如果您在馬來西亞擁有住宅或商業房地產，並考慮出售，房地產盈利稅（RPGT）是您在掛牌前必須量化最重要的成本變數。由內陸稅收局（LHDN）管理，RPGT 是針對應課稅收益——即處置價格減去調整後的取得成本——徵收，稅率因持有期間、居民身份及 2026 年預算案減免措施而有大幅差異。本指南涵蓋完整的 2026 年 RPGT 稅率表、豁免、印花稅、律師費，以及一個具體的 1,000,000 令吉處置成本明細。
2026 年 RPGT 稅率表：按持有期間的累進稅率
馬來西亞以持有期間為基礎的 RPGT 架構旨在抑制短期投機，同時獎勵長期持有。取得日期是指入境的買賣協議（SPA）蓋章的日期，而非交鑰匙日期。處置日期則為出境買賣協議的簽署日期。
馬來西亞公民及永久居民（PR）
| 持有期間 | 應課稅收益之 RPGT 稅率 |
|---|---|
| 第 1 年（0–12 個月） | 30% |
| 第 2 年（13–24 個月） | 20% |
| 第 3 年（25–36 個月） | 15% |
| 第 4 年（37–48 個月） | 10% |
| 第 5 年（49–60 個月） | 10% |
| 第 6 年以上（61 個月以上） | 0% |
非公民、非永久居民之外籍個人及外國公司
| 持有期間 | 應課稅收益之 RPGT 稅率 |
|---|---|
| 第 1–5 年 | 30% |
| 第 6 年以上 | 10% |
公民和永久居民從第六年起享有完全的 RPGT 豁免，而外國人則面臨永久性的 10% 最低稅率。對於持有七年、收益為 250,000 令吉的外國人出售公寓，RPGT 為 25,000 令吉——而相同情況下的公民則無此成本。
2026 年預算案（財政部）RPGT 及相關變更
財政部宣布以下與房地產相關的修正案，自 2026 年 1 月 1 日起生效：
- 終身 PPR 豁免無限延長： 馬來西亞公民出售單一私人住宅的一次性終身 RPGT 減免，原先將於 2025 年 12 月屆滿，現改為永久有效。該住宅必須在出售前五年中至少三年由業主、配偶或子女作為主要居所居住。
- MSSS/M40 低價住宅處置維持豁免： 2020–2025 年 MSSS 屋主處置 300,000 令吉及以下的住宅物業，無論持有期間長短，均維持 RPGT 豁免，並延長至 2027 年 12 月 31 日。
- 首次購屋者印花稅上限延長： 馬來西亞首次購屋者首 500,000 令吉價值的 MOT 印花稅豁免延長至 2027 年 12 月 31 日，間接支持賣方的二手房市場流動性。
主要的 RPGT 稅率表與 2024/2025 年相比維持不變。
RPGT 豁免及可扣除項目
主要的法定豁免和扣除項目：
- 主要私人住宅（PPR）： 每位馬來西亞公民一生一次豁免。聯名業主可就同一房產各自申請一次豁免。
- 可負擔計劃處置： 歸類為 PR1MA、RUMAWIP、PPRT、Rumah Selangorku 或同等州級計劃、價值低於 200,000 令吉的房產，公民無論持有期間長短均享有 RPGT 豁免。
- 家庭贈與： 配偶之間、父母與子女、祖父母與孫子女以及兄弟姐妹之間的轉讓享有 RPGT 豁免（無金錢對價；需提交 LHDN 表格 22A）。
- 繼承房產： 視為無收益/無損失；繼承人繼承原業主的取得日期和成本基礎。
- 可從應課稅收益中扣除的項目： 取得時的印花稅和律師費、有收據的翻新和結構改善費用（建築師費、圖則批准、擴建）、經紀佣金（住宅最高 3%）、估價費以及買方/租戶廣告費用。
2026 年轉讓印花稅（MOT）稅率表
MOT 印花稅在技術上是買方成本，但賣方應了解以準確協商價格。2026 年分級稅率表（非首次購屋者）：
| 房產價值區間 | 印花稅稅率 |
|---|---|
| 首 100,000 令吉 | 1% |
| 100,001–500,000 令吉 | 2% |
| 500,001–1,500,000 令吉 | 3% |
| 1,500,001 令吉以上 | 4% |
馬來西亞首次購屋者享有 500,000 令吉及以下房屋（買賣協議於 2027 年 12 月 31 日前簽署）100% 的 MOT 豁免，最高 100 萬令吉則有部分減免。
律師費：2026 年出售買賣協議收費標準
律師費遵循 2023 年律師薪酬令（SRO 2023）的 2026 年修正案，住宅出售買賣協議：
| 交易價值 | 律師費（不含 8% 服務稅） |
|---|---|
| 首 500,000 令吉 | 1.00%（最低 500 令吉） |
| 500,001–1,000,000 令吉 | 0.80% |
| 1,000,001–3,000,000 令吉 | 0.70% |
| 3,000,001–5,000,000 令吉 | 0.60% |
| 5,000,000 令吉以上 | 0.50%（可協商） |
另需預留 1,500–3,500 令吉作為雜項支出（查冊、土地局出席、蓋章、解除抵押、快遞）。
成本明細範例：1,000,000 令吉房產處置
情境：馬來西亞公民出售持有 4 年 2 個月（第 5 年，10% RPGT 稅率級距）的 1,000,000 令吉永久產權公寓。原價 750,000 令吉；取得時印花稅 16,000 令吉；取得時律師費 8,000 令吉；有收據的翻新費用 65,000 令吉；經紀佣金 3%。
應課稅收益計算
| 項目 | 令吉 |
|---|---|
| 處置價格 | 1,000,000 |
| 減：經紀佣金（3%） | –30,000 |
| 淨處置價格 | 970,000 |
| 減：購買價格 | –750,000 |
| 減：取得時印花稅 | –16,000 |
| 減：取得時律師費 | –8,000 |
| 減：合格翻新費用 | –65,000 |
| 應課稅收益 | 131,000 |
應付 RPGT
131,000 × 10% = **13,100 令吉
賣方交易成本
| 項目 | 令吉 |
|---|---|
| RPGT | 13,100 |
| 出售買賣協議律師費（SRO 收費標準 + 8% 服務稅） | 9,720 |
| 律師雜項支出 | 2,400 |
| 蓋章費（買賣協議 + RPGT 表格 1） | 300 |
| 經紀佣金（3%） | 30,000 |
| 地稅 / 門牌稅（按比例分攤） | 380 |
| 銀行贖回處理費 | 150 |
| 賣方總成本 | 56,050 |
淨收益（貸款贖回前）
1,000,000 令吉 – 56,050 令吉 = **943,950 令吉
最後說明
延遲兩個月掛牌可能讓您從第 2 年的 20% 稅率級距降至第 3 年的 15% 稅率級距——可節省數千令吉。外國賣方：買方律師通常會預扣總售價的 3% 以繳納 RPGT，除非事先取得 LHDN 的結清證明。聯名業主按各自比例份額個別評估，每人可各自申請其豁免。在接受要約書之前，務必模擬最壞和最佳情境。