摘要

印尼2021年第18號政府條例（PP 18/2021）規定了外國人可為住宅持有的土地權利。依印尼法律持有有效移民文件的外國人，可擁有建於Hak Pakai（使用權）土地上的有地住宅，或建於Hak Pakai或Hak Guna Bangunan（HGB，建築權）土地上的公寓單位。Hak Milik（完全所有權）不在允許之列。

PP 18/2021規定，國有土地或管理權土地上的Hak Pakai最長授予30年，可延長最多20年，之後可再續期最多30年。所有權亦受最低價格、土地面積、地塊或單位數量及作為住宅用途之限制，細節由部長條例訂定。

這對印尼外國買家的意義

外國人可擁有的房產

住宅土地權利PP 18/2021
有地住宅Hak Pakai；或依土地契約官員（PPAT）面前簽署之契約，取得Hak Milik土地上的Hak Pakai；或依與持有人之協議，取得管理權土地上的Hak Pakai第71條第(1)款(a)項
公寓單位（satuan rumah susun）國有土地、管理權土地或Hak Milik土地上的Hak Pakai或HGB第71條第(1)款(b)項

資料來源：PP 18/2021。

外國人可擁有、建於Hak Pakai或HGB土地上的公寓單位，必須位於經濟特區、自由貿易區及自由港、工業園區或其他經濟區（第71條第(2)款）。

Hak Pakai的期限

Hak Pakai所在土地期限
國有土地或管理權土地最長30年，可延長最多20年，可續期最多30年
Hak Milik土地最長30年，可透過授予Hak Pakai的新契約續期

資料來源：PP 18/2021，第52條。

期限屆滿時，土地歸還國家或管理權持有人（第52條第(4)款）。

誰符合資格

可擁有房屋的外國人，是那些持有符合印尼法律之移民文件者（第69條）。外國所有權人的繼承人可以繼承該房屋；外國繼承人也必須持有有效的移民文件。不再符合資格的持有人必須在一年內放棄或轉讓該權利，否則該權利即失效（第50條）。

與外國人結婚的印尼公民，可以持有與其他公民相同的地權，前提是該土地並非夫妻共同財產，且必須以在公證人面前訂立之婚前或婚後協議證明（第70條）。

部長條例所設的限制

PP 18/2021 列出外國人擁有住宅的四項限制：最低價格、土地面積、地塊或單元數量，以及住宅用途（第72條）。具體數字則留待部長條例規定（第73條），因此您所在地區及房產類型的最低價格，應在簽署前向土地局或您的 PPAT 確認。

示例：2026 年購買的別墅

僅為示例。 一名外國人於 2026 年在國有土地上購買一棟位於 Hak Pakai 上的房屋，首期為 30 年。若加上 20 年的延長及 30 年的續期，該權利可能延續至 2106 年，惟須符合各階段之條件。

常見問題

外國人可以在印尼擁有 Hak Milik 嗎？ 不可以。PP 18/2021 允許外國人擁有位於 Hak Pakai 土地上之住宅，或位於 Hak Pakai 或 HGB 土地上之公寓單元。 外國人的 Hak Pakai 期限多長？ 在國有土地上，最長 30 年，可延長 20 年，並可續期 30 年。 有最低價格嗎？ 有。PP 18/2021 要求訂定最低價格，並將金額留待部長條例規定。

僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

接下來該做什麼

  • 付款前請先確認權狀上的土地權利；必須是 Hak Pakai，或位於符合資格區域的公寓單位的 HGB。
  • 查詢適用於您所在區域的最低價格。
  • 保持您的移民文件有效；所有權取決於這些文件。
  • 請委託經認證的律師或 PPAT 處理契據：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 比較待售房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

引用文獻

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — 印尼政府（JDIH Kabupaten Aceh Timur 副本）— 印度尼西亞共和國總統 — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b