摘要

對外國買家而言，泰國標準的永久業權途徑仍然是已登記的公寓單位，以買家本人名義持有——而非土地業權。根據《公寓法》B.E. 2522（即1979年）第19條之二，外國人擁有的業權不得超過該建築物單位總面積的49%。ThaiLawOnline於2026年9月5日的更新指出，擬議提高至75%，以及擬議的99年租賃，仍僅屬提案——尚未提交修訂法案；49%上限及《民商法典》30年租賃上限仍然是法律。

有兩個操作要點比宣傳冊的樂觀情緒更為重要。第一，在支付大額訂金前，以書面向公寓法人確認剩餘的外國配額；土地廳登記需要該證明。第二，購買資金通常以外幣匯入泰國，並須有與買家及價格相符的銀行外匯交易證明。

另外，2026年5月土地廳的緊急通函（主要參考編號มท 0515.2/ว 10722，2026年5月15日）根據現行《土地法典》權力，收緊對代名人土地的執法。該等通函並不改寫公寓配額；它們提高了對代理土地持有的審查——尤其是在普吉、清邁及春武里等點名省份。

僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請就特定單位及轉讓日期，向律師及土地廳確認法規及轉讓要求。

這對泰國意味著什麼

將泰國與其他市場比較的亞太區買家，應按法律條文作模型：49%永久業權公寓配額、匯款證明，並且不應假設75%或99年的頭條數字能挽救交易。買家市場的公寓行情（見曼谷2026年第一季研究）並不會放寬業權規則。在僅限已驗證的方針下，專業人士及樓盤通過審查前，公開貨架保持空白是刻意為之。

下一步怎麼做

  • 在鎖定大額訂金前，向法人取得註明日期的外國配額信。
  • 為外國永久業權買家預算標準轉讓費用；不要假設泰國國民的費用減免適用。
  • 發展商及專業人士：透過 proprkey.com/en/onboarding 加入已驗證途徑

引用

  • 「Thailand Condo Foreign Ownership Quota: 49% Rule 2026」——ThaiLawOnline——Sebastien H. Brousseau——2026-09-05——https://www.thailawonline.com/thailand-condo-foreign-ownership-quota/
  • 「Foreign Nominee Land Holding in Thailand: Department of Lands Urgent Circular มท 0515.2/ว 10722 (May 2026)」——Juslaws & Consult——Staff——2026-05-19——https://www.juslaws.com/articles/foreign-nominee-land-holding-thailand-department-of-lands-circular-may-2026
  • 「Foreign Quota Letters For Bangkok Condo Transfers」——Invest Bangkok Property——Marcus Reed——2026-05-17——https://investbangkokproperty.com/foreign-quota-letters-bangkok-condo-transfers/