摘要

新加坡濱海南地鐵站附近的最新土地招標僅接獲一份標書。市區重建局（URA）於2026年10月15日截止濱海花園巷一幅99年住宅用地的招標時，EL Development出價4億5,010萬新加坡元，根據URA的招標附件。這相當於每平方英尺每地積比率約1,243新加坡元（psf ppr），或每平方米總樓面面積（GFA）13,379新加坡元。根據EdgeProp和Stacked Homes，這較一個由Kingsford牽頭的財團於2023年為較早前的濱海花園巷用地（現為One Marina Gardens公寓）支付的每平方英尺每地積比率1,402新加坡元低約11%。URA的2023年批出公告將該價格列為每平方米總樓面面積15,085.82新加坡元。 該用地尚未批出。URA於2026年10月15日表示：「招標批出的決定將在標書評估後作出。」2024年2月，URA沒有批出濱海花園新月用地，該用地於2024年1月的唯一標書被評估為「過低」。

這對新加坡買家和發展商意味著什麼

一個仍在成形中的區域內的小型用地

URA於2026年8月13日從其2026年下半年政府土地銷售（GLS）計劃的確認名單中推出該用地招標，形容它鄰近濱海南地鐵站，可提供約390個住宅單位。URA的附件列出用地面積為6,007.4平方米（約64,660平方英尺），最大允許總樓面面積為33,642平方米（約362,120平方英尺），作住宅用途，一樓設商業空間，99年租約。

濱海花園地段招標截止標書最高標價（每平方呎每地積比率）結果
濱海花園巷（現為 One Marina Gardens）2023年6月41,402新加坡元已批出，2023年7月
濱海花園新月2024年1月1984新加坡元未批出，「太低」，2024年2月
濱海花園巷（2026年地段）2026年10月15日11,243新加坡元待定

來源：市區重建局招標結果。

出價低於預測

據EdgeProp報道，分析師此前預期會收到三至六份標書，最高價為每平方呎樓面地價1,350至1,650新加坡元。據Stacked Homes報道，萊坊新加坡研究主管Leonard Tay此前預期為每平方呎樓面地價1,400至1,500新加坡元。合登亞洲行政總裁Mark Yip表示，他預期該地皮將獲批出，因為出價較2024年Marina Gardens Crescent的報價高出26.3%。 評論中反覆出現三個原因。第一是供應：市區重建局2026年的兩份確認名單共涉及9,320個單位，市區重建局稱這較10年年度平均值高出逾50%。SRI研究及數據分析主管Mohan Sandrasegeran將反應平淡歸因於土地選擇更廣泛。第二是地點，該處仍缺乏配套設施。世邦魏理仕新加坡及東南亞研究主管Tricia Song指出，1公里範圍內沒有小學，以及外國買家須支付60%的額外買家印花稅（ABSD）。第三是今年此前已出現過單一標書的情況：EdgeProp列出8月Berlayar Drive一份，每平方呎樓面地價1,515新加坡元；5月Holland Plain（B地段）一份，每平方呎樓面地價1,491新加坡元。Stacked Homes指出，今年大部分政府賣地計劃招標仍吸引四至七份標書。

新盤銷量仍然偏低

這一結果出現在推出市場表現淡靜的一年之後。EdgeProp引用市區重建局於2026年10月15日公布的發展商銷售數據報道，發展商9月售出296個新私人住宅單位（不包括執行共管公寓），8月則為153個。市區重建局將於2026年10月23日公布的第三季度完整統計數據，將提供官方季度情況。

開盤價可能如何

若市區重建局以該價格批出地皮，分析師的開盤價估算仍有分歧。Song女士預期約每平方呎2,850至2,950新加坡元，Tay先生預期每平方呎2,700至2,900新加坡元，Sandrasegeran先生預期每平方呎2,500至2,600新加坡元。這些是預測，並非價格，且尚未確定開盤日期。

值得留意的日期

  • 市區重建局（URA）就 Marina Gardens Lane 的批標決定：未公布日期。
  • Orchard Boulevard，一個可建約 110 個住宅單位的用地：招標於 2026 年 10 月 29 日截止。
  • 市區重建局 2026 年第三季度私人住宅完整統計數據：將於 2026 年 10 月 23 日公布。

下一步行動

  • 留意市區重建局的新聞稿，以掌握 Marina Gardens Lane 的批標決定及 Orchard Boulevard 的招標結果。
  • 如果你正比較濱海灣（Marina Bay）一帶的項目，預訂前請先查閱附近新盤及二手單位的近期附帶條件成交價。
  • 瀏覽已核實的樓盤：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • 在作出承諾前，請委託已核實的樓宇轉讓律師或按揭顧問核對相關數字：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

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