永久產權（Hak Milik）：僅限印尼公民

印尼的土地制度根植於1945年憲法第33條，該條款規定所有土地和自然資源均由國家掌控，以謀求印尼人民的福祉。在此框架下，最強的私人土地權利是Hak Milik，意指永久性的自由保有所有權。

Hak Milik（永久產權）100%僅保留給印尼公民（Warga Negara Indonesia / WNI）。** 外籍個人、外資公司以及外資持股過半的合資企業，依法不得持有Hak Milik產權。這項憲法限制歷來迫使國際投資者採用替代性的土地使用安排——最著名的是Hak Pakai（使用權）產權，該產權已由2024年《綜合法》（Omnibus Law）大幅改革。

2024年《創造就業綜合法》修正案

於2024年底通過的《創造就業綜合法》（Undang-Undang Cipta Kerja） 帶來了印尼二十年來最重大的外籍人士房產所有權自由化。該法擴大了符合資格之外籍個人的Hak Pakai框架，解決了產權保障與地理限制方面的疑慮。

在2024年之前，外籍人士的Hak Pakai產權期限上限為累計60年，且僅限於14個指定的城市與度假區。綜合法完全取消了地理限制，並將最長期限延長至80年，並由2025年第18號政府法規及2025年第9號土地事務法規正式確立了展期程序與資格標準。

Hak Pakai 80年期限：30 + 20 + 30結構

符合資格之外籍個人的80年Hak Pakai權利，係以三個依序適用的期間所組成，每個期間均需分別提出行政申請，而非一次性自動授予80年。

首期30年**於首次申請時授予。申請人必須滿足資格標準、透過持照的PPAT公證人提交文件、繳納行政規費，並支付土地取得稅（BPHTB）。首期30年期間授予完整的權利，可興建、佔用、抵押、轉租及轉讓Hak Pakai權益，惟須遵守規劃與分區管制規定。

首期屆滿時，產權持有人可申請第一次展期20年，申請應於屆滿前5年至2年間提出。若該不動產依其分區用途使用、所有土地與建築物稅（PBB）均已繳清，且產權持有人仍具居留資格，則展期申請將以行政程序核准。

於合計50年期滿時，可申請第二次且為最終的展期30年，適用相同的申請窗口與標準。完整80年屆滿後，Hak Pakai產權即告消滅，土地歸還國家，除非在此之前已移轉給符合資格的第三方持有人。

公寓分層產權：外籍人士20%配額

尋求購買公寓而非土地房產的外籍個人，得依修正後的Hak Pakai分層產權結構（Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun / HMRS）取得單位，惟須受法定每棟公寓大樓外籍人士所有權上限20%之限制。

該配額係按每棟大樓計算，而非以整個多棟開發案計算。開發商必須在向國際買家銷售前，向當地土地辦公室（Kantor Pertanahan）登記其外籍人士配額。20%上限僅適用於開發商對首位外籍買家的初始銷售——其後外籍買家之間的二手市場轉售不會再扣減配額，而銷售給印尼買家亦不會回補配額。外籍人士依Hak Pakai持有的分層單位，享有與土地房產相同的30+20+30年累計80年期限。

最低交易金額150萬美元

所有外籍個人的Hak Pakai取得——無論是土地房屋、別墅或分層公寓——均須符合法定最低交易金額1,500,000美元。

該門檻係以在PPAT公證人面前簽署之買賣契約（Akta Jual Beli / AJB）所記載的總交易金額為準，而非用於印花稅之較低的NJOP課稅價值。涉及土地及既有改良物之交易，則以合計總值計算。2025年第18號政府法規規定，150萬美元門檻係依附條件買賣契約（PPJB）簽署當日印尼銀行公布之即期匯率換算為印尼盾。分期付款不影響計算，係以契約總價為準。

KITAS持有人資格

申請Hak Pakai權利之外籍個人，必須於申請時持有有效且現行之KITAS（Kartu Izin Tinggal Tetap / 永久居留許可證），並須於Hak Pakai產權存續期間持續維持KITAS身分。

兩種KITAS類別符合此要求：標準永久居留許可，以及2026年1月推出之擴大版第二家園KITAS，該類別開放給具財務資格、能證明擁有健康保險保障且持有價值超過350,000美元之房產或長期租約的外籍人士。

持有臨時居留許可（KITAS / Kartu Izin Tinggal Sementara）、訪客簽證、商務簽證或社會文化簽證者不符合資格，必須使用替代方案，例如透過印尼法人實體租賃。若持有人永久喪失KITAS身分、連續在印尼境外居住超過24個月，或取得印尼國籍，則Hak Pakai產權將自動註銷——並觸發於12個月內強制轉換為Hak Milik永久產權。

公證人PPAT契據與BPN證書流程

正式的Hak Pakai取得係一項多階段之行政程序，須由持照之印尼專業服務提供者辦理。

流程始於委任PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah / 土地契據官員）——由土地事務部任命之專門公證人，負責認證土地權利交易。PPAT執行盡職調查：在土地辦公室核實賣方之所有權證書、確認該不動產無任何負擔、留置權、抵押權及未決訴訟、確認分區允許外籍人士使用Hak Pakai，並驗證150萬美元門檻。

於盡職調查及簽署附條件買賣契約（PPJB）後，外籍買家透過印尼持照銀行匯入款項，並遵守印尼銀行對超過100,000美元之入境資本申報規定。雙方隨後在PPAT辦公室簽署正式之買賣契據（Akta Jual Beli Tanah / AJB），該契據連同完整申請文件——KITAS文件、護照影本、稅務清償證明及BPHTB繳稅收據——一併提交土地辦公室。

最後一步由國家土地局（Badan Pertanahan Nasional / BPN） 處理，其將以該外籍買家名義核發實體Hak Pakai證書（Sertifikat Hak Pakai）。BPN標準處理時間自完整送件起約為45至90個工作日，部分地區辦公室提供加價之加速處理服務。