摘要
南韓的全租房（jeonse）租戶不繳月租，而是支付一筆大額一次性保證金，並於租約結束時取回。根據《住宅租賃保護法》，租戶自佔有物業並完成居民登記之翌日起，即取得對抗新業主的權利；而居民登記於提交遷入申報時即視為完成。若合約上同時加註確定日期（확정일자），根據政府對該法的英文譯本，租戶可在拍賣中較後順位的債權人優先獲得償還。
租戶亦可向韓國住宅都市保證公社（HUG）購買保證金返還保證，若業主未能退還保證金，则由HUG代為支付。HUG接受首都圈最高7億韓元、其他地區最高5億韓元的保證金。
這對南韓租戶的意義
保障保證金的三個步驟
| 步驟 | 為你帶來的保障 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 遷入並提交遷入申報 | 租約自翌日起對新業主具約束力 | 法例第3條 |
| 在合約上取得確定日期 | 於拍賣或公開出售中較次順位債權人優先獲償還 | 法例第3-2條 |
| 購買保證金返還保證 | 若業主未能退還，由HUG代為償還保證金 | HUG產品條款 |
資料來源：《住宅租賃保護法》（英文譯本）；HUG。
法例第3條規定，物業的新業主會繼承業主的地位，因此租約及保證金義務會隨出售一併轉移。沒有固定期限或期限少於兩年的租約，均視為兩年，而租約會持續至保證金獲退還為止（第4條）。
小額按金
根據第8條，按金較少的租客可在有抵押債權人之前優先取回固定金額，前提是他們已在拍賣登記前遷入並提交遷入申報。合資格按金及金額由總統令訂定，上限為住宅價值的一半。
HUG 的按金退還保證
HUG 表示，其保證涵蓋公寓、住宅式辦公樓（officetel）、多戶及排屋、獨立屋及多戶住宅，以及長者福利住宅。你可為全部或部分按金投保，惟須在上述上限之內。費用為保證金額 × 每年 0.115% 至 0.154% 的費率，視按金、住宅類型及負債比率而定，並按租期比例計算。網上申請或一次過繳付均可獲 3% 折扣。
你必須在租期過半之前申請，租期由支付餘款日期與遷入申報日期中較後者起計。HUG 要求提供已加蓋確定日期的合約、該地址的住戶登記紀錄、按金付款證明，以及你的居民登記。保證期至租期結束後一個月為止。HUG 表示，截至 2026 年 10 月，由於需求急增，公寓及 officetel 的申請暫時停受理，惟業主為公司的情況除外。
示例：3 億韓元按金
僅供示例。 一名租客為兩年租期的 3 億韓元按金投保。按每年 0.115% 的最低費率計算，兩年費用於折扣前約為 690,000 韓元；按 0.154% 計算則約為 924,000 韓元。
常見問題
全租（jeonse）租客的保障何時開始？ 由租客遷入並提交遷入申報的翌日起。 固定日期有何作用？ 在拍賣或公開出售時，較次級債權人優先獲償還押金。 HUG 可保證多少？ 首都圈最高 7 億韓元，其他地區最高 5 億韓元。
僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。
下一步應做什麼
- 簽約前查閱物業登記冊，了解按揭及查封情況，並將債務與物業價值作比較。
- 於遷入當日提交遷入申報並取得固定日期。
- 在租期過半之前及早申請押金返還保證。
- 請經核實的律師審閱租約：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 比較可租住的物業：https://proprkey.com/en/properties
引用
住宅租賃保護法（英文譯本）— 韓國法制研究院 — 職員 — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 商品指南（全租押金返還保證）— 韓國住宅都市保證公社（HUG）— 職員 — 無日期 — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001