越南2024年修正之《土地法》（自2025年1月1日生效）及整合後之《住宅法》，已明確規範外國人取得不動產所有權及土地使用權之架構。本指南涵蓋跨境收購方、投資組合投資人及外籍買家於2026年在越南進行交易時必須了解之核心規定。
土地使用權（LUR）：50+50年租期模式
依越南法律設立之外資企業（FIEs）——包括100%外資有限責任公司、股份公司及合資企業——得依核定之投資目的，獲配或承租土地使用權（LUR，即quyền sử dụng đất）。
依2024年《土地法》，工業、商業、住宅開發及觀光旅遊項目之標準土地使用權租期，自土地配賦或租賃日起算為50年。租期屆滿時，符合投資執照條件及土地使用目的之投資人，享有法定單次50年續期權利——即「50+50」架構——無須重新參與競爭性招標，惟須符合項目進度且投資人無積欠土地租金或稅款。
土地使用權得轉讓、設定抵押，並得作為合資企業之資本出資予以估值，惟須向省級自然資源與環境廳（DONRE）辦理登記。
外國人區分所有權：30%外國人持有上限
《住宅法》明定外國自然人及法人得購買並持有越南區分所有建物之公寓單元，惟受法定30%外國人持有上限之限制，該上限適用於各項目可銷售總樓地板面積（綜合用途或多棟建物方案則按各棟計算）。
符合資格之外國買家包括：持有有效越南簽證或工作許可之外國自然人；依法在越南設立之外資企業、海外分支機構及代表處；以及離岸基金及機構投資人。
於30%額度內取得之公寓單元，其建物結構享有完整永久所有權，並隨附按土地持分比例之無限期土地使用權。該等單元得自由轉售予國內或外國買受人，惟轉售時該建物仍須維持於30%額度內。至於有土地之住宅不動產（住宅開發區內之別墅及連棟住宅），30%額度按項目計算，所有權期限為50年，得再續期50年。
買賣契約（SPA）登記流程
越南所有不動產移轉——無論建商一級銷售或二級市場轉售——均須以經公證之買賣契約（SPA）作成文件，並向省級土地登記機關辦理登記。2026年作業流程如下：
- 公證SPA簽署：雙方當事人於越南合格公證人面前完成並簽署SPA，公證人負責驗證身分、確認出賣人權利完整，並確保符合法定條文格式。
- 印花稅及規費繳納：公證完成後30個日曆天內，買受人經省級國庫繳納相關登記規費及印花稅；逾期繳納將按日加計行政罰鍰。
- 文件送件：完整文件——包括公證SPA正本、繳費證明、當事人身分證明文件及建商之土地使用權總證書——送交所屬DONRE之土地登記部門。
- 審查及核發證書：DONRE進行事實及法律審查（一般交易約15個工作天），經核准後更新土地登記簿並核發新所有權證書。
買受人應於簽署SPA前委任專業越南房地產律師進行完整之產權及負擔查核，蓋抵押權人權益、租賃權及界址爭議並非總能於非正式之土地謄本中顯現。
土地使用權移轉規費：0.5%稅率及計算基礎
土地使用權移轉——包括外資企業持有之土地使用權及區分所有交易中所含之土地權利部分——應課徵法定0.5%土地使用權移轉規費，以申報交易價值或該管區域及土地使用類別之政府公告土地價格孰高者為計算基礎。
就公寓單元而言，0.5%規費僅就土地價值部分課徵（不含建物／改良物價值），且一級銷售時通常已包含於建商之全含定價中。就企業間直接移轉土地使用權而言，若申報對價偏離公告土地價格區間超過20%，則須由經政府認可之估價師辦理正式土地估價。
除0.5%規費外，應另編列公證費用（約為價值之0.1%–0.15%）及名目登記規費。外國投資人若以股權收購方式取得持有土地使用權之公司，應就股份價值繳納0.1%印花稅，惟仍須向DONRE申報實質所有權變更。
所有權證書：粉紅書及產權證明
粉紅書**（Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất）——因其獨特之粉紅色封面而得名——為證明建物所有權及登記土地使用權之權威法律文件。其記載內容包括：唯一之地籍圖號及土地面積、所有權人身分資料、土地使用權期限及土地使用目的、已登記之負擔（抵押權、地役權），以及建物樓地板面積及規格。
自2026年初起，所有新核發之粉紅書均包含國家土地管理資料庫之數位登錄，可經由DONRE入口網站進行經認證之產權查詢。所有權人應妥善保管實體證書正本及經認證之數位擷取本，蓋交易、再抵押及土地使用權續期均須檢附正本文件。
2024年《土地法》及整合後之《住宅法》為參與越南房地產市場之外國參與者提供了可預測、以規則為基礎之架構。透過及早委任合格之當地法律顧問、於法定所有權額度內規劃收購架構，並確保每筆交易均完成完善登記，外國投資人得於東南亞成長最快速之經濟體之一中，取得可執行、可轉讓且具長期性之權益。