摘要

符合法律資格的外國人可以持有柬埔寨共有建築物中的私人單位。該項持有權限屬於私人單位的產權，以及使用及享用共同區域的權利，而非該建築物所坐落土地塊的產權。

作出此規定的法律是《外國人擁有共有建築物私人單位所有權法》，於 2010 年 5 月 24 日頒佈。英文文本由土地管理、城市規劃和建設部立法部非官方翻譯。該譯文指出高棉語是唯一正式文件，且英文 PDF 未列印皇家敕令編號。2010 年 7 月 29 日的第 82 ANK.BK 號副法令援引此法律為皇家敕令編號 NS/RKM/0510/006，日期為 2010 年 5 月 24 日。

第 4 條定義了對象。共有建築物是指多個業主居住的建築或構築物。它由屬於每位共有人專屬所有權的部分（稱為私人單位）以及供共有人共同使用的公共空間部分（稱為共同區域）組成。私人單位是共有建築物中由私人並獨家佔用和使用的部分。

這意味著什麼（柬埔寨）

產權條款指定了一類明確的人。第 4 條將外國人定義為不具有高棉國籍的外國自然人或法人。它單獨定義了符合法律資格的外國人：根據柬埔寨法律享有法律行為能力並已合法進入柬埔寨的外國國民。第 5 條使用了第二種定義。符合法律資格的外國人在共有建築物的私人單位中擁有所有權，以及使用及享用共同區域利益的權利。將外國人定義為自然人或法人的單獨條款並非該句內容。

協議轉讓本身無效。第 8 條規定，除非按照有關登記的法律規定和法規進行登記，否則通過協議轉讓共有產權不生效。

所持有的是私人單位。第 6 條指出，此所有權權利僅為外國人提供共有建築物的私人單位，且共同區域應保留供所有共有人共同使用。第 15 條規定，特殊共有人僅享有使用和享用共同區域的權利。第 4 條將特殊共有人定義為享有特殊共有產權的外國人。第 16 條規定，特殊按份共有權及其他法律認可的邊緣權利，不得與私人單位分開進行分割、處置或強制出售。對共同區域的權利並非可單獨出售的事物。

土地塊不在該持有範圍內。第 6 條規定：在任何情況下，共有建築物所在的地塊不得成為特殊共有人的所有權對象。

第 6 條以以下措辭規定樓層限制：外國人僅可從第一（1）樓起擁有共有建築物的私人單位產權。地面樓層和地下樓層不能由外國人擁有。

百分比未在 2010 年法律中寫明。第 6 條規定，副法令應確定在共有建築物中可以由外國人擁有的私人單位的比例和百分比。2010 年 7 月 29 日的第 82 ANK.BK 號副法令處理該份額。ProprKey 未能找到其官方副本，因此本文未列明該數字；請以書面形式查詢並與柬埔寨律師核實。

邊境限制即為第 6 條的完整句子（含例外情況）：外國人無權在距離柬埔寨陸地邊境 30（三十）公里以內的共有建築物私人單位中取得所有權，以及在皇家政府確定的其他區域取得所有權，但位於特別經濟區、重要城市區域以及皇家政府確定其他區域的共有建築物除外。該句子未列出城市名稱。

下一步

  • 確認合約是針對共有建築物中的私人單位，而非建築物下的土地塊。
  • 使用第 5 條實際規定的測試標準。符合法律資格的外國人是根據柬埔寨法律享有法律行為能力並已合法進入柬埔寨的外國國民。
  • 詢問該單位位於哪一樓層。外國人對私人單位的產權僅從第一樓起算。地面樓層和地下樓層不能由外國人擁有。
  • 詢問外國人已持有該建築物私人單位的份額是多少。第 6 條將上限留待副法令確定，因此請向柬埔寨律師確認當前限制。
  • 若建築物位於距離陸地邊境 30 公里以內，則適用第 6 條完整句子，包括關於特別經濟區、重要城市區域以及皇家政府確定其他區域中共有建築物的例外情況。
  • 不要將協議轉讓視為已生效，直至其已完成登記。第 8 條規定了此條件。
  • 將高棉語文本視為正式法律。2010 年法律的英文副本指出高棉語是唯一正式文件。
  • 與 ProprKey 進行下一步操作：https://proprkey.com/en/onboarding