摘要

香港2026年物業週期正變得更具建設性，但並非全面性。核心商業區的改善速度快於非核心地區，而住宅活動已較2025年水平顯著回升，但並未形成平穩、不間斷的升勢。對營運者而言，這使得市場細分比整體樂觀情緒更有價值。

這對香港意味著什麼

戴德梁行的中期回顧指出了最明顯的分化。2026年第二季，大中環甲級寫字樓租金升至每月每平方呎85.5港元，按季上升4.1%，年初至今上升9.7%，而全市整體寫字樓租金年初至今上升4.3%。相比之下，多個非核心寫字樓地區持平或走弱。住宅訊號正面但較不清晰。戴德梁行表示，2026年上半年住宅買賣合約達40,810宗，按年上升41%，而自2025年3月起，每月成交量已連續16個月維持在5,000宗以上。然而，土地註冊處最新月度數據顯示，7月住宅合約由6月的7,650宗回落至4,462宗。按揭數據仍見支持，金管局報告6月新批按揭貸款額為506億港元。實際解讀是，資本市場及租戶信心正率先在最強勁的微觀市場回歸，而住宅復甦仍較易受時機、定價及轉換摩擦影響。

下一步行動

香港的編輯與收購工作應優先關注子市場細節，而非寬泛的市場標籤。就寫字樓內容而言，應聚焦於大中環等核心地區，因為該處的租金走勢、租賃勢頭及金融業需求最具支持力。就住宅內容而言，應將復甦措辭與交易時機的注意事項及按揭監察更新並列，讓用戶對市場情緒如何轉化為實際成交有切合現實的看法。將香港包裝成一個均勻復甦整體的營運者，有風險錯過需求實際集中的地方。

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