Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 của Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025) và Luật Nhà ở hợp nhất đã làm rõ khuôn khổ pháp lý về quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Hướng dẫn này bao gồm các quy định cốt lõi mà các nhà mua lại xuyên biên giới, nhà đầu tư danh mục đầu tư và người mua là người nước ngoài định cư phải hiểu khi giao dịch tại Việt Nam trong năm 2026.

Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Mô hình thời hạn 50+50 Năm

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs) được thành lập theo pháp luật Việt Nam — công ty TNHH 100% vốn nước ngoài, công ty cổ phần và công ty liên doanh — đủ điều kiện được giao đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ, hay quyền sử dụng đất) cho các mục đích đầu tư theo quy định.

Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất tiêu chuẩn cho các dự án công nghiệp, thương mại, phát triển nhà ở và du lịch là 50 năm kể từ ngày giao đất hoặc cho thuê đất. Khi hết hạn, các nhà đầu tư tuân thủ các điều kiện của giấy chứng nhận đầu tư và mục đích sử dụng đất được hưởng quyền theo luật định được gia hạn một lần thêm 50 năm — khuôn khổ "50+50" — mà không cần phải thông qua đấu thầu cạnh tranh mới, với điều kiện dự án đúng tiến độ và nhà đầu tư không còn nợ tiền thuê đất hoặc các khoản thuế.

QSDĐ có thể chuyển nhượng, thế chấp và có thể được định giá như một khoản góp vốn vào liên doanh, tùy thuộc vào việc đăng ký tại Sở Tài nguyên và Môi trường (DONRE) cấp tỉnh.

Quyền sở hữu chung cư của người nước ngoài: Hạn mức 30% cho người nước ngoài

Luật Nhà ở quy định quyền của cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu các căn hộ trong các dự án chung cư tại Việt Nam, tuân theo hạn mức 30% cho người nước ngoài được áp dụng trên tổng diện tích sàn có thể bán ròng của mỗi dự án (theo từng tòa nhà đối với các dự án hỗn hợp hoặc nhiều tòa tháp).

Người mua nước ngoài đủ điều kiện bao gồm cá nhân nước ngoài có thị thực hoặc giấy phép lao động hợp lệ tại Việt Nam; các FIE, chi nhánh nước ngoài và văn phòng đại diện được thành lập hợp pháp tại Việt Nam; và các quỹ nước ngoài và nhà đầu tư tổ chức.

Các căn hộ chung cư được mua trong hạn mức 30% được sở hữu vĩnh viễn toàn bộ cấu trúc xây dựng kèm theo QSDĐ không xác định thời hạn đối với phần đất tương ứng. Các căn hộ có thể được bán lại tự do cho người mua trong nước hoặc nước ngoài, chỉ tuân theo hạn mức 30% của tòa nhà tại thời điểm bán lại. Đối với bất động sản nhà ở có đất (biệt thự và nhà phố trong một khu phát triển nhà ở), hạn mức 30% áp dụng theo từng dự án và quyền sở hữu bị giới hạn trong 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm nữa.

Quy trình đăng ký Hợp đồng mua bán (SPA)

Tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam — bán sơ cấp từ chủ đầu tư hoặc bán lại thứ cấp — phải được lập thành văn bản theo Hợp đồng mua bán (SPA) được công chứng và đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Quy trình năm 2026:

  1. Ký kết SPA được công chứng: Các bên hoàn tất và ký SPA trước công chứng viên được cấp phép của Việt Nam, người xác minh danh tính, xác nhận quyền sở hữu hợp lệ của bên bán và đảm bảo sự tuân thủ về ngôn ngữ theo quy định pháp luật.
  2. Nộp lệ phí trước bạ và phí: Trong vòng 30 ngày theo lịch kể từ ngày công chứng, người mua nộp các khoản phí đăng ký và lệ phí trước bạ áp dụng qua kho bạc cấp tỉnh; nộp chậm sẽ bị phạt hành chính theo ngày.
  3. Nộp hồ sơ: Bộ hồ sơ hoàn chỉnh — SPA công chứng gốc, bằng chứng thanh toán, giấy tờ tùy thân của các bên và giấy chứng nhận QSDĐ tổng thể của chủ đầu tư — được nộp cho bộ phận đăng ký đất đai của DONRE có liên quan.
  4. Thẩm tra và cấp giấy chứng nhận: DONRE tiến hành thẩm tra thực tế và pháp lý (khoảng 15 ngày làm việc đối với các giao dịch đơn giản) và sau khi được phê duyệt, cập nhật sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mới.

Người mua nên thuê một luật sư bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp để tiến hành tra cứu đầy đủ về quyền sở hữu và các gánh nặng trước khi ký SPA, vì quyền thế chấp, quyền thuê và tranh chấp ranh giới không phải lúc nào cũng hiển thị trong các trích lục đất đai không chính thức.

Phí chuyển nhượng QSDĐ: Mức 0,5% và Cơ sở tính

Chuyển nhượng QSDĐ — bao gồm QSDĐ do các FIE nắm giữ và phần giá trị quyền sử dụng đất gắn liền trong các giao dịch chung cư — phải chịu phí chuyển nhượng QSDĐ 0,5% theo quy định, áp dụng trên giá trị giao dịch khai báo hoặc giá đất do Nhà nước quy định cho quận/huyện và loại mục đích sử dụng đất tương ứng, tùy theo mức nào cao hơn.

Đối với căn hộ chung cư, phí 0,5% chỉ được tính trên phần giá trị đất (không bao gồm giá trị tòa nhà/cải tạo) và thường được bao gồm trong giá trọn gói của chủ đầu tư cho các giao dịch bán sơ cấp. Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp giữa các doanh nghiệp, cần có định giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận nếu giá trị chuyển nhượng khai báo chênh lệch hơn 20% so với khung giá đất chính thức được công bố.

Ngoài phí 0,5%, cần dự trù chi phí công chứng (khoảng 0,1–0,15% giá trị) và các khoản phí đăng ký danh nghĩa. Các nhà đầu tư nước ngoài cơ cấu việc mua lại thông qua mua cổ phần của công ty nắm giữ QSDĐ sẽ phải trả lệ phí trước bạ 0,1% trên giá trị cổ phần, nhưng vẫn phải thông báo cho DONRE về sự thay đổi quyền sở hữu hưởng lợi.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Sổ hồng và Bằng chứng về quyền sở hữu

Sổ hồng** (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất) — được đặt tên theo màu hồng đặc trưng của nó — là tài liệu pháp lý có thẩm quyền chứng minh cả quyền sở hữu tòa nhà và quyền sử dụng đất đã đăng ký. Sổ hồng ghi nhận mã thửa đất địa chính duy nhất và diện tích đất, thông tin nhận dạng chủ sở hữu, thời hạn QSDĐ và mục đích sử dụng đất, các gánh nặng đã đăng ký (thế chấp, quyền sử dụng hạn chế), cũng như diện tích sàn và thông số kỹ thuật của tòa nhà.

Kể từ đầu năm 2026, tất cả sổ hồng mới được cấp đều bao gồm mục nhập kỹ thuật số trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai, có thể truy cập để tra cứu quyền sở hữu đã được xác thực qua cổng thông tin DONRE. Chủ sở hữu nên bảo quản bản gốc giấy chứng nhận vật lý và một bản trích lục kỹ thuật số có chứng thực, vì các giao dịch, tái thế chấp và gia hạn QSDĐ đều yêu cầu tài liệu gốc.

Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở hợp nhất cung cấp một khuôn khổ minh bạch, dựa trên quy tắc cho các bên tham gia nước ngoài trong thị trường bất động sản Việt Nam. Bằng cách thuê luật sư địa phương có thẩm quyền từ sớm, cơ cấu các thương vụ mua lại trong hạn mức sở hữu theo quy định và đảm bảo đăng ký hoàn hảo cho mọi giao dịch, các nhà đầu tư nước ngoài có thể đảm bảo các quyền lợi có hiệu lực pháp lý, có thể chuyển nhượng và dài hạn tại một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.