摘要

亞太區買家掃視越南時，仍然撞上同一道硬天花板：外國人可擁有建築物（或樓塊——須確認多塔樓項目如何計算配額）內約 30% 的公寓單位，通常單位的租賃業權為 50 年、可續期，而底層土地仍屬國有。購買物業並不授予簽證或永久居留權。

Rumavi 的 2026 年 7 月業權指南，已對照《2023 年住房法》及《2024 年土地法》框架重新核實，強調僅限租賃業權（可續期一次，最多再 50 年）及硬性外國人配額——並非開放式永久業權。一旦某建築物的外國人配額用滿，該池內的新外國買家購買即停止。

另外，Conventus Law 於 2026 年 9 月 3 日就 《2026 年房地產交易法草案》（Draft RETL 2026，仍在審議中）所作的摘要，重點指出更嚴格的樓花買家保障：發展商將仍須取得信貸機構擔保，而草案建議廢除買家可選擇放棄該擔保的權利。同一草案討論軌道亦構思為樓花住宅引入正式的先租後買結構，以及為放售單位引入獨特的電子識別碼——這對業權及稅務合規有用，並非營銷口號。

不要憑空編造收益率，也不要聲稱外國人擁有永久業權土地權利。

這對越南意味著甚麼

配額、租賃業權及業權合規是購買框架——並非開放的永久業權市場。樓花買家應詢問，在新興交易法規則下是否會附有銀行或信貸機構擔保，並在支付訂金前核實特定建築物內剩餘的外國人額度。在僅限已核實放盤的姿態下，於資格及業權狀況明朗前，公開貨架保持空白是刻意為之。

下一步怎麼做

  • 確認特定建築物或項目內剩餘的外國人配額；與法律顧問核實租賃年期及業權路徑。
  • 與客戶溝通時使用配額及租賃業權的措辭；避免永久業權的捷徑及憑空編造的回报。
  • 發展商及專業人士：透過 proprkey.com/en/onboarding 加入已核實路徑

引用

  • 「Can Foreigners Buy Property in Vietnam? 2026 Ownership Guide」——Rumavi——Sylvie Le——2026-07——https://rumavi.com/en/property-guides/foreign-property-ownership-in-vietnam-what-you-can-and-cant-buy-in-2026
  • 「Vietnam – Draft Amendment To Real Estate Trading Law: Market Reinforcement」——Conventus Law (LNT & Partners)——TRAN Thai Binh / Rohin Pujari——2026-09-03——https://conventuslaw.com/report/vietnam-draft-amendment-to-real-estate-trading-law-market-reinforcement
  • 「Vietnam’s Residential Property Market Analysis 2026」——Global Property Guide——Kenert Kumar——2026-08——https://www.globalpropertyguide.com/asia/vietnam/price-history