了解全租制度
全租制度——韓國獨特的保證金租賃安排——仍然是該國住宅租賃市場的基石，截至2026年年中，約佔所有租賃住宅存量的45%。在標準的全租合約下，租戶提供一大筆一次性保證金，通常為物業市值的50%至80%，以換取在固定期限（通常為兩年）內免租居住。合約到期時，業主必須退還全部保證金，除非有超出正常損耗的書面損壞記錄。
這種共生安排存在固有的交易對手風險，集中在保證金退還的時刻。系統性弱點在2023年至2025年的房地產市場調整期間暴露無遺，當時估計有3.8萬億韓元的全租保證金被延遲或部分違約，導致廣泛的租戶困境，並促使立法行動。
2026年保證金退還保險改革
國土交通部（MOLIT）制定了全面的《全租保證金保護改革法案》，於2026年1月1日生效，這是全租制度70年歷史上對租戶保障最重大的改革。改革的核心是擴大和分層化強制性保證金退還保險要求，取代以往自願性和地區性差異化的覆蓋授權，建立統一的、按風險分層的全國性框架。
根據2026年規定，所有保證金超過1億韓元的新全租合約，無論物業類型或地點，均須依法購買保證金退還保險。此前，強制門檻為3億韓元，且僅適用於指定的過熱投機區。改革進一步確立了漸進式覆蓋比率：保證金在1億韓元至5億韓元之間的合約，保險須覆蓋保證金金額的90%；而超過5億韓元的合約則須全額100%覆蓋。
業主現在被明確禁止通過隱蔽的費用結構將保險費的全部成本轉嫁給租戶。改革規定保費必須分攤：業主須承擔年度保險費用的至少60%，租戶的份額上限為40%。不合規的業主將面臨500萬韓元至3000萬韓元的行政罰款，屢次違規可能觸發刑事處罰。
強制性HUG/KGIC覆蓋門檻
2026年改革指定兩家國家支持的金融機構作為強制性全租保證金退還保險的獨家承保人：韓國住宅城市保證公社（HUG）和韓國保證保險公司（KGIC）。這種在政府擔保實體下的整合，解決了先前系統的關鍵缺陷，即約18%的受保全租合約由財務狀況脆弱的私人保險公司承保，其理賠支付能力不足。
HUG保留對根據《住宅法》指定為「住宅單位」的物業的住宅全租合約的主要管轄權，涵蓋絕大多數公寓、別墅和單戶住宅安排。KGIC作為混合用途物業和特殊住宅類型（包括具有永久住宅轉換權的商住兩用公寓）的補充承保人。
改革下設定的覆蓋門檻根據地區物業價值進行調整。在首爾首都圈（首爾、仁川和京畿道），每份個人合約的最高可投保全租保證金金額已從之前的7億韓元上限提高至15億韓元。對於非首都圈司法管轄區，最高門檻設定為10億韓元。
租戶權利和業主償付能力檢查
2026年立法方案實質性地加強了租戶權利。最重要的是，租戶現在擁有肯定的法定權利，可以在合約簽訂前以及全租期內每12個月要求查閱業主財務償付能力狀況的經核實文件。MOLIT已推出一個集中式在線門戶——全租安全驗證系統——在租戶申請後48小時內提供標準化的償付能力證明，從國稅廳、信用機構和房地產登記系統提取數據。
額外的租戶保護包括在合約續約時以相同條款享有優先續租權、禁止在合約期內單方面增加保證金，以及如果業主連續超過30天未能維持所需保險覆蓋，租戶有權無罰款終止協議。
對於業主，改革引入了通過HUG或KGIC管理的強制性合約前償付能力篩查，作為獲得所需保證金保險的先決條件。抵押貸款負擔超過物業評估價值70%的業主、近期有破產程序的業主，或有記錄的全租保證金違約歷史的業主，將自動被標記為高風險，並可能被拒絕保險覆蓋，實際上使他們無法簽訂受強制門檻約束的新全租合約。
保證金追討訴訟程序
儘管加強了預防性保障措施，需要正式保證金追討行動的情況仍將存在。2026年改革簡化了訴訟途徑，通過在全國17個主要地方法院設立專門的全租糾紛快速處理部門，將平均案件解決時間從之前的11個月縮短至目標4至6個月。
租戶開始保證金追討行動的建議程序順序如下。首先，租戶必須通過掛號信（附回執）提交正式的書面保證金退還要求，允許15個日曆日的回應期。如果業主在此期間未能退還全部保證金或提交有實質依據的反訴，租戶可以向有管轄權的地方法院申請簡易支付令（小額訴訟），並附上原始全租合約、搬出檢查文件和保險覆蓋證明（如適用）。
如果業主對簡易支付令提出異議，案件將升級為專門快速處理部門內的正式民事訴訟。根據改革後的法律框架，勝訴的租戶有權收回合理的律師費、法庭費用，以及按未付保證金餘額每年15%的法定利率計算的利息，從原始合約到期日起算。
在業主物業面臨多項競爭索償的情況下，HUG或KGIC的保證金保險賠償金在法定優先權上高於一般無擔保債權人和大多數抵押貸款持有人，確保受保租戶在其他索償得到滿足之前，從可用保險賠償金中獲得追償。對於未投保的保證金或超出覆蓋限額的金額，租戶可以尋求法院命令的扣押和強制出售業主的不動產和個人財產。