了解全租制度
全租制度——韓國獨特的保證金型住房租賃安排——仍是該國住宅租賃市場的基石，截至2026年中，約占所有租賃住房存量的45%。在標準全租契約下，承租人提供一筆大額一次性保證金，通常為房產市價的50%至80%，以換取在固定期限（最常見為兩年）內免租金居住。契約到期時，房東必須返還全部保證金，除非有超出正常耗損的經記錄在案之損害。
這種共生安排存在固有的交易對手風險，且風險集中在保證金返還時點。系統性弱點在2023年至2025年的房地產市場修正期間暴露無遺，當時估計有3.8兆韓元的全租保證金遭到延遲或部分違約，引發大規模承租人困境，並促使立法行動。
2026年保證金返還保險改革
國土交通部（MOLIT）制定了全面的《全租保證金保護改革法案》，自2026年1月1日起生效，這是全租制度70年歷史中最重大的承租人保障改革。該改革的核心是擴大並分層強制性保證金返還保險要求，以統一、風險分級的國家框架取代先前自願且各地區不一之強制投保規定。
根據2026年法規，所有保證金超過1億韓元的新全租契約，無論房產類型或地點，均依法必須投保保證金返還保險。先前，強制門檻為3億韓元，且僅適用於指定的過熱投機區域。該改革進一步建立了漸進式保障比率：保證金介於1億韓元至5億韓元之間的契約，要求保險涵蓋保證金金額的90%；而超過5億韓元的契約則要求100%全額保障。
房東現在被明確禁止透過變相費用結構將保險費的全部成本轉嫁給承租人。該改革規定保險費必須分攤：房東至少承擔年度保險費用的60%，承租人分攤上限為40%。不遵守規定的房東將面臨500萬韓元至3000萬韓元的行政罰款，屢次違規可能觸發刑事處罰。
強制性HUG／KGIC保障門檻
2026年改革指定兩家國家支持的金融機構作為強制性全租保證金返還保險的獨家承保機構：韓國住宅都市保證公社（HUG）和韓國保證保險公司（KGIC）。此整合納入政府保證實體的做法，解決了先前制度的一個關鍵缺失，即約18%的已投保全租契約由財務體質脆弱、理賠支付能力不足的私人保險公司承保。
HUG保有對依《住宅法》指定為「住宅單元」之房產的全租契約的主要管轄權，涵蓋絕大多數的公寓、別墅和獨棟住宅安排。KGIC則作為混合用途房產及特殊住宅類型（包括具有永久住宅轉換權的商住兩用辦公室）的補充承保機構。
改革所設立的保障門檻依區域房產價值進行校準。在首爾都會區（首爾、仁川和京畿道），每份個別契約的最高可投保全租保證金金額已從先前的7億韓元上限提高至15億韓元。對於非都會轄區，最高門檻設定為10億韓元。
承租人權利與房東償債能力查核
2026年立法方案實質性地強化了承租人權利。最重要的是，承租人現在擁有肯定的法定權利，可在契約簽訂前及全租期間每12個月間隔，要求查驗房東財務償債能力的經認證文件。MOLIT已推出集中式線上入口網站——全租安全驗證系統——該系統在承租人申請後48小時內提供標準化償債能力證明，資料來自國稅廳、信用機構和房地產登記系統。
額外的承租人保障包括：契約續約時以相同條件享有優先續約權、禁止在契約期間單方面調漲保證金，以及若房東未能連續超過30天維持所需保險保障，承租人得無罰則終止協議。
對房東而言，該改革引入了透過HUG或KGIC執行的契約前強制償債能力篩查，作為取得所需保證金保險的先決條件。房貸抵押負擔超過房產評估值70%、近期有破產程序、或有經記錄的全租保證金違約紀錄之房東，將被自動標記為高風險，並可能被拒絕提供保險保障，實際上使其無法簽訂受強制門檻規範的新全租契約。
保證金追償訴訟程序
儘管預防性保障措施有所加強，需要正式保證金追償行動的情境仍將持續存在。2026年改革簡化了訴訟途徑，透過全國17個主要地方法院設立的全租爭議快速審理專庭，將平均案件解決時間從先前的11個月縮短至目標4至6個月。
承租人啟動保證金追償行動的建議程序順序如下。首先，承租人必須透過附回執的掛號郵件提交正式的書面保證金返還請求，給予15個日曆日的回覆期限。若房東在此期限內未能匯付全額保證金或提交有實據的反請求，承租人可向管轄地方法院申請簡易支付命令（sohang），並附上原始全租契約、退租點交檢查文件，以及適用情況下的保險保障證明。
若房東對簡易支付命令提出異議，案件將升級至專門快速審理專庭的正式民事訴訟。在改革後的法律框架下，勝訴的承租人有權追償合理的律師費、訴訟費用，以及按未付保證金餘額以年利率15%計算的法定利息，自原始契約到期日起算。
在房東房產存在多個競合請求的情況下，HUG或KGIC的全租保證金保險理賠金在法定上優先於一般無擔保債權人及大多數抵押權人，確保已投保承租人在其他請求獲得清償前，先從可用保險理賠金中獲得追償。對於未投保的保證金或超出保障限額的金額，承租人可尋求法院命令的扣押及強制拍賣房東的不動產和個人財產。