摘要
根據 2026 年 4 月 1 日刊登於《官方公報》的合併文本，越南《土地法》第 31/2024/QH15 號已於 2024 年 8 月 1 日生效，比原定計畫提前五個月，原因是國會在第 43/2024/QH15 號法律中將施行日期提前。同一部修正法律亦適用於第 27/2023/QH15 號《住房法》，該法規定了外國人購屋的規則。
根據《住房法》，外國個人自證書核發之日起，最多可擁有房屋 50 年，並可展延一次，最多再延 50 年。外國人於同一棟建築物中所擁有的公寓不得超過 30%，且在一個相當於坊人口數的地區內，所擁有的房屋（包括別墅與連棟透天）不得超過 250 棟。
這對越南的外國買家意味著什麼
限制一覽
| 規則 | 限制 | 《住房法》2023 |
|---|---|---|
| 公寓 | 同一棟建築物中的單位不得超過 30% | 第 19 條第 1 項 |
| 房屋（別墅、連棟透天） | 在一個相當於坊人口數的地區內不得超過 250 棟 | 第 19 條第 1 項 |
| 個人的所有權期限 | 自證書日期起最多 50 年，可續期一次，最多再 50 年 | 第 20 條第 2 項 c 款 |
| 禁止外國人進入的地區 | 因國防與安全而必須保護的地區 | 第 16 條與第 20 條 |
資料來源：第 27/2023/QH15 號《住房法》。
所有權期限必須記載於證書上。由政府決定相當於坊規模地區的測量方式以及展延的運作方式（第 19 條第 3 項）。
所有權，而非租賃
外國個人對房屋享有與越南公民相同的所有權人權利，但受上述限制約束（第20條第2款）。在期限屆滿前，所有權人可將房屋出售或贈與有權在越南擁有住房的人；若期限屆滿而未出售或贈與，房屋將成為公共財產。
與居住在越南的越南公民結婚的外國人，可按與公民相同的條件擁有住房。外國人若因贈與或繼承而獲得超出限額的房屋，或位於限制區域的房屋，僅有權獲得其價值，而非房屋本身。
證書所示內容
土地使用權及土地上資產所有權證書，通常稱為粉紅簿，記載所有權人，且對外國個人而言，記載所有權期限。在支付定金前，請檢查證書及該建築剩餘的外國人配額。
示例：一棟外國人已持有30%的建築
僅為示例。 在一棟400戶的建築中，外國人最多可擁有120戶。若120戶已為外國人所有，則外國買家無法登記第121戶，即使越南所有權人願意出售，直到有外國所有權人將房屋出售給越南買家為止。
常見問題
越南2024年土地法何時生效？ 2024年8月1日。 外國人能否在越南永久擁有房產？ 不能。個人最多可擁有50年，可續期一次。 30%上限適用於房屋嗎？ 不適用。房屋在相當於一個坊大小的區域內有250戶的單獨上限。
僅供教育用途——非稅務、法律或投資建議。請與持牌專業人士確認。
下一步該做什麼
- 向開發商或管理委員會詢問該建築中已有多少戶為外國人持有。
- 確認該專案不在禁止外國人持有的區域內。
- 簽約前檢查證書，包括持有期限。
- 請經認證的律師審閱合約：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 比較待售房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
引用文獻
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法）— 越南官方公報（Công báo）— 國會 — 2024-01-08 — congbao.chinhphu.vn/van-ban/luat-so-27-2023-qh15-40856.htm Luật Đất đai（第31/2024/QH15號土地法合併文本）— 越南官方公報（Công báo），第174期 — 政府辦公廳 — 2026-04-01 — congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/2026/4/1/469129-1774926486_v1_1775005859_signed.pdf Luật số 43/2024/QH15（修訂土地法、住宅法、房地產經營法及信用機構法之法律）— 越南政府入口網站 — 國會 — 2024-06-29 — vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=211201&pageid=27160