永久業權（Hak Milik）：僅限印尼公民

印尼的土地制度植根於1945年憲法第33條，該條文規定所有土地及自然資源均置於國家控制之下，以謀求印尼人民的福祉。在此框架內，最強的私人土地權利是Hak Milik，意指永久業權（永久擁有權）。

Hak Milik（永久業權）100%僅保留予印尼公民（Warga Negara Indonesia / WNI）。** 外籍個人、外資公司及外資持多數股權的合資企業在法律上被禁止持有Hak Milik業權。這項憲法限制歷來迫使國際投資者採用其他土地保有權安排——最顯著的是Hak Pakai（使用權）業權，該業權已於2024年《綜合就業法》中進行了重大改革。

2024年《綜合就業法》創造就業修訂

於2024年底通過的《綜合就業法》（Undang-Undang Cipta Kerja） 帶來了印尼二十年來最重大的外國人置業自由化。該法擴大了合資格外籍個人的Hak Pakai框架，解決了業權保障及地域限制方面的疑慮。

在2024年之前，外籍人士的Hak Pakai業權上限為累計60年，且僅限於14個指定城市及度假區。綜合就業法完全取消了地域限制，並將最長年期延長至80年，並由2025年第18號政府條例及2025年第9號土地事務條例支持，該等條例正式確立了延期程序及資格標準。

Hak Pakai 80年年期：30 + 20 + 30結構

合資格外籍個人的80年Hak Pakai權利結構為三個依次適用的期限，每個期限均需分別提交行政申請，而非一次性自動授予80年。

首個30年期限**在首次申請時授予。申請人必須符合資格標準，透過持牌PPAT公證人提交文件，繳付行政費用，並支付土地取得稅（BPHTB）。首個30年期限賦予完整的權利，包括建造、佔用、按揭、分租及轉讓Hak Pakai權益，惟須遵守規劃及分區規劃規則。

在首個期限屆滿時，業權持有人可申請首次延期20年，申請須於屆滿前5至2年內提交。若物業按其分區用途使用、所有土地及建築物稅（PBB）已繳清，且業權持有人仍符合居留資格，延期將獲行政批准。

在合共50年期滿時，可申請第二次及最後一次延期30年，使用相同的申請窗口及標準。在完整80年屆滿後，Hak Pakai業權即告屆滿，土地復歸國家，除非在此之前轉讓予合資格的第三方持有人。

公寓分層業權：20%外籍配額

尋求購買公寓而非有地物業的外籍個人，可根據經修改的Hak Pakai分層業權結構（Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun / HMRS）購入單位，惟須受法定每座公寓大廈最多20%外籍擁有配額限制。

配額按每座大廈計算，而非按整個多座發展項目計算。發展商必須在向國際買家推銷前，向當地土地局（Kantor Pertanahan）登記其外籍配額。20%上限僅適用於發展商向首位外籍買家的初始銷售——其後外籍買家之間的二手市場轉售不會再扣減配額，而向印尼買家的銷售亦不會重新調整配額。外籍人士以Hak Pakai持有的分層單位享有與有地物業相同的30+20+30年累計80年年期。

最低交易價格150萬美元

所有外籍個人的Hak Pakai收購——無論是有地房屋、別墅或分層公寓——均須符合法定最低交易價值1,500,000美元。

該門檻以在PPAT公證人面前簽立的買賣協議（Akta Jual Beli / AJB）所記錄的總交易價值計算，而非用於印花稅的較低NJOP稅務估值。對於涉及土地及現有建築物的交易，其合併總值會被計算在內。2025年第18號政府條例訂明，1.5百萬美元門檻按簽署有條件PPJB買賣協議當日印尼銀行公佈的即期匯率換算為印尼盾。分期付款不影響計算，該計算使用合約總值。

KITAS持有人資格

申請Hak Pakai權利的外籍個人，在申請時必須持有有效且現行的KITAS（Kartu Izin Tinggal Tetap / 永久居留許可證），並必須在整個Hak Pakai業權期間持續維持KITAS身份。

兩種KITAS類別符合此要求：標準永久居留許可，以及於2026年1月推出的擴展第二家園KITAS，該類別適用於具財務資格的外籍國民，須證明已購買醫療保險並擁有物業或價值超過350,000美元的長期租約。

持有臨時居留許可（KITAS / Kartu Izin Tinggal Sementara）、訪客簽證、商務簽證或社會文化簽證的人士不符合資格，必須使用替代方案，例如透過印尼法律實體租賃。若持有人永久喪失KITAS身份、連續在印尼境外居住超過24個月，或取得印尼公民身份，Hak Pakai業權將自動被取消——並觸發在12個月內強制轉換為Hak Milik永久業權。

公證人PPAT契約及BPN證書程序

正式的Hak Pakai收購是一個多階段的行政程序，需要持牌的印尼專業服務提供者參與。

程序首先聘請PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah / 土地契約官員）——這是由土地事務部委任的專門公證人，負責認證土地權利交易。PPAT進行盡職調查：在土地局核實賣方的業權證書、確認物業無產權負擔、留置權、按揭及待決訴訟、確認分區規劃允許外籍人士使用Hak Pakai，以及核實1.5百萬美元門檻。

在盡職調查及簽署有條件PPJB買賣協議後，外籍買家透過印尼持牌銀行轉賬資金，並遵守印尼銀行就超過100,000美元的流入資本的申報規定。雙方隨後在PPAT辦公室簽署最終買賣契約（Akta Jual Beli Tanah / AJB），該契約連同完整申請文件提交土地局：KITAS文件、護照副本、稅務清關證明及BPHTB稅款收據。

最後一步由Badan Pertanahan Nasional（BPN / 國家土地局） 處理，該局將以外籍買家名義發出實體Hak Pakai證書（Sertifikat Hak Pakai）。標準BPN處理時間為完整提交後45至90個工作天，部分地區辦事處可提供加急處理服務，惟需額外收費。