Tóm tắt

Thị trường nhà ở Metro Manila đang gửi đi hai thông điệp khác nhau cùng một lúc. Chỉ số Giá Bất động sản Nhà ở của BSP cho quý đầu tiên năm 2026 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ theo quý so với quý trước về giá tại NCR, dẫn đầu là các căn hộ chung cư, ngay cả sau giai đoạn cuối năm 2025 yếu hơn. Nhưng cùng báo cáo đó cũng cho thấy tăng trưởng tín dụng bất động sản sụt giảm theo quý, các tiêu chuẩn tín dụng ngân hàng thắt chặt hơn đối với các khoản vay mua nhà, và tâm lý bi quan của người tiêu dùng về việc mua nhà và đất vẫn tiếp diễn. Khoảng cách đó quan trọng vì nó cho thấy giá có thể phục hồi nhanh hơn niềm tin chung của các hộ gia đình.

Điều này có ý nghĩa gì đối với Philippines

Trên thực tế, Metro Manila đang vận hành như một thị trường phân tách. Các căn hộ chung cư có thể phục hồi nhờ điều khoản thanh toán tốt hơn, định vị của nhà đầu tư, và các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, đặc biệt đối với nguồn hàng sẵn sàng để ở, trong khi nhu cầu tài chính của người dùng cuối vẫn thận trọng hơn. Điều đó tạo ra một thị trường mà đà tăng giá trên các tiêu đề không nhất thiết có nghĩa là khả năng chi trả được cải thiện trên diện rộng. Ở phân khúc thấp hơn, các chương trình được chính phủ hỗ trợ như 4PH mở rộng và lãi suất trợ cấp của Pag-IBIG đang cố gắng tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn. Ở phân khúc theo giá thị trường, người mua vẫn đối mặt với quy trình thẩm định thông thường của ngân hàng, các ràng buộc về khả năng trả nợ, và một môi trường tín dụng có tính chọn lọc cao hơn.

Đây là lý do tại sao khả năng chi trả được chính sách hỗ trợ và việc định giá lại căn hộ chung cư trên thị trường tư nhân nên được đọc cùng nhau. Chúng đang phản ứng với cùng một áp lực nhà ở đô thị, nhưng thông qua những kênh tài chính rất khác nhau. Một bên đang được hỗ trợ bởi trợ cấp và sự phối hợp của nhà nước. Bên kia vẫn phụ thuộc vào mức độ thoải mái của các ngân hàng và hộ gia đình trong việc chấp nhận rủi ro mới.

Việc cần làm tiếp theo

Đừng đọc Metro Manila chỉ qua một biểu đồ giá. Hãy theo dõi lượng hấp thụ căn hộ chung cư, số phê duyệt vay bất động sản và các điều khoản tài chính song song với việc triển khai nhà ở công cộng và mức độ tham gia Pag-IBIG. Đối với công việc biên tập và tư vấn, cần tách biệt câu chuyện về căn hộ chung cư dành cho nhà đầu tư hoặc người nâng cấp nhà khỏi câu chuyện về khả năng chi trả cho ngôi nhà đầu tiên, bởi hành trình của người mua, con đường tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro không giống nhau. Tín hiệu thị trường hữu ích nhất trong vài quý tới sẽ là liệu tăng trưởng tín dụng có bắt đầu đuổi kịp đà phục hồi giá hay không.

Trích dẫn