摘要

本文於2026年10月8日更新，以反映稅務局現行稅率及規則。 香港住宅買家現時只須繳付一種主要印花稅：按第2標準税率計算的從價印花税。以往針對非香港永久性居民、已擁有住宅的買家及短期轉售者的額外稅項已不再適用。任何在2024年2月28日或以後簽立的文書，均毋須繳付「買家印花税」及「額外印花税」。同日起，第1標準第1部之下較高的從價印花税税率亦已修訂為與第2標準相同。 就2026年2月26日或以後簽立的協議而言，400萬元或以內的住宅劃一繳付100元從價印花税，其後按1.5%至4.25%分級遞增。4.25%税率適用於21,739,121元至100,000,000元的住宅，而109,574,471元或以上則適用新增的6.5%税率。一間2,500萬元的住宅須繳付1,062,500元。 重點：

  • 所有住宅買家均按第2標準税率繳付從價印花税，不論是否香港永久性居民，亦不論是否已擁有住宅。
  • 400萬元或以內的住宅劃一繳付100元。此門檻在2023年2月前為200萬元。
  • 4.25%税率適用至1億元；超過1億元後設有「邊際寬免」，由109,574,471元起適用6.5%。
  • 2024年2月28日或以後簽立的文書已毋須繳付買家印花税及額外印花税。
  • 協議須在30日內加蓋印花；逾期加蓋印花須繳付印花稅額2倍、4倍或10倍的罰款。

對香港買家的意義

從價印花税：所有住宅買家同一稅率表

從價印花税按物業售價或價值（以較高者為準）計算。2024年2月28日前，非香港永久性居民買家或已在香港擁有住宅物業的買家，須按第1標準第1部繳付較高的劃一税率。稅務局確認，由2024年2月28日起，第1標準第1部之下的税率「修訂為與第2標準的税率相同」。實際上，現時所有住宅買家的稅款都按同一稅率表計算。 住宅物業從價印花税税率（適用於2026年2月26日或以後簽立的文書）：

物業售價或價值（以較高者為準）從價印花税
4,000,000元或以內100元
4,000,001元至4,323,780元100元＋超出4,000,000元的款額的20%
4,323,781元至4,500,000元1.5%
4,500,001元至4,935,480元67,500元＋超出4,500,000元的款額的10%
4,935,481元至6,000,000元2.25%
6,000,001元至6,642,860元135,000元＋超出6,000,000元的款額的10%
6,642,861元至9,000,000元3%
9,000,001元至10,080,000元270,000元＋超出9,000,000元的款額的10%
10,080,001元至20,000,000元3.75%
20,000,001元至21,739,120元750,000元＋超出20,000,000元的款額的10%
21,739,121元至100,000,000元4.25%
100,000,001元至109,574,470元4,250,000元＋超出100,000,000元的款額的30%
109,574,471元或以上6.5%

百分比税率適用於整個售價，而非只適用於超出稅階門檻的部分。各百分比稅階之間的「邊際寬免」級別，可避免售價剛越過稅階界線時稅款急升。 6.5%稅階為新增稅階。稅務局指出，就2026年2月26日或以後簽立的文書，價值超過1億元的住宅物業税率由4.25%上調至6.5%。由2025年2月26日至2026年2月25日，稅率表在21,739,120元或以內相同，而超過此數的一律適用4.25%。

試算範例

以下例子均按上表（適用於2026年2月26日或以後簽立的文書）計算。首次置業的香港永久性居民、非香港永久性居民及已擁有住宅的買家，結果相同。

  • 4,000,000元： 在門檻或以內，劃一繳付100元。
  • 5,000,000元： 屬2.25%稅階。5,000,000元 × 2.25% = 112,500元。
  • 6,000,000元： 仍屬2.25%稅階。6,000,000元 × 2.25% = 135,000元。
  • 10,000,000元： 屬邊際寬免級別。270,000元 + 10% × (10,000,000元 − 9,000,000元) = 270,000元 + 100,000元 = 370,000元，即售價的3.7%。
  • 25,000,000元： 屬4.25%稅階（21,739,121元至100,000,000元）。25,000,000元 × 4.25% = 1,062,500元。

買家印花税與額外印花税：2024年2月28日起撤銷

稅務局表示，根據2024年4月19日刊憲的《2024年印花税（修訂）條例》，任何在2024年2月28日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，均無須徵收買家印花税及額外印花税。

  • 買家印花税適用於非香港永久性居民及公司購買住宅物業。2012年10月27日至2023年10月24日的税率為15%，2023年10月25日至2024年2月27日為7.5%。
  • 額外印花税適用於在購入後24個月或36個月內（視乎購入及出售日期）轉售的住宅物業，税率最高為20%。

舊規則現時只適用於2024年2月28日前簽立的文書。就印花稅而言，物業以臨時買賣協議的日期作為取得日期。因此，如臨時買賣協議在2024年2月28日前簽立，即使正式協議其後才簽立，舊有稅項仍可能適用。

劃一100元印花稅門檻現為400萬元

劃一100元的印花稅門檻自2023年起已兩度上調。稅務局的税率記錄顯示：

  • 2023年2月22日上午11時前簽立的文書：2,000,000元或以內
  • 2023年2月22日上午11時至2025年2月25日：3,000,000元或以內
  • 2025年2月26日起：4,000,000元或以內

由於所有住宅買家現時均按第2標準税率繳稅，不論買家是否香港永久性居民或已擁有住宅，400萬元門檻同樣適用。剛超過門檻時適用邊際寬免，例如一間4,200,000元的住宅須繳付100元 + 20% × 200,000元 = 40,100元。

豁免與寬免

稅務局列明以下住宅物業取得可獲豁免從價印花税：

  • 根據遺囑、無遺囑繼承法或生存者取得權，將物業轉讓予已故人士遺產的受益人
  • 有聯繫法人團體之間的取得或轉讓，須符合集團內部寬免的條件
  • 提名一名在提名時並無在香港擁有任何其他住宅物業的近親
  • 由政府取得或轉讓予政府
  • 根據《税務條例》第88條獲豁免繳稅的慈善機構所接受的物業饋贈

近親（配偶、父母、子女、兄弟及姊妹）之間的轉讓並非豁免項目。稅務局將其按第2標準税率徵稅。 擬議新生嬰兒家庭寬減。 2026年9月16日，行政長官在《2026年施政報告》中建議，父母如在子女（於2026年9月16日或以後在香港出生）出生前一年至出生後兩年內購買住宅物業，可獲減免最多20,000元從價印花税。父或母其中一方須為香港永久性居民，並須代表自己購買。此寬減須待修訂條例草案獲通過後方可實施。在此之前，稅務局表示須繳付全數從價印花税，合資格父母可在法例生效後申請退還多繳的稅款。

加蓋印花期限與逾期罰款

稅務局就物業文書加蓋印花訂明以下期限：

  • 買賣協議： 在「有關日期」後30日內，「有關日期」一般指首份買賣協議（通常為臨時買賣協議）的日期。如正式協議在臨時協議後14日內簽立，則正式協議須在簽立後30日內加蓋印花。
  • 轉讓契： 在簽立日期後30日內。買賣協議已繳付從價印花税後，其後的轉讓契只須繳付定額印花稅100元。

逾期加蓋印花或沒有加蓋印花，除稅款外須另繳罰款：

延遲加蓋印花時間罰款
不超過1個月印花稅額的2倍
超過1個月但不超過2個月印花稅額的4倍
其他情況印花稅額的10倍

印花稅署署長可減免罰款。申請須以書面提出，說明延誤原因並附上證明文件，連同加蓋印花申請一併提交。不論各方之間有何協議，買方、賣方及任何使用該文書的人士均須共同及各別負責繳付從價印花税。

接下來該怎麼做

  • 請先確認臨時買賣協議的日期。該日期決定適用哪個稅率表，主要變動日期為2024年2月28日、2025年2月26日及2026年2月26日。
  • 按稅務局稅率表，以售價或物業價值（以較高者為準）計算從價印花税，並留意售價是否落在邊際寬免級別。
  • 記下自臨時買賣協議起計30日的加蓋印花期限。逾期可被罰款印花稅額的2至10倍。
  • 如果您正在等待子女出生，或子女於2026年9月16日或以後出生，請保存出生日期及購買日期記錄，以便新生嬰兒家庭寬減立法後使用。
  • 如涉及公司購買、一份協議購買多個單位或提名等較少見的安排，請向香港律師確認應繳稅款。
  • 準備在香港尋找或出售物業？從這裡開始：proprkey.com/zh-TW/onboarding

引用來源