi phí theo luật định cho giao dịch là 410.000 THB, chiếm khoảng 4.1 phần trăm của khoản tiền 10 triệu THB. Nếu cùng căn hộ đó được bán bởi một chủ đầu tư hoặc một cá nhân trong vòng thời gian SBT năm năm, Thuế Tem 50.000 THB sẽ được thay thế bằng Thuế Kinh Doanh Cụ Thể 330.000 THB, làm tăng tổng chi phí giao dịch lên 690.000 THB hoặc 6.9 phần trăm của khoản tiền.

Cân Nhắc Giữa Thuê Dài Hạn (Leasehold) Và Sở Hữu Vĩnh Viễn (Freehold)

Cơ cấu phí cho các giao dịch mua bán thuê dài hạn khác với mua bán sở hữu vĩnh viễn ở một số khía cạnh quan trọng. Việc thiết lập hoặc chuyển nhượng ban đầu quyền thuê dài hạn đã đăng ký 30 năm phải chịu Phí Chuyển Nhượng 2 phần trăm tương tự như sở hữu vĩnh viễn, được tính dựa trên giá trị vốn hóa hoặc giá trị thuê trả trước thay vì giá trị đất nền bên dưới. Bởi vì hầu hết các giao dịch thuê dài hạn được cấu trúc như các khoản cấp mới từ chủ đầu tư-chủ đất, thay vì chuyển nhượng từ người thuê tư nhân trước đó, Thuế Kinh Doanh Cụ Thể ở mức 3.3 phần trăm là tiêu chuẩn thay vì Thuế Tem. Bất động sản thuê dài hạn không chuyển quyền sở hữu đất nền bên dưới, vì vậy phương pháp thẩm định của Sở Đất đai tập trung vào giá trị hiện tại của thời hạn thuê và bất kỳ cải tạo nào, điều này có thể dẫn đến giá trị thẩm định thấp hơn cho các bất động sản cùng hạng so với các bất động sản tương đương sở hữu vĩnh viễn. Người mua thuê dài hạn cần tài trợ nên lưu ý rằng các ngân hàng Thái Lan thường đưa ra tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thấp hơn cho tài sản thế chấp là quyền thuê dài hạn — thường là 50 đến 60 phần trăm thay vì 70 đến 80 phần trăm có sẵn cho chung cư sở hữu vĩnh viễn — và một số ngân hàng áp đặt thời hạn thuê còn lại tối thiểu là 25 năm tại thời điểm phát sinh khoản vay.

Quy Trình SPA Điển Hình

Quy trình giao dịch tiêu chuẩn cho bất động sản nhà ở tại Thái Lan tuân theo một trình tự có thể dự đoán trước, bắt đầu bằng việc ký kết Hợp Đồng Mua Bán và kết thúc bằng buổi chuyển nhượng tại Văn phòng Đất đai cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Sau khi thống nhất về giá cả và các điều khoản thương mại, người mua thường thanh toán một khoản tiền đặt cọc giữ chỗ từ 50.000 đến 200.000 THB để đưa bất động sản ra khỏi thị trường, tiếp theo trong vòng 14 đến 21 ngày là việc ký SPA chính thức và thanh toán khoản tiền đặt cọc từ 10 đến 15 phần trăm (bao gồm cả số tiền giữ chỗ). SPA sẽ quy định cơ chế thanh toán số dư, ngày hoàn tất hoặc chuyển nhượng theo hợp đồng, và việc phân bổ đã thỏa thuận của tất cả các khoản phí chuyển nhượng, thuế và chi phí Sở Đất đai, cùng với bất kỳ bảo hành nào của chủ đầu tư hoặc cam kết của người bán liên quan đến quyền sở hữu, tình trạng cư trú, và các khoản phí dịch vụ hoặc bảo trì còn nợ.

Trong khoảng thời gian giữa việc ký SPA và ngày chuyển nhượng, đại diện pháp lý của người mua sẽ tiến hành tra cứu quyền sở hữu đầy đủ tại Sở Đất đai để xác minh quyền lợi đã đăng ký của người bán, xác nhận không có các hạn chế, quyền cầm giữ hoặc khiếu nại của bên thứ ba trái phép, và đối chiếu giá trị thẩm định chính thức của Sở Đất đai. Trong trường hợp có liên quan đến tài trợ thế chấp, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá riêng của mình, chuẩn bị hồ sơ khoản vay và xác nhận sự sẵn sàng giải ngân, thường yêu cầu người mua thanh toán phí sắp xếp khoản vay và ký hợp đồng thế chấp trước buổi chuyển nhượng.

Vào ngày chuyển nhượng theo lịch trình, cả hai bên hoặc luật sư được ủy quyền của họ đến Sở Đất đai với SPA gốc, giấy tờ tùy thân hợp lệ và bằng chứng về bất kỳ giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế cần thiết nào. Cán bộ Đất đai xác minh các tài liệu, tính toán các khoản phí và thuế cuối cùng dựa trên giá trị cao hơn giữa giá hợp đồng hoặc thẩm định chính thức, và thu tiền thanh toán — hầu hết các văn phòng chấp nhận ngân phiếu ngân hàng đã được chứng nhận hoặc chuyển khoản ngân hàng trực tiếp. Sau khi tất cả các khoản phí được thanh toán và việc chuyển nhượng được đăng ký, Sở Đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mới hoặc cập nhật đăng ký thuê cho người mua, và số tiền thu được từ việc bán, trừ đi các khoản phí phía người bán và bất kỳ khoản khấu trừ áp dụng nào, được giải ngân cho người bán. Sau khi chuyển nhượng, luật sư của người mua thường xử lý việc đăng ký thay đổi quyền sở hữu với văn phòng quản lý pháp nhân liên quan, Cơ quan Điện lực Thủ đô và Cơ quan Cấp nước Tỉnh để đảm bảo bàn giao sạch sẽ tất cả các tài khoản dịch vụ và quyền thành viên khu vực chung.