Tóm tắt
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Việt Nam có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, sau khi Quốc hội đẩy ngày bắt đầu hiệu lực lên sớm hơn trong Luật số 43/2024/QH15, theo văn bản hợp nhất được công bố trên Công báo ngày 1 tháng 4 năm 2026. Cùng luật sửa đổi này cũng áp dụng cho Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, luật quy định các quy tắc đối với người nước ngoài mua nhà.
Theo Luật Nhà ở, cá nhân người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần tối đa thêm 50 năm. Người nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà, và không quá 250 căn nhà, bao gồm biệt thự và nhà phố, trong một khu vực có dân số cấp phường.
Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua nước ngoài tại Việt Nam
Các giới hạn trong nháy mắt
| Quy tắc | Giới hạn | Luật Nhà ở 2023 |
|---|---|---|
| Căn hộ | Không quá 30% số căn trong một tòa nhà | Điều 19(1) |
| Nhà (biệt thự, nhà phố) | Không quá 250 căn trong một khu vực có dân số cấp phường | Điều 19(1) |
| Thời hạn sở hữu đối với cá nhân | Tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần tối đa 50 năm | Điều 20(2)(c) |
| Khu vực cấm người nước ngoài | Các khu vực phải được bảo vệ vì mục đích quốc phòng và an ninh | Điều 16 và 20 |
Nguồn: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
Thời hạn sở hữu phải được ghi trên giấy chứng nhận. Chính phủ quy định cách đo một khu vực có quy mô cấp phường và cách thức gia hạn (Điều 19(3)).
Quyền sở hữu, không phải quyền thuê
Cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở giống như công dân Việt Nam, trong giới hạn nêu trên (Khoản 2 Điều 20). Trước khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu hết thời hạn mà không bán hoặc tặng cho, nhà ở sẽ trở thành tài sản công.
Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam có thể sở hữu nhà ở theo các điều kiện giống như công dân. Người nước ngoài được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở vượt quá giới hạn, hoặc trong khu vực hạn chế, chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó, không được hưởng chính nhà ở đó.
Giấy chứng nhận thể hiện những gì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ hồng, ghi nhận chủ sở hữu và, đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu. Hãy kiểm tra giấy chứng nhận và hạn mức sở hữu của người nước ngoài còn lại của tòa nhà trước khi bạn đặt cọc.
Ví dụ minh họa: một tòa nhà đã có 30% do người nước ngoài sở hữu
Chỉ mang tính minh họa. Trong một tòa nhà 400 căn hộ, người nước ngoài có thể sở hữu tối đa 120 căn. Nếu 120 căn đã do người nước ngoài sở hữu, người mua nước ngoài không thể đăng ký căn thứ 121, ngay cả khi một chủ sở hữu người Việt Nam sẵn sàng bán, cho đến khi một chủ sở hữu nước ngoài bán cho người mua Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp
Luật Đất đai 2024 của Việt Nam có hiệu lực khi nào? Vào ngày 1 tháng 8 năm 2024. Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam vĩnh viễn không? Không. Cá nhân có thể sở hữu tối đa 50 năm, được gia hạn một lần. Hạn mức 30% có áp dụng cho nhà ở không? Không. Nhà ở có hạn mức riêng là 250 trong một khu vực có quy mô bằng một phường.
Chỉ mang tính giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.
Việc cần làm tiếp theo
- Hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý xem trong tòa nhà đã có bao nhiêu căn hộ thuộc sở hữu nước ngoài.
- Kiểm tra xem dự án có nằm trong khu vực cấm sở hữu nước ngoài hay không.
- Kiểm tra giấy chứng nhận trước khi ký, bao gồm cả thời hạn sở hữu.
- Nhờ luật sư đã được xác minh xem xét hợp đồng: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- So sánh các nhà để bán: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Trích dẫn
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Housing Law) — Official Gazette of Vietnam (Công báo) — National Assembly — 2024-01-08 — congbao.chinhphu.vn/van-ban/luat-so-27-2023-qh15-40856.htm Luật Đất đai (consolidated text of Land Law No. 31/2024/QH15) — Official Gazette of Vietnam (Công báo), No. 174 — Office of the Government — 2026-04-01 — congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/4/1/469129-1774926486_v1_1775005859_signed.pdf Luật số 43/2024/QH15 (Law amending the Land Law, Housing Law, Real Estate Business Law and Law on Credit Institutions) — Government Portal of Vietnam — National Assembly — 2024-06-29 — vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=211201&pageid=27160