Tóm tắt
Giá đất được công bố năm 2026 của Nhật Bản cho thấy thêm một năm giá tăng trên diện rộng thay vì chỉ là sự phục hồi hẹp ở các thành phố lớn. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch cho biết giá đất trên toàn quốc đã tăng năm thứ năm liên tiếp, với mức trung bình tất cả các loại đất tăng 2,8%, đất ở tăng 2,1% và đất thương mại tăng 4,3%. Ba khu đô thị lớn tiếp tục dẫn đầu, nhưng bức tranh toàn quốc cũng quan trọng: tăng trưởng giá hiện đã đủ vững chắc để các nhà vận hành nên coi chi phí thay thế đất cao hơn là một phần cấu trúc trong việc thẩm định, chứ không phải là một đợt tăng giá ngắn hạn.
Điều này có ý nghĩa gì đối với Nhật Bản
Tín hiệu rõ ràng nhất là đất thương mại hiện đang tăng nhanh hơn thị trường chung. Theo tóm tắt của MLIT, giá trị đất thương mại khu vực Tokyo tăng 9,3%, trong khi giá trị đất ở của Tokyo tăng 4,5%. Tại 23 quận của Tokyo, giá trị đất thương mại tăng 13,8%, cho thấy dòng vốn đang tập trung mạnh mẽ như thế nào quanh các khu đô thị trọng điểm với nhu cầu về văn phòng, bán lẻ, khách sạn và sử dụng hỗn hợp. Đồng thời, các thị trường địa phương cũng không bị bỏ lại phía sau. Bên ngoài ba khu đô thị lớn, giá trị đất thương mại vẫn tăng 1,1%, cho thấy nền tảng hoạt động của người sử dụng và nhà đầu tư rộng hơn so với giai đoạn yếu hơn sau đại dịch của Nhật Bản.
Đối với các chuyên gia bất động sản, sự kết hợp đó tạo ra một môi trường có tính chọn lọc hơn. Các nút đô thị trọng điểm vẫn có thể hỗ trợ định giá tích cực, đặc biệt ở những nơi tái phát triển, du lịch và kết nối đường sắt củng cố lẫn nhau. Nhưng mức tăng nhanh hơn của đất thương mại cũng có nghĩa là những sai lầm khi gia nhập thị trường sẽ khó sửa chữa hơn. Các thương vụ dựa vào giả định tăng trưởng tiền thuê hoàn hảo hoặc lối thoát không ma sát cần được thận trọng hơn.
Việc cần làm tiếp theo
Xem xét lại các giả định về đất đai trong mọi mô hình mua lại đô thị và tách biệt "đà tăng trưởng đô thị trọng điểm" khỏi "sức khỏe thị trường quốc gia." Tại Tokyo và Osaka, hãy kiểm tra áp lực đối với lợi suất khi thoái vốn và đưa vào các giả định chi phí thay thế cao hơn. Tại các thành phố thứ cấp, hãy tập trung vào các tài sản có động lực nhu cầu địa phương rõ ràng như du lịch, khả năng tiếp cận hậu cần hoặc mở rộng của nhà tuyển dụng, thay vì giả định rằng chỉ riêng việc tăng giá vốn sẽ gánh vác thương vụ. Đối với các đội tư vấn và môi giới, đây cũng là thời điểm tốt để định hình lại các cuộc trao đổi với khách hàng xoay quanh hiệu quả sử dụng đất, khả năng tùy chọn tái phát triển và các hạn chế nguồn cung ở cấp khu phố.
Trích dẫn
- "Giá đất công bố năm 2026 tại Nhật Bản" — Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (2026-03-01)
www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001985434.pdf
- "Công bố giá trị thị trường đất đai" — Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (2026-03-01)