摘要
根據2026年4月1日刊登於《官方公報》的綜合文本，越南《土地法》第31/2024/QH15號在2024年8月1日生效，比原定計劃提前五個月，此前國會在第43/2024/QH15號法律中將其生效日期提前。同一修訂法亦適用於第27/2023/QH15號《住房法》，該法為外國人購房訂立規則。
根據《住房法》，外國個人可擁有房屋，期限自證書簽發之日起最長50年，可續期一次，最長再延50年。外國人擁有的公寓不得超過一棟樓內公寓總數的30%，在一個相當於坊人口的地區內，擁有的房屋（包括別墅和聯排屋）不得超過250套。
這對越南外國買家的意義
限制一覽
| 規則 | 限制 | 2023年《住房法》 |
|---|---|---|
| 公寓 | 不得超過一棟樓內單位的30% | 第19(1)條 |
| 房屋（別墅、聯排屋） | 在一個相當於坊人口的地區內不得超過250套 | 第19(1)條 |
| 個人擁有期限 | 自證書日期起最長50年，可續期一次，最長50年 | 第20(2)(c)條 |
| 禁止外國人進入的地區 | 須為國防和安全而保護的地區 | 第16條及第20條 |
來源：第27/2023/QH15號《住房法》。
擁有期限必須寫在證書上。政府決定如何衡量坊規模地區以及續期如何運作（第19(3)條）。
擁有權，而非租賃
外國個人對住宅享有與越南公民相同的業主權利，但受上述限制約束（第20(2)條）。在期限屆滿前，業主可將住宅出售或贈與有權在越南擁有住房的人；若期限屆滿而未出售或贈與，該住宅將成為公共財產。
與居住在越南的越南公民結婚的外國人，可按與公民相同的條件擁有住房。外國人若因贈與或繼承而獲得超出限額的住宅，或位於限制區域的住宅，僅有權獲得其價值，而無權獲得住宅本身。
證書顯示的內容
土地使用權及土地上資產所有權證書，通常稱為粉紅簿，記錄業主，而對於外國個人，則記錄擁有期限。在支付訂金前，請檢查證書及該建築剩餘的外國配額。
示例：一棟已有30%外國人擁有的建築
僅供示例。 在一棟有400個單位的建築中，外國人最多可擁有120個單位。若已有120個單位為外國人擁有，則外國買家無法註冊第121個單位，即使越南業主願意出售，直至有外國業主向越南買家出售為止。
常見問題
越南2024年土地法何時生效？ 2024年8月1日。 外國人能否在越南永久擁有房產？ 不能。個人最多可擁有50年，可續期一次。 30%上限是否適用於房屋？ 不適用。房屋在一個坊大小的區域內有單獨的250上限。
僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請與持牌專業人士確認。
下一步行動
- 向開發商或管理委員會查詢該建築物內已有多少個單位由外國人持有。
- 檢查該項目是否位於禁止外國人擁有業權的地區。
- 簽署前檢查證書，包括業權期限。
- 請已核實的律師審閱合約：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 比較待售房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
引用
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（房屋法）— 越南官方公報（Công báo）— 國會 — 2024-01-08 — congbao.chinhphu.vn/van-ban/luat-so-27-2023-qh15-40856.htm Luật Đất đai（第31/2024/QH15號土地法合併文本）— 越南官方公報（Công báo）第174號 — 政府辦公廳 — 2026-04-01 — congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/4/1/469129-1774926486_v1_1775005859_signed.pdf Luật số 43/2024/QH15（修訂土地法、房屋法、房地產經營法及信貸機構法之法例）— 越南政府門戶網站 — 國會 — 2024-06-29 — vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=211201&pageid=27160