摘要

符合法律資格的外國人可以在柬埔寨的共有建築中持有私人單位。該持有權是私人單位的產權，加上使用及享用共用區域的權利。這並非對建築物所坐落土地的產權。

相關法規為《外國人擁有共有建築私人單位所有權法》，於 2010 年 5 月 24 日公布。英文文本係由土地管理、城市規劃與建設部立法部門作出的非官方翻譯。該譯文指出高棉語是唯一正式文件，且英文 PDF 未列印皇家敕令編號。2010 年 7 月 29 日第 82 ANK.BK 號副法令援引此法為皇家敕令 NS/RKM/0510/006 號，日期為 2010 年 5 月 24 日。

第 4 條定義了對象。共有建築指多位業主居住的建築物或構築物。其由各共有人專屬所有之部分稱為私人單位，以及其他供共有人共同使用的共用空間稱為共用區域。私人單位係指共有建築中由個人專屬佔有及使用之部分。

這對柬埔寨意味著什麼

產權條款指定了一類明確的人員。第 4 條定義外國人為不具高棉國籍的外國自然人或法人。其另定義「符合法律資格之外國人」：依柬埔寨法律享有法律行為能力且已合法進入柬埔寨之外國國民。第 5 條採用後一定義。符合法律資格之外國人對共有建築之私人單位享有所有權，並享有使用及享用共用區域利益之權利。將外國人定義為自然人或法人之獨立條款並非該句意涵。

協議移轉本身不生效。第 8 條規定：依協議移轉特殊共有權，若未依法規關於登記之規定辦理登記，則不生效。

所持有者為私人單位。第 6 條指出此所有權僅提供外國人擁有共有建築之私人單位，且共用區域應保留供全體共有人共同使用。第 15 條規定特殊共有人僅享有使用及享用共用區域之權利。第 4 條定義特殊共有人為享有特殊共有權之外國人。第 16 條規定：法律認可之特殊共有權及其他附隨權利，不得與私人單位分離而進行分割、處分或強制拍賣。對共用區域之權利並非可單獨出售之物。

土地不在該持有範圍內。第 6 條規定：無論如何，共有建築所坐落之地塊不得成為特殊共有人所有權之標的。

第 6 條以以下文字說明樓層限制：外國人僅對自第一（1）樓層起之共有建築私人單位享有所有權。地面層與地下層不得由外國人擁有。

百分比未寫於 2010 年法令中。第 6 條規定副法令應確定共有建築中外國人可持有之私人單位比例及百分比。2010 年 7 月 29 日第 82 ANK.BK 號副法令處理該份額。ProprKey 未能找到其官方副本，故本文未列明該數字；請以書面詢問並向柬埔寨律師查證。

邊界限制為第 6 條完整句子（含例外）：外國人不得取得位於柬埔寨陸地邊界 30（三十）公里範圍內之共有建築私人單位所有權，亦不得取得皇家政府所定其他區域之所有權；惟位於特別經濟區、重要都市區及皇家政府所定其他區域之共有建築除外。該句未列明城市名稱。

下一步

  • 確認合約係針對共有建築中之私人單位，而非建築物下之地塊。
  • 採用第 5 條實際規定之測試標準。符合法律資格之外國人指依柬埔寨法律享有法律行為能力且已合法進入柬埔寨之外國國民。
  • 詢問該單位位於何樓層。外國人對私人單位之所有權僅自第一樓層起算。地面層與地下層不得由外國人擁有。
  • 詢問外國人已持有該建築私人單位之份額為何。第 6 條將上限留待副法令規定，故請向柬埔寨律師確認目前限制。
  • 若建築物位於陸地邊界 30 公里範圍內，適用第 6 條完整句子，包含特別經濟區、重要都市區及皇家政府所定其他區域之例外規定。
  • 不得將協議移轉視為已生效，直至完成登記為止。第 8 條即規定此條件。
  • 將高棉語文本視為正式法律。2010 年法令英文版指出高棉語為唯一正式文件。
  • 與 ProprKey 進行下一步：https://proprkey.com/en/onboarding