摘要
菲律賓的《公寓法》（Condominium Act），即1966年共和國第4726號法案（Republic Act No. 4726），規範公寓的所有權。第5條規定，單位出售時，連帶移轉所有人在共用區域的持分，或持有該等共用區域之公寓公司的持分。若由公司持有共用區域，而該出售將使該公司的外資持股超過「現行法律所定上限」，則該出售無效。若由單位所有人直接共有共用區域，則單位僅能出售給菲律賓公民，或至少60%由菲律賓人持股的公司，繼承情形除外。
當作為資本資產持有的單位轉售時，賣方須按售價、區段價值（zonal value）或估價師市場價值三者中最高者，繳納最終6%資本利得稅（CGT），以及文件印花稅（DST），菲律賓國稅局（Bureau of Internal Revenue，BIR）表示。
這對菲律賓的外國公寓買家意味著什麼
外資上限如何運作
| 共用區域的持有方式 | 誰可以購買單位 |
|---|---|
| 由公寓公司持有 | 任何人，只要該出售不會使該公司的外資持股超過法定上限 |
| 由單位所有人直接以共有人身分持有 | 菲律賓公民，以及至少60%由菲律賓人持股的公司，繼承情形除外 |
來源：共和國第4726號法案第5條。
對外國買家而言，問題在於該公寓公司已有多少外資持股。若某項出售會違反上限，則該出售無效，即使雙方均有意願亦然。在支付訂金之前，請向開發商或公寓公司詢問目前的外資持股比例。
登記購買
根據第18條規定，除非附有專案管理機構出具的證明，證明其符合限制聲明，否則轉售不得登記。隨後，地政登記處會核發一份「公寓所有權人」的所有權狀副本。每個單位分別課徵不動產稅（第25條）。
轉售的稅賦
對於作為資本資產持有的不動產銷售，BIR的1706表格指引規定，按銷售價格、BIR設定的區域價值或稅務申報中的市場價值中最高者，課徵最終6%的CGT。申報表須在銷售後30天內提交並繳納；對於分期付款銷售，須在首次頭期款及後續每期付款後30天內辦理。亦須繳納DST，按對價或市場價值中較高者計算，使用BIR 2000-OT表格。在業務過程中出售的房產，例如開發商銷售，不屬於資本資產，按不同規則課稅。
範例：PHP 1,000萬的轉售
僅供說明。 一位持有單位作為個人投資的外國所有者以PHP 1,000萬出售。區域價值為PHP 800萬，評定市場價值為PHP 600萬。CGT為PHP 1,000萬的6%，即PHP 600,000，須在銷售後30天內繳納。
常見問題
外國人可以在菲律賓擁有公寓單位嗎？ 可以，前提是公共區域由公寓公司持有，且該銷售使外國所有權保持在法定限額內。 資本利得稅總是6%嗎？ 對於作為資本資產持有的不動產銷售，稅率為6%；在正常業務過程中進行的銷售則按不同方式課稅。 CGT是基於哪個價值？ 銷售價格、BIR區域價值和評估師市場價值中的最高者。
僅供教育用途——非稅務、法律或投資建議。請與持照專業人士確認。
接下來該做什麼
- 在您預訂單位之前，先向公寓法人詢問其目前的外資持股比例。
- 在地政登記處查核所有權狀與大樓規約（master deed）。
- 在買賣契約中約定由誰支付 CGT、DST 及移轉費用。
- 請經認證的律師處理移轉事宜：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 比較待售公寓：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
引用來源
Republic Act No. 4726（公寓法）— 菲律賓參議院立法參考局 — 菲律賓國會 — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 資本利得稅申報表：指引與說明 — 國內稅務局 — 職員 — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT 文件印花稅申報／申報表（一次性交易）：指引 — 國內稅務局 — 職員 — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf