摘要

外國買家無法擁有柬埔寨土地。支付房屋或別墅用地的款項，並不會將該土地置於買家名下。憲法與 2001 年《土地法》保留土地所有權予高棉公民及高棉法律實體。確保該用地的工具是一份書面的永久租賃契約，經登記後，其完整期限可對抗後續業主。

憲法第 44 條規定，僅有高棉法律實體及高棉國籍公民有權擁有土地。柬埔寨發展委員會直接說明後果：任何外國人，無論為自然人或法律實體，均被禁止擁有土地。2001 年《土地法》第 8 條以法定形式設定相同限制。僅有高棉國籍的自然人或法律實體可擁有土地；若外國人為成為業主而偽造國民身份，將依該條款受罰。

填補此缺口的租賃契約由《民法典》規範，該法委員會指於 2011 年 12 月生效。買家的問題因此並非如何取得土地所有權狀。而是：租賃是否為書面形式？其期限是否符合《民法典》規定的永久租賃？能否進行登記？以及租期屆滿後建築物將如何處理。

本文係對已發布規則的解讀，非法律建議。條文引文來自日本國際協力機構（JICA）與柬埔寨司法部發布的非正式英文譯本；高棉語文本為官方版本。

對柬埔寨的意義

門檻為 15 年。《民法典》第 244 條將永久租賃定義為不動產之長期租賃，期限不得少於 15 年。第 245 條增訂：若未以書面形式作成，則無效；未書面的契約視為不定期租賃，任一方均可隨時通知終止。

上限為 50 年，續租亦同。依《民法典》第 247 條，期限不得超過 50 年；若約定較長，則縮短為 50 年。可予續租，但續租後之期限自續租日起算，不得超過 50 年。在此法典中，「永久」僅為類別名稱，並非無限持有之承諾。

租賃契約亦為承租人可傳承之資產。依《民法典》第 252 條，永久租賃得讓與（有償或無償），或以其他方式處分；承租人得轉租該物業；且該租賃得被繼承。

登記是使完整期限能約束非契約當事人之關鍵。《民法典》第 246 條規定：未登記之永久租賃不得對抗第三人，而已登記者則可對抗土地新業主。對於未登記之租賃，適用《民法典》第 246(3) 條所引第 598 條一般租賃規則：佔有並使用物業之承租人，僅得在 15 年內對抗後續取得者。因此，若依賴較長而未登記租賃之買家，一旦土地易主，於第 15 年後即面臨風險。

房屋並不逆轉土地規則。《民法典》第 122 條規定：土地上之建築物與結構物視為土地之一部，除非分離，否則除法律另有規定外，不得作為獨立權利之標的。第 123 條與第 124 條為此例外，但並未創設土地所有權：由對他人土地行使權利之人所興建之建築物，視為該權利之一部。依永久租賃興建之別墅，僅為租賃契約之附隨事項，並非外國承租人擁有土地之證據。

租期屆滿亦具明確規定。《民法典》第 254 條規定：於契約終止時，出租人不得要求承租人將物業恢復原狀，除非承租人已毀損或根本改變其性質；且出租人得取得承租人安裝之改良物與結構物所有權，而不支付補償。第 254(3) 條允許雙方另行約定，惟該約定未經登記前，不得對抗第三人。

下一步行動

  • 要求書面租賃契約，明確列明當事人、土地及期限。非正式之佔用或興建許可，並非《民法典》第 244 條所定義之永久租賃。
  • 以法定兩項數字測試期限：15 年或以上即構成永久租賃。50 年為該期限上限，任何續租自續租日起算亦不得超過 50 年。
  • 簽約前，應與出租人及土地辦公室確認，該租賃確實可登記於所有權狀上，因未登記之租賃僅能對抗新業主 15 年。
  • 將未登記之長期租賃視為對未來買家之 15 年權利，不論契約所載期間多長。此為《民法典》第 246(3) 條與第 598 條之效力。
  • 於任何付款前，確認硬地契及其上記載之人。委員會指導方針要求：簽約租賃前先確認所有權。出租人必須為法律允許擁有土地之人或實體；外國買家並非該人。
  • 將改良物條款寫入契約並辦理登記。依《民法典》第 254 條，契約終止時結構物歸出租人所有且無需補償，除非雙方另有約定；惟該約定僅於登記後始能約束第三人。
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