Tóm tắt

Thị trường nhà ở tư nhân Singapore bước vào nửa cuối năm 2026 với đà tăng trưởng có thật nhưng phân bổ không đồng đều. Số liệu thống kê đầy đủ quý II của URA, công bố ngày 24 tháng 7 năm 2026, cho thấy chỉ số giá bất động sản nhà ở tư nhân tổng thể tăng +0,5% so với quý trước, chậm hơn mức +0,9% ghi nhận trong quý I năm 2026. Trong nửa đầu năm, giá tăng 1,4%, thấp hơn mức tăng 1,8% trong cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, con số tổng thể che khuất tín hiệu hữu ích hơn. Nhà có đất (landed homes) dẫn dắt quý với mức tăng 2,5%, trong khi nhà ở tư nhân không có đất (non-landed) giảm 0,1% tổng thể. Trong phân khúc không có đất đó, Khu Trung tâm Cốt lõi (CCR) tăng tốc lên +1,8%, Phần còn lại của Khu Trung tâm (RCR) giảm 1,2%, và Khu Ngoài Trung tâm (OCR) giảm nhẹ 0,1%.

Đây là sự đảo ngược so với xu hướng trong quý I năm 2026, khi OCR dẫn đầu với +2,2%, RCR tăng 0,8%, CCR đạt 0,6%, và nhà có đất giảm 0,4%. Báo cáo đánh giá quý II năm 2026 của PropNex xác nhận cùng cách đọc số liệu chính thức của URA, ghi nhận rằng nhà có đất đã nâng chỉ số tổng thể trong khi giá nhà không có đất giảm nhẹ.

Thị trường cho thuê di chuyển theo cùng hướng khiêm tốn. Giá thuê nhà ở tư nhân tổng thể tăng 0,7% trong quý II năm 2026, với giá thuê nhà không có đất tại CCR tăng 1,2% — quý thứ hai liên tiếp nhu cầu thuê tại khu trung tâm mạnh hơn sau mức tăng 0,3% tổng thể trong quý I.

Hoạt động giao dịch duy trì ổn định thay vì sôi động. Các chủ đầu tư đã bán 2.141 căn hộ không bao gồm căn hộ chung cư điều kiện (EC), trong khi giao dịch bán lại đạt 3.813 căn. Tỷ lệ trống đối với nhà ở tư nhân đã hoàn thiện không bao gồm EC ở mức 6,4%.

Các tín hiệu phía nguồn cung đáng để theo dõi. Khoảng 60.600 căn dự kiến sẽ hoàn thành trong những năm tới, và Danh sách Xác nhận Bán đất Chính phủ 2H2026 gồm 4.745 căn. Tổng Danh sách Xác nhận cả năm FY2026 là 9.320 căn — cao hơn hơn 50% so với mức trung bình mười năm.

Điều này có ý nghĩa gì với Singapore

Điểm mấu chốt thực tiễn cho bất kỳ ai theo dõi chu kỳ cập nhật thị trường bất động sản Singapore là "thị trường" không còn là một câu chuyện duy nhất. Dữ liệu Q2 2026 mô tả ba thị trường khu vực đang vận động với tốc độ khác nhau, và sự phân hóa chính là điểm đáng chú ý.

Con số +1,8% của CCR đối với bất động sản không có đất là điểm nổi bật. Con số này tiếp nối mức +0,6% nhẹ nhàng hơn trong Q1 2026 và cho thấy những người mua có nguồn vốn sâu hơn đang quay trở lại với các địa chỉ cốt lõi ngay cả khi chỉ số tổng thể hạ nhiệt. Bình luận: điều này trông không giống một sự phục hồi trên diện rộng mà giống hơn là sự tái định vị có chọn lọc hướng tới nguồn hàng cao cấp, vị trí tốt.

Sự đảo chiều của RCR từ +0,8% trong Q1 xuống −1,2% trong Q2 là mức biến động mạnh nhất trong bộ dữ liệu. Phân khúc ven trung tâm từng là phần giữa ổn định của thị trường; một quý âm ở đó thay đổi cách tính toán đối với chủ sở hữu và người mua vốn cho rằng các dự án ven trung tâm có rủi ro giá thấp hơn so với phân khúc cao cấp.

Sự trượt của OCR từ +2,2% xuống −0,1% có ý nghĩa với nhóm hộ gia đình Singapore đông đảo nhất. Phân khúc ngoại ô từng là động lực tổng thể trong suốt năm 2025 và đầu năm 2026. Một quý đi ngang không báo hiệu sự suy giảm, nhưng nó cho thấy tốc độ trước đó không được duy trì.

Bất động sản có đất hoàn toàn vận động theo cách riêng, tăng 2,5% trong Q2 sau mức giảm 0,4% trong Q1. Nguồn cung đất bị hạn chế về mặt cấu trúc, nên phân khúc này phản ứng với các lực khác so với thị trường chung cư.

Bức tranh nguồn cung bổ sung một yếu tố cần cân nhắc mang tính hướng tới tương lai. Với khoảng 60.600 căn hộ trong đường ống hoàn thiện và Danh sách Xác nhận (Confirmed List) cao hơn hơn một nửa so với mức trung bình mười năm, khối lượng nguồn cung sắp tới là một biến số mà phân tích cấp quận hiện cần tính đến.

Việc cần làm tiếp theo

  • Đọc riêng từng quận. Một con số "giá bất động sản singapore" duy nhất sẽ không cho bạn biết điều gì đang diễn ra ở CCR, RCR hay OCR ngay lúc này — Q2 2026 cho thấy cả ba đang di chuyển theo các hướng khác nhau.
  • Theo dõi đường ống GLS. Danh sách Xác nhận 2H2026 gồm 4.745 căn và tổng cả năm FY2026 là 9.320 căn định hình bức tranh nguồn cung trung hạn tại các khu vực có những khu đất đó tọa lạc.
  • Theo dõi chỉ số cho thuê song song với giá. Giá thuê tổng thể tăng 0,7% và giá thuê căn hộ không có đất (non-landed) tại CCR tăng 1,2% trong Q2 2026 — một tín hiệu cho thuê vững chắc hơn ở khu vực lõi đáng được theo dõi so với xu hướng giá.
  • Bắt đầu với góc nhìn có cấu trúc về vị thế của chính bạn và các quận mục tiêu: proprkey.com/en/onboarding

Trích dẫn