摘要
外國買家不能在柬埔寨擁有土地。支付房屋或別墅用地的費用，並不意味著該土地會歸買家所有。憲法和 2001 年《土地法》保留土地的所有權給高棉公民和高棉法律實體。保障該用地的工具是一份書面的永久租賃，已登記以便對後來的業主主張完整的租期。
憲法第 44 條規定，只有高棉法律實體和高棉國籍公民才擁有擁有土地的權利。柬埔寨發展理事會（CDC）直接闡明了後果：任何外國人，無論是自然人還是法律實體，均被禁止擁有土地。2001 年《土地法》第 8 條以法定形式設定了相同的限制。只有高棉國籍的自然人或法律實體方可擁有土地；外國人若偽造國民身份以成為業主，將根據該條款受到懲罰。
填補這一空白的租賃受《民法典》管轄，理事會表示其於 2011 年 12 月生效。因此，買家的問題並非如何取得土地地契。而是：租賃是否為書面形式？其租期是否符合《民法典》規定的永久租賃？是否可以登記？以及租期屆滿後建築物將如何處理。
這是一份對已發布規則的解讀。這不是法律意見。條文引文來自日本國際合作機構（JICA）與柬埔寨司法部發布的非官方英文譯本；高棉語版本為正式文本。
這對柬埔寨意味著什麼
門檻是 15 年。《民法典》第 244 條將永久租賃定義為不動產的長期租賃，租期不得少於 15 年。第 245 條補充規定，若未以書面形式訂立則無效；未書面的租賃被視為不定期租賃，任何一方均可在通知後終止。
上限是 50 年，續期亦同。根據第 247 條，租期不得超過 50 年；若租賃設定的期限更長，則縮短為 50 年。它可以續期，但續期後的租期從續期日期起算不得超過 50 年。在本法典中，「永久」只是類別的名稱，並非無限佔有的承諾。
租賃也是一項資產，承租人可轉讓。根據第 252 條，永久租賃可以轉讓（有償或無償），或以其他方式處置；承租人可分租該物業；租賃權亦可繼承。
登記是使完整租期能約束非合同當事人的關鍵。第 246 條規定，未登記的永久租賃不得對抗第三人，而已登記的則可對抗土地的新業主。對於未登記的租賃，第 246(3) 條適用第 598 條的一般租賃規則：佔有並使用物業的承租人可對後來的買家主張租賃權，但僅限於 15 年。因此，依賴於更長未登記租期的買家，若土地易主，在滿 15 年後將面臨風險。
房屋並不顛覆土地規則。《民法典》第 122 條規定，除非分離，否則土地上的建築和結構視為土地的組成部分，除法律另有規定外，不得作為獨立權利的主體。第 123 條和第 124 條是該例外，但並未創建土地的所有權：由行使對他人土地權利的人建造的建築物被視為該項權利的組成部分。根據永久租賃建造的別墅是租賃的附隨事項，而非外國承租人擁有土地的證據。
租期屆滿同樣具體。第 254 條規定，在終止時，出租人不得要求承租人將物業恢復至原狀，除非承租人已將其摧毀或根本改變其性質；出租人可取得承租人安裝的改善物和結構的所有權而無需支付補償。第 254(3) 條允許雙方另有約定，但該約定未經登記不得對抗第三人。
下一步行動
- 要求一份書面租賃，列明當事人、土地及租期。非正式的佔用或建造許可並非第 244 條所述的永久租賃。
- 將租期與兩個法定數字進行比對。15 年或以上使租賃成為永久租賃。50 年是該租期的上限，任何續期均受自續期日期起算的 50 年限制。
- 簽署前，須與出租人及土地局確認租賃實際上可登記於地契之上，因為未登記的租賃僅能保護您免受新業主侵害 15 年。
- 將未登記的長期租賃視為對未來買家的 15 年期權利，無論合同聲稱的期限多長。這是第 246(3) 條和第 598 條的效果。
- 在支付任何款項前，確認硬地契及其上記載的人名。理事會的指導方針是簽約前先核實所有權。出租人必須是法律允許擁有土地的人或實體。外國買家不會是該人。
- 將改善條款寫入合同並進行登記。根據第 254 條，在終止時，結構物歸出租人所有而無需補償，除非雙方另有約定；且該約定僅在登記後方可約束第三人。
- 對於柬埔寨購買的實際下一步，請從 https://proprkey.com/en/onboarding 開始。