台灣房地產資本利得稅與預售屋契約改革：2026 年買方指南

在台灣購買住宅不動產，需要了解資本利得稅、移轉規費，以及自2025至2026年《平均地權條例》修正後，針對預售屋交易實施的更嚴格規範。本指南綜合說明2026年8月針對本國籍、回國外籍人士及符合資格的外國買家之相關制度。

房屋土地交易所得稅：累進稅率

自2021年起，台灣的統一房屋土地交易所得稅適用於房屋及土地的合計淨所得，針對個人出售者採持有期間累進稅率：

10年級距註記：** 20%的稅率高於5年級距的15%，但持有10年以上房產的出售者，可享有大幅提高的成本物價指數調整，通常足以降低應稅所得，抵銷稅率差異。自住且於該房地設有戶籍連續滿六年的所有權人，享有終身一次、新台幣400萬元（約美金12.6萬元）以內所得免稅之優惠，超過該門檻部分則適用標準的10年級距稅率。

淨所得＝售價 −（原始取得成本＋取得相關費用＋資本化改良支出＋出售相關費用＋出售時繳納之土地增值稅）。應於所有權移轉登記日之次日起30日內申報。

預售屋紅單全面禁止：2026年五年禁止轉讓及罰則

2026年最具指標性的改革，是依修正後《平均地權條例》實施的全面禁止預售屋紅單轉讓，該條例自2025年1月起生效，並於2026年3月起施行補充執行要點。

「紅單」歷史上是描述在建築完工及登記前，轉讓預售屋買方權利的非正式做法——使投機者無需繳納標準移轉稅費即可獲利。

2025至2026年的規範架構訂定三項強制規定：

1. 法定五年禁止轉讓。 預售屋買方自預售契約公證日或最終登記移轉日（以較晚者為準）起五年內，不得以任何方式（包括私下協議、信託聲明或其他方式）讓與或處分其契約權利。
2. 行政罰鍰。 罰款範圍為新台幣15萬元至新台幣450萬元（美金4,700元至美金141,500元）。《民法》規定未經核准之讓與自始無效，受讓人無從主張權利。
3. 集團操作移送刑事偵辦。 系統性協助移轉之中介或從業人員，可能面臨《洗錢防制法》及《詐欺罪》之調查，最高可處五年有期徒刑。

替代銷售契約核准程序

法規允許少數例外情形，使預售屋買方得申請核准簽訂替代銷售契約——此為五年禁止轉讓期屆滿前變更買方之唯一合法機制。

符合資格之情形：

• 原買方死亡（移轉予法定繼承人）；
• 確定之離婚或伴侶關係解消，須進行夫妻剩餘財產分配；
• 經證實之長期失業、重大傷病，或經法院宣告之破產；
• 因雇主指派調離台灣且經官方查證屬實。

申請須由原買方、擬承接之替代買方及建商共同向當地地政局（直轄市地政局／縣市地政局）提出。建商保有單方拒絕權，且標準契約允許收取以未繳餘額2%為上限之行政處理費。原貸款銀行亦須出具無異議函，確認替代買方符合原貸款成數及還款能力標準。

建商履約保證金15%規定

2025年《平均地權條例》修正及消保會相關規定，要求所有取得許可之預售屋建商，在收取定金或簽訂契約前，須向經核准之金融保證機構繳存不可撤銷之履約保證金，金額至少為該案預計總銷售金額之15%。

該保證金由符合資格之第三方銀行或信託公司（財政部每季公布核准名單）保管，僅在下列經查證之情形下撥付予買方：

• 建商於完工前發生破產、清算或遭接管；
• 未於預定日期後18個月內取得使用執照；
• 樓地板面積與公證圖說差異超過±10%且未經買方同意；
• 交屋後一年內發現經確認之結構瑕疵（基礎、承重牆、抗震支撐）。

買方可在付款前，透過內政部預售屋資訊查詢系統，以建案登記號碼查詢履約保證金狀態。

過戶時之登記規費、契稅及土地增值稅

除出售方之資本利得稅外，台灣不動產買賣完成時，尚有三項主要過戶費用（除買賣契約另有約定外，由買方負擔）：

1. 登記規費 — 申報現值之0.1%。 由地政事務所於所有權移轉時收取。「公告現值」通常為實際成交價格之40%至65%，因此實際負擔成本遠低於以總價計算之0.1%。
2. 契稅 — 房屋構造之申報現值6%（不含土地）。 依內政部定型化契約，法定由買方負擔。住宅用6%稅率為統一適用；商業、工業及農業用途則適用4%至6%之差別稅率。
3. 土地增值稅。 法定為出售方之義務（且可自上述房屋土地交易所得稅中扣除），但買賣雙方常協商負擔歸屬。土地增值稅係針對出售方取得土地至本次移轉期間，經物價指數調整後之土地漲價總數額，依漲價倍數適用20%、30%或40%之稅率。自住且設有戶籍並持有滿20年以上者，土地增值稅稅率減半徵收。

買方應預估約總交易金額之6%至8%作為合計過戶費用，並建議委託合格之地政士協調公證、登記及稅務申報事宜，以符合期限及文件要求。