Tóm tắt

Người mua châu Á - Thái Bình Dương khi tìm hiểu Việt Nam vẫn gặp cùng một giới hạn cứng: người nước ngoài có thể sở hữu khoảng 30% số căn hộ chung cư trong một tòa nhà (hoặc block — cần xác nhận cách tính hạn mức đối với các dự án nhiều tòa), thường theo hình thức thuê dài hạn 50 năm có thể gia hạn đối với căn hộ trong khi quyền sử dụng đất nền vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Mua bất động sản không đồng nghĩa với việc được cấp thị thực hay thường trú.

Cẩm nang sở hữu tháng 7 năm 2026 của Rumavi, được tái kiểm chứng theo khung Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, nhấn mạnh hình thức sở hữu chỉ theo thuê dài hạn (được gia hạn một lần thêm tối đa 50 năm nữa) và hạn mức cứng đối với người nước ngoài — không phải sở hữu toàn quyền mở. Khi hạn mức dành cho người nước ngoài của một tòa nhà đã đầy, các giao dịch mua mới của người nước ngoài trong nhóm đó sẽ dừng lại.

Riêng bài tóm tắt ngày 3 tháng 9 năm 2026 của Conventus Law về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2026 (Draft RETL 2026, vẫn đang được xem xét) nêu bật việc bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn: chủ đầu tư vẫn sẽ có nghĩa vụ bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng, và dự thảo đề xuất bãi bỏ quyền của người mua được từ chối bảo lãnh đó. Cùng nhóm thảo luận dự thảo này cũng dự tính các cấu trúc thuê - mua chính thức đối với nhà ở hình thành trong tương lai và mã nhận diện điện tử riêng cho các căn hộ được chào bán — hữu ích cho việc quản lý quyền sở hữu và thuế, không phải là khẩu hiệu tiếp thị.

Không được bịa ra lợi suất hay tuyên bố quyền sở hữu đất toàn quyền cho người nước ngoài.

Điều này có ý nghĩa gì đối với Việt Nam

Hạn mức, thuê dài hạn và quản lý quyền sở hữu là khuôn khổ mua bán — không phải một thị trường sở hữu toàn quyền mở. Người mua nhà hình thành trong tương lai nên hỏi liệu bảo lãnh của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có được áp dụng theo các quy định pháp luật giao dịch đang hình thành hay không, và xác minh phần hạn mức còn lại dành cho người nước ngoài tại tòa nhà cụ thể trước khi đặt cọc. Việc để trống danh mục công khai cho đến khi điều kiện đủ tiêu chuẩn và tình trạng quyền sở hữu được làm rõ là chủ ý theo định hướng niêm yết chỉ dành cho bất động sản đã được xác minh.

Việc cần làm tiếp theo

  • Xác nhận hạn mức còn lại dành cho người nước ngoài tại tòa nhà hoặc dự án cụ thể; xác minh thời hạn thuê và lộ trình quyền sở hữu với luật sư tư vấn.
  • Sử dụng ngôn ngữ về hạn mức và thuê dài hạn với khách hàng; tránh các cách nói tắt về sở hữu toàn quyền và lợi suất bịa đặt.
  • Chủ đầu tư và chuyên gia: tham gia lộ trình đã xác minh tại proprkey.com/en/onboarding

Trích dẫn