摘要

台灣對2016年1月1日或之後取得之住宅，其出售利得依房地合一所得稅課徵。現行版本稱為2.0，適用於2021年7月1日起之銷售，且依財政部（MOF）表示，亦涵蓋預售屋。稅率取決於賣方持有該不動產之期間：境內居住之個人，持有2年以內為45%，2年至5年為35%，5年至10年為20%，10年以上為15%。非居住者持有2年以內為45%，超過2年為35%。

另外，依內政部（MOI）表示，2023年7月1日生效之《平均地權條例》修正條文，禁止預售屋及新建成屋之買受人將契約轉讓予第三人，僅有有限例外。

這對台灣購屋者與賣方之意義

個人稅率

持有期間境內居住個人非居住個人
2年以內45%45%
超過2年，至5年35%35%
超過5年，至10年20%35%
超過10年15%35%

資料來源：財政部南區國稅局。

該局表示，境內居住者於5年內因非自願因素（如調職）出售、與建商合建開發之土地並於5年內出售，以及參與都市更新後首次移轉者，則改適用20%稅率。

應稅增益如何計算

財政部表示，應稅增益為售價減去取得成本、再減去相關費用、再減去已計入土地增值稅之土地漲價總數額。取得成本可包括契稅、印花稅、代書費及仲介費，以及其後之改良費用。若無法提出出售費用證明，稅捐機關可容許按售價3%計算，上限為新臺幣30萬元。

自用住宅優惠

財政部表示，自用住宅出售時，應稅增益中前新臺幣400萬元免稅，其餘部分按10%課稅。適用條件如下：

  • 您、您的配偶或未成年子女須在該住宅設有戶籍、擁有該住宅並連續居住滿六年；
  • 出售前六年內，該住宅不得出租或供營業使用；以及
  • 您、您的配偶及未成年子女於前六年內不得曾使用該優惠。

申報期限

應於移轉登記日之次日起30日內申報並繳納；如為預售屋，則自簽約日之次日起算。

預售合約規則

對於2023年7月1日起簽約的預售屋及新成屋，買方僅可將合約轉讓給配偶、直系親屬或二親等內親屬，或符合地方政府核准的六種特殊情形之一，例如非自願失業超過六個月，內政部於2023年6月30日表示。在該日期之前簽約的買方可轉讓一次，但新買方受相關規則約束。建商不得同意或協助禁止的轉讓，違者每戶罰款新台幣50萬元至300萬元。內政部於2023年1月10日表示，同一修正案對價格操縱行為（例如散布不實資訊或虛假銷售）規定每戶罰款新台幣100萬元至5,000萬元。

說明：一筆交易，三個持有期間

僅供說明，採用財政部自身的範例。 一間以新台幣1,000萬元購入的房屋以新台幣1,460萬元售出，仲介費及代書費新台幣45萬元，土地增值稅新台幣15萬元，因此應稅利得為新台幣400萬元。居民在兩年內出售需繳納新台幣180萬元；三年後，新台幣140萬元；六年後作為符合條件的自用住宅，則無需繳納。

常見問題

台灣的房屋及土地稅率是多少？ 對於居民，視持有期間為兩年、五年、十年或超過十年，分別為45%、35%、20%或15%。 自用住宅減免是終身一次嗎？ 不是。如果您、您的配偶或未成年子女在過去六年內使用過，則不能使用。 我可以轉售預售合約嗎？ 對於2023年7月1日起簽約的合約，一般不可以，除非轉讓給近親或符合核准的特殊情形。

僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請與持牌專業人士確認。

下一步該做什麼

  • 在同意出售日期之前，請先核對你的取得日期及戶籍記錄。
  • 保留契稅、費用及裝修費用的收據；這些可降低應稅收益。
  • 如果你購買樓花，請計劃持有合約至完工。
  • 請經核實的稅務顧問或律師檢查你的情況：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 比較待售房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用文獻

稅制設計-個人-房地合一 (Integrated house and land tax for individuals) — 中華民國（台灣）財政部 — 職員 — 無日期 — www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9 輕鬆看懂房地合一稅2.0個人篇 (House and land tax 2.0 for individuals) — 財政部南區國稅局 — 職員 — 2022-01-18 — www.ntbsa.gov.tw/singlehtml/cb4bed2c1b084c06a6a24c62cb25aa9e?cntId=5c153f94b1a74e3ba025d23833a8fa4e 什麼是自住房地優惠稅率？(What is the self-use home preferential rate?) — 財政部電子稅務入口網 — 職員 — 2026-04-27 — www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/28VVDQM 平均地權條例修正案三讀 (Equalization of Land Rights Act amendments pass third reading) — 內政部 — 地政司 — 2023-01-10 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=275437 平均地權條例修正案7/1上路 (Equalization of Land Rights Act amendments take effect 1 July) — 內政部 — 地政司 — 2023-06-30 — www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=281267