外國投資人若有意購買菲律賓住宅不動產，須注意1987年憲法所設的限制，該憲法規定土地僅限菲律賓公民及菲律賓人持股60%以上的公司持有。但公寓大廈（condominium）則有顯著的例外。本指南將釐清2026年外國人購買公寓的法律架構，區分40%投票權上限與個別單位所有權之差異，說明公司法人買家所需的DTI及SEC登記程序，並逐一解析各項移轉稅費及目前BIR的處理時程。

公寓公司法：40%投票權上限 vs. 個別單位所有權

菲律賓共和國法令第4726號，即1966年《公寓法》，規範菲律賓所有公寓開發案。外國買家常將個別單位的所有權與公寓法人的投票股份所有權混為一談。該法第5條明確允許外國人如同菲律賓公民一般，以完全所有權（fee simple）方式取得並持有個別公寓單位，且法律對單一外國人在不同建案中可擁有的單位數量並無限制。此權利在法律中有明文規定。

40%的外國所有權限制僅適用於公寓法人——即由總契據（master deed）所創設、持有建案土地、公共區域及設施法定所有權的法人實體。第10條規定，至少60%具有投票權的股本須由菲律賓人持有；若外國持股超過40%，SEC將拒絕或撤銷登記，甚至可能導致法人解散。

實務上，建商必須在每次外國人交易前確認移轉後的比率維持在40%或以下。在BGC、馬卡蒂中央商業區及麥克坦的高需求豪華大樓中，建商會嚴格維護股權登記簿，並可能設定低於40%的上限以確保合規。買方應在簽署買賣契約書（Contract to Sell）前，要求提供當前比率的書面確認。外國單位所有權人享有完整權利，包括居住、出租、處分及公共區域的按比例共有權。40%上限唯一的實際影響是投票權受限，以及無法擔任會違反60%菲律賓人董事會組成要求的董事席位。

外國公司法人買家的DTI與SEC登記

雖然外國個人除了40%投票權上限外，在單位層級並無其他限制，但外國公司法人則須滿足額外要求。欲取得菲律賓不動產的外國公司，必須先向SEC取得營業許可，並向DTI登記公司名稱。

流程首先透過線上BNRS入口網站進行DTI公司名稱登記，接著以標準文件及存入資本證明辦理SEC公司設立登記。SEC會查核是否符合菲律賓投資法令，確認公司的主要目的——租賃、投資或總部使用——並非受限制項目。取得SEC核准後，公司須向BIR登記取得稅籍編號（TIN），若僱用員工則須向相關機構登記，並向地方政府申請許可。2026年完整的流程通常需要15至25個工作天。

移轉成本明細：各項稅費解析

無論買方是外國個人或依法登記的本國公司，移轉菲律賓公寓單位所有權都會產生一連串稅費，所有項目均可於絕對買賣契約書（Deed of Absolute Sale）中協商。以下明細反映2026年BIR稅率、地方政府法令及標準公證收費，以1,000萬披索的公寓單位為基準。

資本利得稅（CGT）— 6%。針對資本資產處分所推定之收益課徵。稅率為下列三者中最高者的固定6%：契約書中的總售價、BIR分區估價或估價員之公平市價。法律上雖為賣方責任，但在熱門市場中常轉嫁給買方。以1,000萬披索計算：60萬披索，須於公證後30日內以BIR表格1706申報。

印花稅（DST）— 1.5%。依稅法第196條，不動產移轉須繳納印花稅，按售價或公平市價（取較高者）每1,000披索課徵15披索（1.5%）。通常經協商分擔，但BIR認定賣方為主要納稅義務人。以1,000萬披索計算：15萬披索，須於月底後5日內以BIR表格2000-OT申報。

地方移轉稅 — 0.5%至0.75%。依1991年地方政府法典，由市或鎮政府課徵。城市最高0.75%，鎮最高0.50%，按對價或公平市價（取較高者）計算。馬卡蒂、達義（BGC）及宿霧市等主要城市均收取0.75%。以1,000萬披索計算，城市：7.5萬披索；鎮：5萬披索。慣例由買方支付，且為取得新稅單（Tax Declaration）之前提。

登記費 — 0.25%。土地登記管理局（LRA）對中高價位單位收取依售價計算之累進費用，平均約0.25%，涵蓋文件審查、買賣登錄、權狀註記、舊權狀註銷及新公寓權狀（CCT）核發。以1,000萬披索計算：約2.5萬披索，通常由買方支付。

公證費。絕對買賣契約書須經菲律賓公證，始為BIR、登記局及地方政府接受。2026年公寓交易之公證費依不動產價值、複雜度及簽署人數，通常介於1.5萬至6萬披索之間。多數公證人收取售價的0.20%至0.50%，並設有1.5萬披索之最低收費。雙方協商由誰負擔此費用。

BIR授權登記證明（CAR）核發時程

BIR的授權登記證明（CAR）及其電子版本eCAR，是移轉流程中最關鍵的文件。若無有效的CAR及eCAR，登記局依法不得辦理任何移轉登記或核發新CCT。

CAR申請流程始於資本利得稅及印花稅申報繳納完成，且契約書上已貼足並註銷印花稅票之後。買方或授權代理人須將完整文件包——經公證之契約書、所有權人持有之CCT正本、最新稅單、CGT及DST之正式收據、雙方有效證件——提交至不動產所在地管轄之稅務區辦公室（RDO）。

截至2026年8月，依BIR第37-2025號稅務備忘錄通告所公布之服務標準，單純且文件齊全之案件為10個工作天。高案件量之RDO，如第44號RDO（達義-帕特羅斯，BGC）及第50號RDO（馬卡蒂市），目前標準案件平均需12至18個工作天。複雜情況——未塗銷之先前抵押權、多位賣方、公司董事會決議或分區估價差異——可能將時程延長至30至60個工作天或更久。

CAR及eCAR核發後，買方向市或鎮估價員申請新稅單（另需5至10個工作天），最後向公寓法人之物業管理辦公室完成移轉程序。2026年外國買家乾淨的公寓取得流程，從契約公證到新公寓權狀核發，全程約需25至45個工作天。