越南經修訂嘅《2024年土地法》（2025年1月1日生效）及綜合《住房法》已釐清外國人擁有房地產及土地使用權嘅框架。本指南涵蓋跨境收購方、投資組合投資者及外籍買家於2026年在越南進行交易時必須了解嘅核心條文。
土地使用權（LUR）：50+50年年期模式
根據越南法律成立嘅外商投資企業（FIE）——包括100%外資有限公司、股份公司及合資企業——均有資格就指定投資目的獲分配或租賃土地使用權（LUR，或稱quyền sử dụng đất）。
根據《2024年土地法》，工業、商業、住宅開發及旅遊項目嘅標準土地使用權年期為自土地分配或租賃日期起計50年。期滿後，符合投資許可證條件及土地使用目的嘅投資者享有法定權利可續期一次50年——即「50+50」框架——無需重新進行競爭性招標，前提係項目按進度進行且投資者並無未繳付嘅土地租金或稅項負債。
土地使用權可轉讓、抵押，並可作為合資企業嘅資本出資進行估值，惟須在省級自然資源與環境廳（DONRE）登記。
外國人分層住宅擁有權：30%外國人配額
《住房法》訂明外國個人及法人實體有權購買及擁有越南分層住宅發展項目嘅公寓單位，惟受法定30%外國人擁有權上限所限，該上限適用於每個項目嘅總可售淨樓面面積（綜合用途或多座式項目則按每座建築計算）。
合資格外國買家包括持有有效越南簽證或工作許可證嘅外國個人；依法在越南成立嘅外商投資企業、海外分公司及代表辦事處；以及離岸基金及機構投資者。
在30%配額內購入嘅分層住宅單位，其建築結構擁有全權永久業權，並附帶按比例分攤土地嘅無限土地使用權。單位可自由轉售予本地或外國買家，惟轉售時該建築仍須維持在30%配額以內。至於有地住宅物業（住宅發展項目內嘅別墅及聯排別墅），30%配額按項目計算，擁有權期限為50年，可再續期50年。
買賣協議（SPA）登記程序
越南所有房地產轉讓——無論是一手發展商銷售或二手市場轉售——均須以經公證嘅買賣協議（SPA）文件記錄，並在省級土地登記辦事處登記。2026年流程：
- 經公證嘅SPA簽署：雙方在持牌越南公證人面前完成及簽署SPA，公證人負責核實身份、確認賣方有效業權，並確保符合法定措辭要求。
- 繳付印花稅及費用：公證後30個曆日內，買方透過省級庫房繳付適用嘅登記費及印花稅；逾期繳付將產生每日行政罰款。
- 提交文件：完整文件——經公證嘅SPA正本、付款證明、各方身份證明文件及發展商嘅土地使用權總證書——須提交至相關DONRE嘅土地登記部門。
- 審查及簽發證書：DONRE進行事實及法律審查（簡單交易約需15個工作天），批准後更新土地登記冊並簽發新嘅擁有權證書。
買方應在簽署SPA前聘請專門處理越南房地產嘅律師進行全面業權及產權負擔查冊，因為按揭權益、租賃權及土地界線糾紛未必總能在非正式嘅土地摘錄中顯示。
土地使用權轉讓費：0.5%稅率及計算基礎
土地使用權轉讓——包括FIE持有嘅土地使用權及分層住宅交易中內含嘅土地權利部分——須繳付法定0.5%土地使用權轉讓費，按申報交易價值或相關地區及土地使用類別嘅政府官方土地價格兩者中較高者計算。
就公寓單位而言，0.5%費用僅按土地價值部分徵收（不包括建築物/改善工程價值），並通常已包含在發展商一手銷售嘅全包定價中。就企業之間直接轉讓土地使用權而言，如申明代價偏離已公布官方土地價格區間超過20%，則需要進行經政府認可嘅正式土地估值。
除0.5%費用外，亦須預算公證費用（約為價值嘅0.1–0.15%）及象徵式登記費。外國投資者如透過收購持有土地使用權嘅公司股權來進行收購，須就股份價值繳付0.1%印花稅，但仍須就實益擁有權變更通知DONRE。
擁有權證書：粉紅簿及業權證明
粉紅簿**（Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất）——因其獨特嘅粉紅色封面而得名——係證明建築物擁有權及已登記土地使用權嘅權威法律文件。佢記錄獨特嘅地籍地塊編號及土地面積、擁有人身份資料、土地使用權年期及土地使用目的、已登記嘅產權負擔（按揭、地役權），以及建築物樓面面積及規格。
自2026年初起，所有新簽發嘅粉紅簿均包含國家土地管理數據庫嘅數碼記錄，可透過DONRE門戶網站進行經認證嘅業權查冊。擁有人應妥善保管實體證書正本及經認證嘅數碼摘錄，因為交易、再抵押及土地使用權續期均須出示正本文件。
《2024年土地法》及綜合《住房法》為外國參與者提供咗一個可預測、以規則為基礎嘅越南房地產市場框架。透過及早聘請合資格嘅本地律師、在法定擁有權配額內進行收購結構安排，以及確保每項交易均完善登記，外國投資者可以喺東南亞其中一個增長最快嘅經濟體系中取得可執行、可轉讓及長期嘅權益。