摘要

越南兩大主要公寓市場已從2024至2025年的雙位數高速增長，降溫至2026年中期供應充裕、增長放緩的局面。這才是實用的亞太區框架——而非反彈口號。

Global Property Guide於2026年8月發佈的越南住宅分析，引用CBRE Vietnam的數據，指河內一手新盤公寓於2026年第二季售價約為每平方米9,500萬越南盾——按季上升約12%，按年上升約21%。河內二手平均價按季下跌近3%，至每平方米約6,000萬越南盾，為該報告所述自2022年底以來首次錄得二手季度跌幅。在擴大後的胡志明市（2025年省級合併後），CBRE引述的一手平均價於2026年第二季接近每平方米7,600萬越南盾（按季+8%，按年+16%）；JLL的合併前舊市區一手數據則較高，接近每平方米9,800萬越南盾**。結構組成至關重要：胡志明市大部分新供應位於歷史核心區以外，因此擴大後都會區的平均價與第一郡／守添的定價並不相同。

Realtique於2026年7月30日根據CBRE數據發佈的第二季展望，描述新供應充裕（河內2026年上半年約16,600個公寓推出；擴大後胡志明市約10,800個，大部分來自前平陽省），以及隨着按揭成本上升而轉弱的吸納情況——一手樓價升幅為高單位數至低雙位數，低於早前的高峰，並非崩盤論述。

不要憑空編造收益率。不要將全市平均價視為某個具體單位的價格。

這對河內和胡志明市意味着什麼

外環供應可推高或攤薄都會區平均價，而核心區的流動性表現則有所不同。買家和專業人士應將任何數據與研究機構、覆蓋範圍（合併前與擴大後的胡志明市）及季度一併考量——並將投資者平台上按地區劃分的美元價格區間視為示意，而非官方指數。僅限已驗證意味着在專業人士和業權確認之前，公開庫存為空。

下一步行動

  • 將任何價格數據與具名來源、時期及覆蓋範圍（尤其是擴大後與合併前的胡志明市）配對。
  • 向客戶提供建議時，優先採用已落成或業權清晰的庫存，而非無引述的平台上流傳資訊。
  • 發展商及專業人士：透過 proprkey.com/en/onboarding 加入已驗證途徑

引用

  • 「Vietnam’s Residential Property Market Analysis 2026」——Global Property Guide——Kenert Kumar——2026-08——https://www.globalpropertyguide.com/asia/vietnam/price-history
  • 「Vietnam Real Estate Market 2026: Q2 Outlook, Analysis & Forecast」——Realtique——Khoi Pham——2026-07-30——https://www.realtique.net/en/news/market-update/41851/vietnam-real-estate-market-2026-q2-outlook-forecast