Ortigas

關於 Ortigas

Ortigas 位於 Pasig、Mandaluyong 及 Quezon City 的接縫，以 Ortigas Center 商業區及 EDSA–Ortigas 交匯處為錨。它並非單一地區，而更像是一組地區：Ortigas Center 周圍的企業核心、Pasig 的 Kapitolyo 及 Ugong 邊緣的住宅大樓，以及朝 Shaw 及 Wack-Wack 的 Mandaluyong 一側。 Ortigas 以甚麼見稱？主要是兩件事——總部、BPO 樓層及商場零售的集中（Robinsons Galleria、The Podium，附近還有 SM Megamall），以及幾乎完全圍繞公寓生活而建的住宅市場。相比 Makati，它讀起來稍為較易負擔、稍為較不精緻；相比 BGC，它較舊、較密集，混合用途的感覺較強。對在商業中心區工作的人，這個組合就是全部賣點：住在辦公桌短途車程之內。

重點

• 佔主導的住宅供應是公寓——中層及高層大樓內的開放式至三房單位，有些已有數十年，有些最近才落成
• 邊緣有較舊的低層公寓、連排屋，以及已成熟住宅地段內有限的連地房屋
• 專建的出租公寓存在，但佔比小於公寓
• Ortigas 的日常生活以便利為先
• 商場錨定飲食及零售場景，商業中心區內外有深厚的餐廳、咖啡店及雜貨選擇

適合哪類人

Ortigas 適合把通勤時間放在平方米之上的人。若你在 Ortigas Center、Pasig 或 Shaw–Mandaluyong 走廊工作，租金相對通勤的計算很難被比下去——你可以步行或乘短途 jeepney（吉普尼），而不必坐在 EDSA 上。 它亦適合： • 比較 Ortigas 商業中心區、Makati 及 BGC 的租金、並願意以部分裝修質素換位置的辦公室及 BPO 工作者。 • 想要緊湊公寓，數個街口內有商場、醫院及雜貨的小型住戶及情侶。 • 着眼於穩定企業租客池的租金回報，而非資本增值投機的投資者。 若你需要有閘屋苑的空間、寧靜的低層街道，或以汽車為先的郊區布局，應另覓他處——Ortigas 密集，並暴露於交通。把大面積樓面及校網放在優先的家庭，往往偏好外圍 Pasig 或 Mandaluyong 的住宅帶。

交通

Ortigas 由 MRT-3 的 Ortigas 及 Shaw Boulevard 站服務，沿 EDSA 行駛，並連接都會區其餘鐵路網絡。LRT-2 可經 Cubao 或 Recto 轉乘到達，PNR 通勤鐵路在自己的走廊服務附近車站。EDSA 巴士專綫及市區巴士路綫沿 EDSA 穿過這一區，jeepney（吉普尼）及 UV Express 填補進入 Kapitolyo、Greenhills 及內部街道的最後一里。 典型模式：短途 MRT 向北到 Cubao，或向南到 Makati 的 Ayala 及 Buendia 站；再以巴士或鐵路經 Guadalupe 前往 BGC。前往 NAIA 靠道路，並高度取決於交通——應預留緩衝。Ortigas Center 內部及商場周圍的步行是真的好，但離開核心就不均，行人路變窄，過路亦較非正式。

住宅

佔主導的住宅供應是公寓——中層及高層大樓內的開放式至三房單位，有些已有數十年，有些最近才落成。邊緣有較舊的低層公寓、連排屋，以及已成熟住宅地段內有限的連地房屋。專建的出租公寓存在，但佔比小於公寓。 外國買家的年期備註：菲律賓的土地業權受限制，公寓業權則在法律所定的外籍業權上限內獲准。請對照 DHSUD（Department of Human Settlements and Urban Development，已吸納 HLURB）的指引確認現行規則及任何項目特定上限，並查看 Bangko Sentral ng Pilipinas 的材料，了解融資及外匯考慮。地產代理的摘要應視為起點，而非規則本身。 樓盤應核實：管理費（association dues）及其他經常性費用、車位是否包括及其費用、樓齡及保養紀錄、升降機及後備電力的可靠性，以及單位是自住、已出租，還是由投資者持有。較舊大樓可以是很好的價值，也可以是保養負擔——分別在文件裏。

生活模式

Ortigas 的日常生活以便利為先。商場錨定飲食及零售場景，商業中心區內外有深厚的餐廳、咖啡店及雜貨選擇。Kapitolyo 已建立用餐及早午餐帶的名聲。夜生活存在，但比 Makati 或 BGC 更分散——酒吧聚集在商場周圍及 Pasig 一側。 公園及開放空間有限；Greenways 及附近的小型公園有幫助，但這不是一個綠色社區。學校、醫院及診所在短途車程內代表充分。街道由繁忙的商業臨街，到轉幾個彎就出奇寧靜的住宅街段——確切地址比地區名稱更重要。

風險與取捨

對缺點要誠實： • 交通。EDSA 及 Ortigas Avenue 長期擠塞；繁忙時段以汽車通勤可以難以預計。 • 步行便利程度不均。核心方便行人；外圍則否，炎熱及下雨亦影響體驗。 • 樓宇質素參差。較舊大樓在保養、管理及裝修上差異很大。要視察，不要假設。 • 水浸暴露。馬尼拉都會區部分地區，包括近水道的低窪地，大雨時容易水浸。就具體街道查看 MMDA 及地方政府的提示。 • 供應周期。馬尼拉都會區的公寓供應一波一波移動；租金及空置率可隨新落成而轉變。PSA 及地產代理研究是有用參照，但預測就應視為預測。 • 噪音。商業臨街及交通走廊帶來持續噪音；內部單位通常較好。

常見問題