江南

關於 江南

江南區（Gangnam-gu）位於漢江南岸，在首爾地理上大致居中偏南，正對龍山及商業中心區一帶。它是全市三大就業及商業核心之一，另外兩個是歷史商業中心區（鍾路／中區，Jongno／Jung-gu）及汝矣島（Yeouido）。行政上它是一個 gu（區），由狎鷗亭（Apgujeong）、清潭（Cheongdam）、三成（Samseong）、大峙（Daechi）、驛三（Yeoksam）及論峴（Nonhyeon）等地區組成，各自感覺不同。 江南以甚麼見稱？它以集中見稱——企業總部、高端零售、私人補習社（hagwon），以及高價值公寓屋苑。辦公室、學校及配套的這種密度，正是它有價格溢價的原因，也是「江南」既是位置、也是地位地址的原因。

重點

• 江南的住宅供應以大型公寓屋苑（apateu danji）為主，車站一帶另有一層較低層的 villa 及 officetel 存量
• 典型單位由江南站及驛三站一帶的緊湊開放式及一房，到大峙、狎鷗亭及清潭的大型家庭公寓
• 江南的日常生活密集，并由便利驅動
• 預期餐飲由街頭到高級用餐都廣泛，狎鷗亭及清潭一帶有百貨公司及高端零售，COEX 一帶則供活動、購物及辦公室
• 公園及綠化空間包括東緣的首爾奧林匹克公園（Seoul Olympic Park）及較小的鄰里公園；漢江公園由北面的地區可達

適合哪類人

江南通常適合： • 瞄準校網的家庭。這一區以強勁的公立及私立教育需求見稱，尤其是大峙及狎鷗亭一帶。 • 在江南或附近就業樞紐工作的專業人士。若你的辦公室在江南、驛三或三成，住在這裏就從你的一天裏拿走一次過河。 • 尋求地位地址、二手流通性深厚的買家。這裏的高價值公寓在成熟市場中交易。 • 能接受高溢價入門定價的投資者。江南是基準地區，但這也意味着你在為這個基準付費。 應另覓他處的人：若你想要每平方米租金較低、同一預算有較大樓面，或較靜、密度較低的住宅感覺，漢江以北的區，或同一路綫更外圍的地方，往往用同樣的錢換到更多空間。若你的工作在商業中心區或首爾西北，每日過河的代價可以蓋過這個地址。

交通

江南是首爾連接最好的區之一。主要錨點包括： • 江南站（Gangnam Station，2號綫及新盆唐綫 Shinbundang Line）——區內最繁忙的樞紐。 • 三成站（Samseong Station，2號綫）——靠近 COEX／貿易中心羣。 • 2號綫的驛三、宣陵（Seolleung）及大峙，以及 3號綫的狎鷗亭。 • 3號綫的高速巴士客運站（Express Bus Terminal）及新沙（Sinsa），供過江連接。 2號綫是環狀綫，因此許多前往商業中心區、汝矣島或其他副中心的通勤是一次或兩次轉乘，而非直達。典型模式：江南經 2／3號綫往商業中心區，經 9號綫或轉乘往汝矣島，經 2號綫往蠶室（Jamsil）及首爾東部。江南大路（Gangnam-daero）及德黑蘭路（Teheran-ro）沿綫的巴士頻密，但繁忙時段困在繁重車流中。 車站核心的步行很強，住宅山坡則較弱。往金浦及仁川機場，預期是轉乘較多的地鐵行程，或由主要酒店及客運站乘直達豪華巴士。

住宅

江南的住宅供應以大型公寓屋苑（apateu danji）為主，車站一帶另有一層較低層的 villa（韓國多戶低層住宅，並非獨立豪華別墅）及 officetel（商住單位）存量。典型單位由江南站及驛三站一帶的緊湊開放式及一房，到大峙、狎鷗亭及清潭的大型家庭公寓。 外國人的年期備註：租約架構、按金制度（jeonse 全租及 wolse 月租）及業權規則，由國家及首爾特別市政府政策規管，資格可能改變。承諾前向 Seoul Metropolitan Government（首爾特別市政府）及 MOLIT 核實現行規則，並確認你的簽證身份是否影響業權或融資。 任何樓盤應核實：樓齡及重建狀況、管理費（gwanri-bi）及其涵蓋範圍、車位分配、樓層及座向，以及屋苑是否處於可能影響入住的重建或再開發周期。

生活模式

江南的日常生活密集，并由便利驅動。預期餐飲由街頭到高級用餐都廣泛，狎鷗亭及清潭一帶有百貨公司及高端零售，COEX 一帶則供活動、購物及辦公室。公園及綠化空間包括東緣的首爾奧林匹克公園及較小的鄰里公園；漢江公園由北面的地區可達。 學校及補習社是主要吸引力，尤其在大峙。夜生活集中在江南站及狎鷗亭一帶，深入住宅區的街道則明顯較靜。誠實的摘要：江南在商業的地方熱鬧，在住宅的地方平靜——兩者往往只隔一個街口。

風險與取捨

• 價格非常高。江南是溢價市場。入門定價及租金屬首爾最高之列，你要面對資本雄厚的買家及租客的競爭。 • 重建及再開發周期。許多屋苑已舊到正在討論重建。這些周期可以意味着多年的不確定、干擾及估值轉變。 • 交通及噪音。江南大路及德黑蘭路在繁忙時段擠塞；商業核心有夜生活噪音。 • 供應及政策敏感度。國家房屋政策、借貸規則及供應管道對這個市場的影響，不亞於首爾任何地方。追蹤 MOLIT 房屋統計，以及 Korea Real Estate Board（REB）及 KB 的數據，以取得地區層面信號，而非依賴標題。 • 學位及配套的競爭。對校網及補習社的需求激烈。

常見問題