摘要

曼谷的公寓市場已不再以單一敘事運行。2026年，高端市場透過新的豪華項目推出、更強的銷售率及更多國際參與，展現出明顯的動力，而整體市場仍受可負擔能力、融資摩擦及買家偏好較便宜二手存量所限制。這種分化使簡單的「市場已回歸」敘事具有誤導性。

這對泰國意味著什麼

三個信號解釋了這種分化。第一，CBRE表示2026年上半年曼谷市中心的 new launches 大幅上升，豪華及超豪華項目表現優於大市，已竣工項目錄得平均93%的銷售率。CBRE的年中展望亦指出，上半年曼谷市中心推出量按年上升207%，而國際需求保持韌性。第二，官方定價仍足夠堅挺，對主流需求構成壓力：泰國央行2026年6月的數據顯示，曼谷及周邊地區公寓價格指數為204.1，而聯排別墅指數亦小幅走高。第三，REIC的2026年第一季轉讓數據顯示了真正的流動性所在。價格在700萬泰銖或以下的住宅有所擴張，二手住宅佔轉讓量的67%，而價格高於700萬泰銖的住宅則有所收縮。綜合來看，曼谷看起來是一個雙速市場：優質品牌或真正具差異化的存量仍能消化，但整體市場需求仍對付款高度敏感，並日益由二手市場主導。

下一步怎麼做

編輯與增長團隊應以細分市場的精準度撰寫曼谷市場頁面。高端庫存值得圍繞地段稀缺性、品牌產品品質及跨境買家吸引力來傳達訊息，尤其是在 Central Lumpini 和 Sukhumvit。主流獲客流程應強調每月總供款、轉讓費節省、融資資格，以及轉售市場中切實可行的替代選擇。如果一個樓盤或推廣活動無法解釋自己為何在聲望或可負擔性其中一方面勝出，在當前曼谷環境下，買家便很容易將其忽略。

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