摘要

馬來西亞內陸稅收局（LHDN）表示，馬來西亞根據1976年《不動產收益稅法》就出售馬來西亞物業所得的收益徵收不動產收益稅（RPGT）。稅率取決於賣方身份及持有物業的時間長短。就2022年1月1日起的處置而言，公民及永久居民於三年內出售須繳30%，第四年繳20%，第五年繳15%，第六年起則無須繳稅。非公民且非永久居民者，首五年繳30%，其後繳10%。

買方亦須扣起部分樓價，並於出售後60天內向LHDN繳付，稅率為3%、5%或7%，視賣方而定。

這對馬來西亞物業賣方的意義

2022年起處置的RPGT稅率

出售時間公民、永久居民（第I部）馬來西亞公司、受託人（第II部）非公民、外國公司（第III部）
兩年內30%30%30%
第三年30%30%30%
第四年20%20%30%
第五年15%15%30%
第六年及之後0%10%10%

資料來源：LHDN，RPGT稅率（2026年6月23日更新）。

LHDN對「第II部及第III部以外」的任何處置者（例如馬來西亞公民個人）適用第I部稅率表。第III部涵蓋既非公民亦非永久居民的個人、該等人士的遺產，以及並非在馬來西亞註冊成立的公司。

如何計算收益

LHDN 的 RPGT 指南將收益定義為處置價減去購入價。處置價為銷售代價減去可扣除開支（例如增加或維持物業價值的工程），再減去銷售成本（例如律師費、印花稅及佣金）。購入價則為你支付的金額加上購買成本，再減去因物業損壞而收取的任何賠償或保險金。

買方支付的預扣款項

LHDN 表示，買方必須在處置後 60 天內向 LHDN 支付部分價款：

  • 公民、永久居民及馬來西亞公司於大多數情況下為 3%；
  • 馬來西亞公司及受託人於三年內出售為 5%；
  • 非公民且非永久居民、其遺產，以及非在馬來西亞註冊成立的公司為 7%。

預扣款項屬預繳，並非最終稅款。就 2025 年 1 月 1 日起的處置，RPGT 採用自我評估：賣方在申報表中計算稅款，而任何應繳稅款或餘額必須在處置後 90 天內繳付，LHDN 表示。由於申報表本身被視為評稅，因此不會另行發出評稅通知。

常見豁免

LHDN 列出以下寬免：公民或永久居民就私人住宅的收益享有一次性的終身豁免（該法第 8 條）；個人享有 RM10,000 或應課稅收益 10%（以較高者為準）的豁免；以及配偶之間、父母與子女之間或祖父母與孫子女之間，在捐贈人為馬來西亞公民的情況下的饋贈，按無收益、無虧損處理。每項均有條件，因此依賴任何一項前請先查核。

申報

賣方就物業提交 CKHT 1A 表格，買方提交 CKHT 2A 表格，兩者均須於處置後 60 天內透過 MyTax 的 e-CKHT 提交。文件須保存七年。LHDN 指出，以物業買賣為業務的人士按所得稅而非 RPGT 課稅。

示例：同一單位於第五年及第六年出售

僅供示例。 一名公民就一個單位賺取應課稅收益 RM200,000。於第五年出售，RPGT 按 15% 計算為 RM30,000。於第六年出售，則為零。一名外國擁有人擁有相同收益，於第五年繳付 RM60,000，並自第六年起繳付 RM20,000。豁免可減少這些數字。

常見問題

2026 年馬來西亞公民的 RPGT 稅率是多少？ 三年內 30%，第四年 20%，第五年 15%，第六年起 0%。 外國人繳付多少？ 首五年 30%，第六年起 10%。 買方從外國賣方保留多少款項？ 售價的 7%，須於 60 天內繳付予 LHDN。

僅供教育用途 — 並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

下一步

  • 找出你的購入日期並在設定出售日期前計算年數；你所屬的級別決定稅率。
  • 保留購買成本、改善工程及出售成本的收據；它們可減少收益。
  • 在使用一生一次的住宅豁免前，先確認它是否仍適用於你。
  • 請合資格的稅務顧問或律師計算數字：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 比較待售物業：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用

收購方保留及匯款 — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 2026-10-20 — www.hasil.gov.my/en/ckht/pegangan-dan-remitan-wang-oleh-pemeroleh/ CKHT 自我評估系統簡介 — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 2026-10-20 — www.hasil.gov.my/en/ckht/pengenalan-sistem-taksir-sendiri-ckht-sts-ckht/ RPGT 豁免 — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 2026-10-20 — www.hasil.gov.my/en/ckht/pengecualian/ 處置價視為等同收購價 — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 2026-10-20 — www.hasil.gov.my/en/ckht/harga-pelupusan-dianggap-bersamaan-dengan-harga-pemerolehan/ 不動產增值稅（RPGT）稅率 — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 職員 — 2026-06-23 — www.hasil.gov.my/en/ckht/kadar-cukai-keuntungan-harta-tanah/ Cukai Keuntungan Harta Tanah / 不動產增值稅（一覽電子書） — 馬來西亞內陸稅收局（LHDN） — 職員 — 無日期 — www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/Cukai-Keuntungan-Harta-Tanah-_-Lembaga-Hasil-Dalam-Negeri-Malaysia.pdf