了解2026年印花稅概況

了解香港的印花稅制度對每一位住宅物業買家都至關重要——無論是首次置業者、本地投資者還是國際買家。香港特別行政區政府已調整其政策，以平衡可負擔性、穩定性和收入，形成了2026年的分層制度，該制度按居民身份、已擁有的物業數量和轉售時機進行區分。

本指南涵蓋所有主要的住宅印花稅組成部分：從價印花稅（AVD）第2稅率、雙倍印花稅（DSD）、2024年改革後的買家印花稅（BSD）狀態、首次置業者豁免、200萬港元平稅門檻，以及為期三年的額外印花稅（SSD）轉售稅率。

從價印花稅（AVD）：第2稅率由1.5%至4.25%

AVD是每宗住宅物業轉讓的基本稅項，自2023年起受第2稅率規管——這是一個按購買價或市場價值（以較高者為準）劃分的五級遞進稅制。第2稅率取代了早前分開的第1稅率及第2稅率，統一以較低的基準稅率處理住宅物業，以支持更廣泛的市場參與。

2026年AVD第2稅率：物業價值≤300萬港元為1.5%；300萬零1港元至400萬港元為2.25%；400萬零1港元至600萬港元為3%；600萬零1港元至2,000萬港元為3.75%；超過2,000萬港元的物業為4.25%。每個稅階門檻均按滑動基準適用，即物業的整筆代價落入最高的適用稅階，而非按不同級別分攤。

一個500萬港元的公寓需繳付15萬港元（3%）稅款，而一個2,500萬港元的山頂單位則觸發106.25萬港元（4.25%）稅款。AVD須在轉讓後30天內繳付，逾期罰款為5%至10%，視乎延遲時間長短而定。使用發展商提供的「印花稅補貼」或回贈的買家應注意，這些通常已計入整體方案，並不會改變向稅務局繳付法定稅款的期限。

雙倍印花稅（DSD）：非香港永久性居民買家及額外購買須繳付15%

DSD於2013年推出，其後經過修訂，至今仍是核心支柱，對兩類買家按統一15%稅率徵收。

首先，任何非香港永久性居民在購入物業時，須按全數代價或市場價值繳付DSD。一名非香港永久性居民購買1,000萬港元的公寓，須繳付150萬港元DSD加上第2稅率AVD。

其次，任何買家——不論居民身份——在已擁有一項住宅物業的情況下購入第二個或之後的住宅物業，亦須繳付DSD，以遏制投資組合擴張的投機行為。

少數狹窄的例外情況適用：近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的轉讓如結構正確可獲豁免DSD，但代名人及公司實體一般不能豁免，稅務局會嚴厲審查規避結構。買家亦應注意，即使買家其後出售其先前物業，DSD仍然適用——測試標準是新購入物業當日的擁有權狀況，而非結算後的淨投資組合持倉。

買家印花稅（BSD）：2024年撤銷及現行狀況

2024年10月起全面撤銷BSD是近期最重大的政策轉變之一。BSD於2012年推出時稅率為15%，旨在遏抑非本地及公司需求，其後下調至7.5%，最終全面取消。

撤銷BSD反映了2022年至2024年初樓價持續疲軟，以及吸引國際人才和投資的推動。此舉適用於2024年10月或之後簽署的協議，因此2026年的交易不論買家居民身份或國籍，均不涉及BSD。

舊有BSD規則管轄2024年10月前的協議，但對於任何2026年的購入，買家可將BSD排除在成本預算之外。這對非本地買家而言是一項實質節省，他們以往可能面對高達30%的DSD加BSD綜合稅率。

首次置業者豁免及200萬港元門檻

針對性寬免支持符合資格的本地首次置業者。一名在購入物業時並無擁有其他住宅物業的香港永久性居民，只需繳付第2稅率AVD，獲豁免較高的DSD稅率——實際上使首次置業僅按基本AVD計算。

另外，一項長期存在的條文適用於價值等於或低於200萬港元的物業：不論買家情況，統一繳付100港元AVD，這對可負擔市場的入門買家而言是一項重大節省。這個200萬港元平稅門檻專為較低收入買家而設，並在其後的稅率改革中得以保留。

超過200萬港元的首次置業者仍可從DSD豁免中顯著受惠：一個600萬港元的公寓，首次置業者只需繳付22.5萬港元（3.75% AVD），而重複買家或非香港永久性居民則須繳付112.5萬港元（18.75% AVD加DSD綜合稅率）。資格要求包括香港永久性居民身份、並無其他住宅物業持有，以及有意將物業作為主要居所居住。

額外印花稅（SSD）：3年轉售稅率

SSD旨在遏止短期轉售，對購入後36個月內出售的物業按持有期徵收遞進稅項。

購入後首六個月內轉售，須按售價或市場價值繳付10% SSD；六至十二個月為5%；十二至三十六個月為3%。超過三十六個月後，毋須繳付SSD。

SSD以實際代價或評估市場價值中較高者為準，由賣方在出售後30天內繳付。有限的豁免包括近親轉讓、實益擁有權不變的公司重組，以及在合理管理期內出售繼承物業的遺產執行人。

這些印花稅組成部分構成香港2026年住宅物業監管的核心框架。買家應根據AVD、DSD和SSD的規定，核對其居民身份、擁有權記錄、購買價格和持有期——最好在合資格稅務或物業轉讓專業意見的協助下——以準確預測總交易成本、為按時繳款做好預算，並避免可能侵蝕預期回報或延誤成交的意外完成後負債。

供參考，稅務局官方網站提供網上印花稅計算器及最新通函，涵蓋因不尋常交易結構、離岸擁有權鏈，或結合住宅及非住宅元素的綜合發展項目而產生的任何特殊情況。