摘要
韓國的全租（jeonse）租戶不支付月租，而是支付一大筆一次性保證金，並在租約結束時取回。根據《住宅租賃保護法》，租戶自取得占有並完成居民登記之日的次日起，即對新所有權人取得權利，而居民登記以提交遷入申報時視為完成。若合約上另有確定日期（확정일자），根據政府對該法的英文譯本，租戶可在拍賣中優先於後順位債權人受償。
租戶亦可向韓國住宅都市保證公社（HUG）購買保證金返還保證，若房東未返還保證金，则由HUG支付。HUG受理首都圈最高7億韓元、其他地區最高5億韓元的保證金。
這對韓國租戶的意義
保障保證金的三個步驟
| 步驟 | 為您帶來的保障 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 入住並提交遷入申報 | 租約自次日起對新所有權人具拘束力 | 該法第3條 |
| 在合約上取得確定日期 | 在拍賣或公賣中優先於後順位債權人受償 | 該法第3-2條 |
| 投保保證金返還保證 | 若房東未返還，由HUG償付保證金 | HUG產品條款 |
資料來源：《住宅租賃保護法》（英文譯本）；HUG。
該法第3條規定，房屋的新所有權人承受房東的地位，因此租約及保證金義務隨買賣一併移轉。未定有期限或期限不滿兩年的租約，視為兩年，且租約持續至保證金返還為止（第4條）。
小額押金
根據第8條，押金較少的租客即使面對有擔保債權人，也能優先取回固定金額，前提是他們在拍賣登記之前已入住並提交入住申報。符合條件的押金及金額由總統令規定，上限為房屋價值的一半。
HUG的押金返還保證
HUG表示，HUG的保證涵蓋公寓、住宅型辦公套房、多戶及連棟住宅、獨棟及多戶住宅，以及高齡福利住宅。您可以在上述上限範圍內，為全部或部分押金投保。費用為保證金額 × 每年0.115%至0.154%的費率，視押金、房屋類型及負債比而定，並按租期比例計算。線上申請或一次繳清各可享3%折扣。
您必須在租期過半之前提出申請，租期自尾款支付日與入住申報日中較晚者起算。HUG要求提供已定日期的合約、該地址的住戶登記紀錄、押金支付證明，以及您的居民登記。保證持續至租期結束後一個月。HUG表示，截至2026年10月，由於需求激增，公寓及辦公套房的申請暫時中止，但房東為公司的情況除外。
範例：3億韓元押金
僅供說明。 一名租客為兩年期租約的3億韓元押金投保。以每年0.115%的最低費率計算，兩年費用約為690,000韓元（折扣前）；以0.154%計算則約為924,000韓元。
常見問題
全租（jeonse）承租人的保障何時開始？ 自承租人入住並申報遷入之日起次日開始。 固定日期（fixed date）增加了什麼？ 在拍賣或公開出售時，押金可優先於後順位債權人受償。 HUG 可保證多少？ 首都圈最高 7 億韓元，其他地區最高 5 億韓元。
僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持照專業人士確認。
接下來該做什麼
- 簽約前查閱不動產登記簿，確認是否有抵押權與查封，並將債務與房屋價值相比較。
- 在入住當天申報遷入並取得固定日期。
- 在租期過半之前及早申請押金返還保證。
- 請經認證的律師審閱租約：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 比較可租房屋：https://proprkey.com/en/properties
引用來源
住宅租賃保護法（英文譯本）— 韓國法制研究院 — 職員 — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 상품안내（全租押金返還保證）— 韓國住宅都市保證公社（HUG）— 職員 — 無日期 — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001