摘要

印尼《2021年第18號政府規例》（PP 18/2021）訂明外國人可為住宅持有的土地權利。根據印尼法律持有效移民文件的外國人，可擁有建於Hak Pakai（使用權）土地上的有地房屋，或建於Hak Pakai或Hak Guna Bangunan（HGB，建築權）土地上的公寓單位。Hak Milik（完全所有權）並不在名單之內。

PP 18/2021規定，國有土地或管理權土地上的Hak Pakai授予期限最長30年，可延長最多20年，其後可續期最多30年。所有權亦受最低價格、土地面積、地段或單位數目，以及作住宅用途所限制，詳情由部長規例訂明。

這對印尼的外國買家意味著甚麼

外國人可擁有的物業

住宅土地權利PP 18/2021
有地房屋Hak Pakai；或經土地契約官員（PPAT）見證的契約下，建於Hak Milik土地上的Hak Pakai；或與持有人協議下，建於管理權土地上的Hak Pakai第71(1)(a)條
公寓單位（satuan rumah susun）國有土地、管理權土地或Hak Milik土地上的Hak Pakai或HGB第71(1)(b)條

資料來源：PP 18/2021。

外國人可擁有的、建於Hak Pakai或HGB土地上的公寓單位，必須位於經濟特區、自由貿易區及自由港、工業園區或其他經濟區（第71(2)條）。

Hak Pakai的期限

Hak Pakai所在土地期限
國有土地或管理權土地最長30年，可延長最多20年，可續期最多30年
Hak Milik土地最長30年，可透過授予Hak Pakai的新契約續期

資料來源：PP 18/2021，第52條。

期限屆滿後，土地歸還國家或管理權持有人（第52(4)條）。

誰符合資格

可擁有房屋的外國人，是那些持有符合印尼法律之移民文件的人（第69條）。外國擁有人的繼承人可繼承該房屋；外國繼承人亦必須持有有效的移民文件。不再符合資格的持有人必須在一年內放棄或轉讓該權利，否則該權利即告失效（第50條）。

與外國人結婚的印尼公民可持有與其他公民相同之土地權利，前提是該土地並非夫妻共同財產，而此須以在公證人面前訂立之婚前或婚後協議證明（第70條）。

部長級規例所訂的限制

PP 18/2021 列出外國人擁有房屋的四項限制：最低價格、土地面積、地塊或單位數目，以及住宅用途（第72條）。它將具體數字交由部長級規例訂明（第73條），因此你所在地區及物業類型的最低價格，應在簽署前向土地局或你的 PPAT 查核。

示例：2026年購入的別墅

僅供示例。 一名外國人於2026年在國有土地上購入一間建於 Hak Pakai 上的房屋，首期為30年。加上20年延期及30年續期，該權利可持續至2106年，惟須符合每一步的條件。

常見問題

外國人可在印尼擁有 Hak Milik 嗎？ 不可以。PP 18/2021 允許外國人擁有建於 Hak Pakai 土地上之房屋，或建於 Hak Pakai 或 HGB 土地上之公寓單位。 外國人的 Hak Pakai 期限有多長？ 在國有土地上，最長30年，可延期20年，並可續期30年。 有最低價格嗎？ 有。PP 18/2021 規定須有最低價格，並將金額交由部長級規例訂明。

僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

下一步該做什麼

  • 付款前請確認業權上的土地權利；必須是 Hak Pakai，或位於合資格區域的公寓單位之 HGB。
  • 查核適用於你所在地區的最低價格。
  • 保持你的移民文件有效；擁有權取決於這些文件。
  • 請委託經核實的律師或 PPAT 處理契約：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 比較待售房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — 印度尼西亞政府（JDIH Kabupaten Aceh Timur 副本）— 印度尼西亞共和國總統 — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b