摘要
更新日期：2026 年 10 月 8 日，以反映稅務局（Inland Revenue Department, IRD）現行稅率及規則。
香港住宅買家現時只需面對一項主要印花稅：按物業價值徵收的印花稅（AVD），採用 Scale 2 稅率。過往適用於非永久居民、已擁有住宅物業者及短期轉售者的額外稅項現已不再適用。買方印花稅（BSD）及特別印花稅（SSD）不適用於於 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的任何文件。自同日起，Scale 1 第 1 部的較高 AVD 稅率經修訂以與 Scale 2 相同。
對於於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文件，AVD 對價值 HK$4,000,000 或以下的物業徵收固定稅款 HK$100。其後按不同級距累進徵收，稅率由 1.5% 升至 4.25%。4.25% 的稅率適用於價值介乎 HK$21,739,121 至 HK$100,000,000 的物業，而新設的 6.5% 稅率則適用於價值超過 HK$109,574,470 的物業。價值為 HK$25,000,000 的物業需繳付 HK$1,062,500。
重點如下：
- 每名住宅買家均須按 Scale 2 稅率繳納 AVD，無論其是否為香港永久居民（HKPR）或已擁有住宅物業。
- 價值 HK$4,000,000 或以下的物業需繳付固定稅款 HK$100。此門檻在 2023 年 2 月前為 HK$2,000,000。
- 4.25% 的稅率適用於價值最高達 HK$100,000,000 的物業。高於此金額後，透過邊際減免機制，稅率由 HK$109,574,471 起升至 6.5%。
- 於 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的文件已無須繳付 BSD 及 SSD。
- 協議必須在 30 天內加蓋印花。逾期加蓋需繳付 2、4 或 10 倍的稅款。
對香港買家的影響
AVD：每名住宅買家適用同一稅率表
AVD 按物業所載代價或其價值兩者中之較高者徵收。於 2024 年 2 月 28 日之前，非香港永久居民或已擁有香港住宅物業的買家須按 Scale 1 第 1 部的較高固定稅率繳納 AVD。稅務局確認，自 2024 年 2 月 28 日起，Scale 1 第 1 部的稅率「經修訂以與 Scale 2 的 AVD 相同」。實際上，每名住宅買家的稅款現均按同一稅率表計算。
於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文件，住宅物業的 AVD 稅率如下：
| 代價或價值（以較高者為準） | 應繳 AVD |
|---|---|
| HK$4,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$4,000,001 至 HK$4,323,780 | HK$100 + 超出 HK$4,000,000 部分的 20% |
| HK$4,323,781 至 HK$4,500,000 | 1.50% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出 HK$4,500,000 部分的 10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超出 HK$6,000,000 部分的 10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3.00% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超出 HK$9,000,000 部分的 10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超出 HK$20,000,000 部分的 10% |
| HK$21,739,121 至 HK$100,000,000 | 4.25% |
| HK$100,000,001 至 HK$109,574,470 | HK$4,250,000 + 超出 HK$100,000,000 部分的 30% |
| HK$109,574,471 或以上 | 6.5% |
百分比稅率適用於整筆價格，而並非僅適用於超過級距門檻的部分。位於百分比級距之間的「邊際減免」列項可防止稅款在價格跨越級距界線時急劇跳升。
6.5% 的級距為新設。稅務局表示，對於於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文件，價值超過 HK$100,000,000 的住宅物業稅率由 4.25% 升至 6.5%。自 2025 年 2 月 26 日至 2026 年 2 月 25 日期間，稅率表在 HK$21,739,120 以下部分保持不變，而高於此金額的部分則按 4.25% 徵收。
計算示例
所有範例均採用上述稅務局稅率表，適用於於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文件。結果對於首次購買的香港永久居民買家、非永久居民及現有業主均相同。
- HK$4,000,000：等於或低於門檻，故稅款為固定 HK$100。
- HK$5,000,000：位於 2.25% 級距內。HK$5,000,000 × 2.25% = HK$112,500。
- HK$6,000,000：仍位於 2.25% 級距內。HK$6,000,000 × 2.25% = HK$135,000。
- HK$10,000,000：位於邊際減免級距內。HK$270,000 + 10% × (HK$10,000,000 − HK$9,000,000) = HK$270,000 + HK$100,000 = HK$370,000，即價格的 3.7%。
- HK$25,000,000：位於 4.25% 級距內（HK$21,739,121 至 HK$100,000,000）。HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500。
BSD 及 SSD：自 2024 年 2 月 28 日起取消
稅務局表示，根據於 2024 年 4 月 19 日刊憲的《印花稅（修訂）條例》2024，任何於 2024 年 2 月 28 日或之後為住宅物業買賣或轉讓而簽立的文件，無須再繳付 BSD 或 SSD。
- BSD 適用於非香港永久居民及公司購買的住宅物業。稅率由 2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日為 15%，由 2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日為 7.5%。
- SSD 適用於購買後 24 或 36 個月內轉售的住宅物業，視乎買賣時間而定，稅率最高達 20%。
舊規則現時僅適用於於 2024 年 2 月 28 日之前簽立的文件。就印花稅而言，物業被視為於臨時協議日期取得。因此，若臨時協議於 2024 年 2 月 28 日之前簽署，即使正式協議稍後簽署，舊稅項仍可適用。
定額 HK$100 印花稅現適用於 HK$4,000,000 或以下物業
固定 HK$100 稅款自 2023 年起已兩次上調。稅務局的稅率歷史顯示：
- 於 2023 年 2 月 22 日上午 11 時之前簽立的文件，上限為 HK$2,000,000
- 由 2023 年 2 月 22 日上午 11 時起至 2025 年 2 月 25 日，上限為 HK$3,000,000
- 由 2025 年 2 月 26 日起，上限為 HK$4,000,000
由於每名住宅買家現時均按 Scale 2 稅率繳納稅款，無論買家是否為永久居民或已擁有住宅物業，HK$4,000,000 的門檻均適用。剛高於門檻時，邊際減免機制即生效。例如，價值 HK$4,200,000 的物業需繳付 HK$100 + 20% × HK$200,000 = HK$40,100。
豁免及寬減
稅務局列出以下住宅物業收購項目可獲豁免 AVD：
- 根據遺囑或無遺囑繼承法，將物業轉讓予死者的受益人，或因生存權而取得
- 由關聯法人團體向另一關聯法人團體收購或轉讓，須符合集團內部減免的條件
- 提名一名緊密親屬，該親屬在提名時於香港並無擁有其他住宅物業
- 由政府收購或轉讓
- 慈善機構獲贈予的物業，該機構根據《稅務條例》第 88 條獲豁免繳稅
緊密親屬（配偶、父母、子女、兄弟及姊妹）之間的轉讓並非豁免項目。稅務局將其視為按 Scale 2 徵收稅款。
新生兒優惠建議。於 2026 年 9 月 16 日，行政長官在 2026 年施政報告中提出，對於父母於香港一名於 2026 年 9 月 16 日或之後出生的子女出生前一年內或後兩年內購買住宅物業的情況，可削減 AVD 最高達 HK$20,000。其中一名父母必須為香港永久居民（HKPR），且父母須以自身名義購買。該優惠取決於修訂法案是否獲通過。在此之前，稅務局表示需繳付全額 AVD，而合資格父母可在法律生效後申請退還多繳部分。
限期及逾期加蓋印花罰款
稅務局就加蓋物業文件設定以下時間限制：
- 買賣協議：於「相關日期」後 30 天內完成，一般指首份買賣協議（通常為臨時協議）的日期。若正式協議於臨時協議後 14 天內簽立，則正式協議必須於其簽立後 30 天內加蓋印花。
- 轉讓：於簽立日期後 30 天內完成。一旦協議已按 AVD 加蓋印花，隨後的轉讓將按固定稅款 HK$100 徵收。
逾期加蓋或未能加蓋須在稅款之上繳付罰款：
| 延誤加蓋印花時間 | 罰款 |
|---|---|
| 不超過 1 個月 | 印花稅款額的 2 倍 |
| 超過 1 個月但不超過 2 個月 | 印花稅款額的 4 倍 |
| 任何其他情況 | 印花稅款額的 10 倍 |
印花稅署署長可酌情減免或豁免罰款。就此提出請求必須以書面形式作出，並解釋延誤原因及提供相關證據，同時與加蓋申請一併提交。買家、賣家及使用該文件的任何人均須就 AVD 承擔連帶責任，不論各方可自行達成何種協議。
下一步
- 首先檢查臨時協議上的日期。該日期決定適用哪項稅率表，關鍵變動分別於 2024 年 2 月 28 日、2025 年 2 月 26 日及 2026 年 2 月 26 日生效。
- 按稅務局稅率表計算 AVD，以價格或物業價值兩者中之較高者為準。檢查價格是否落在邊際減免級距內。
- 自臨時協議日期起計下 30 天加蓋印花限期。錯過該限期可能需繳付 2 至 10 倍的稅款。
- 若預期有子女，或於 2026 年 9 月 16 日或之後已有子女，請保留出生日期及購買日期記錄，以防新生兒優惠成為法律。
- 如涉及較少見的交易結構（例如公司購買、同一協議下多單位或多項提名），請諮詢香港律師以確認稅款。
- 準備於香港搜尋或列出物業？請由以下網址開始：https://proprkey.com/en/onboarding
參考資料
- "FAQ on Ad valorem stamp duty (AVD)" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm
- "Rates of Stamp Duty – Sale or Transfer of Immovable Property, From 01 April 1988 to 25 February 2026" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/sd_pty_rates.pdf
- "2026-27 Budget – Tax Measures" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/tax/budget.htm
- "FAQ on Demand-side Management Measures for Residential Properties" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/faq/dsmm.htm
- "FAQ on Buyer's Stamp Duty (BSD)" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/faq/bsd.htm
- "FAQ on Special Stamp Duty (SSD)" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/faq/ssd.htm
- "Stamping Procedures and Explanatory Notes: Late Stamping of Agreement and Assignment (IRSD122)" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/irsd122.pdf
- "FAQ on Stamp duty concession on acquisition of residential flats by newborn child families" — Inland Revenue Department, HKSAR — 2026-10-08 — https://www.ird.gov.hk/eng/faq/newbornconcession.htm