摘要

馬來西亞房地產市場在2026年以一種靜默分化的狀態開局：交易量減少，但成交金額增加。根據REHDA Institute彙整的NAPIC/JPPH《2025年房地產市場報告》，全國在2025年錄得416,413筆交易，較前一年下降約1%，而總成交金額則上升4.1%至2,418.7億令吉。住宅類別呈現相同模式——256,512筆交易，下降1.5%，成交金額為1,082.7億令吉，上升1.3%。

交易量與成交金額之間的落差，正是當前馬來西亞房市展望的決定性特徵。這顯示市場活動並非全面普及，而是集中在買家仍有持久理由進場的特定地點與價格區間。

這種集中現象在地理上清晰可見。雪蘭莪以52,998筆交易（占全國總量20.7%）及305.3億令吉成交金額（占28.2%）領先住宅交易量與金額。柔佛以42,566筆交易（16.6%）及209.4億令吉（19.3%）居次，而霹靂則以27,465筆交易（10.7%）在交易量上排名第三。吉隆坡在交易量上並未領先，但以152.1億令吉（14.1%）的成交金額排名第三，反映其較高的價格水準。

價格分布進一步印證有效需求基礎之狹窄。售價在30萬令吉或以下的住宅占住宅交易量的52.3%，另有24.9%介於30萬至50萬令吉之間。非公民僅占住宅交易量的1.1%——這提醒我們，這壓倒性地是一個國內市場。

供給面的訊號則較為分歧。未售出的已完工住宅單位於2025年增至30,471戶（173.3億令吉），高於先前的23,149戶，其中以霹靂、柔佛和雪蘭莪的單位數最多，柔佛則以33.0億令吉的滯銷總值居首。新推案量下滑14.9%至64,487戶，各推案的銷售表現為35.5%。不過，柔佛錄得各州最佳的去化率，達55.3%。

2026年第一季延續了這一趨勢。NAPIC的2026年第一季報告顯示，交易量為89,966筆，較去年同期下滑8%，總值為510.9億令吉，下滑0.6%。2026年財政預算案的措施——擴大至最高200億令吉的SJKP擔保，以及將首購族印花稅豁免（適用於50萬令吉以下住宅）延長至2027年底——提供了溫和的需求支撐，儘管它們並非決定需求落點的主要驅動力。

2026年需求集中的所在，歸結於三個節點：就業、基礎建設與租金深度。在吉隆坡，根據EdgeProp與PropNex的資料，2025年高層住宅價值較去年同期上升44.1%至157.1億令吉，反映市場對都市租賃房產的持續興趣。在柔佛，工業地產價值攀升44%至95.7億令吉，與柔佛—新加坡經濟特區相關，而RTS Link鎖定於2027年1月商業通車，則是一項現行的基礎建設催化劑。檳城與柔佛的未售庫存均偏高——分別約為7.6%與8.8%——這使得短期前景受到壓抑，即使結構性需求確實存在。

主要風險在於滯銷庫存的去化與推案紀律。一個價值上升而成交量下滑的市場，可能掩蓋了疲弱的次級需求，而未售庫存偏高的州屬，其去化所需的時間可能比整體價格所顯示的更長。

這對馬來西亞意味著什麼

對於比較各區的買家和投資者而言，2026年的證據支持精挑細選而非廣泛布局。2026年馬來西亞房地產市場並不獎勵籠統的「到處都能買」論調；它獎勵的是貼近就業、交通與租客的地段。

雪蘭莪在成交量與成交值上均占主導地位，反映其作為全國就業與工業脊梁的角色，其價格帶廣泛，使其仍能觸及帶動多數交易的30萬至50萬令吉區間。對於著眼於轉售流動性、權衡在馬來西亞何處置產的買家而言，雪蘭莪的交易深度是一項實質優勢。

柔佛呈現出更為細緻的情況。它兼具各州中最強的新盤認購率（55.3%）、最高的滯銷價值（33.0億令吉）以及偏高的未售庫存。JS-SEZ的工業動能與RTS Link的時間表是真正的結構性驅動力，但這也正是供應如此積極的原因。關鍵的區別在於：直接與這些催化因素掛鉤的項目，與僅僅位於同一州的項目之間。

吉隆坡的高層住宅市場講述的是租賃故事，而非自住故事。高層住宅價值上升44.1%，指向資金流向租客需求最深厚的城市租賃節點。將吉隆坡與郊區替代選項相比較的投資者，應權衡毛收益率與同一子市場內競爭性供應的風險。

檳城偏高的未售占比（約7.6%）顯示對新推盤應持謹慎態度，儘管其長期基本面依然穩固。

實務解讀：2026年的需求正集中於就業、基礎設施與租賃深度三者重疊的地點。僅具備這三者之一的地區，暴露的風險更大。

接下來該怎麼做

  • 將你的候選名單對照三個需求節點——就業、基礎設施與租賃深度——並剔除任何僅滿足其中一項的區域。
  • 在雪蘭莪，優先考慮交易深度落在 RM300,000–RM500,000 區間的次市場，國內需求的大部分正集中於此。
  • 在柔佛，將與催化劑相關的項目與一般供應區分開來。在做出承諾前，先確認其與 JS-SEZ 工業活動及 RTS Link 車站的鄰近程度。
  • 在吉隆坡，將高層住宅購買視為租賃投資優先。針對同一子市場中的競爭供應，對你的收益率進行壓力測試。
  • 在買入新推案前，先查核州級滯銷數據，尤其是在柔佛、霹靂和檳城。
  • 在區域層級核實當前的要價與租金水準，而非依賴州級彙總數據。
  • 以經核實的在地背景比較候選區域：https://proprkey.com/en/onboarding

引用

  • 「2025 年 NAPIC 房地產市場報告摘要」——REHDA Institute——Staff——2026-04-01——https://rehdainstitute.com/wp-content/uploads/2026/04/Summary-of-NAPIC-AR-2025.pdf
  • 「2026 年第一季房地產市場表現溫和」——NAPIC / JPPH——Staff——2026-05-14——https://napic.jpph.gov.my/storage/app/media/3-penerbitan/Shahrul/Kenyataan%20Media/Q1%202026/PRESS%20REALESE%20PROPERTY%20MARKET%20FIRST%20QUARTER%202026.pdf
  • 「EdgeProp Malaysia 與 PropNex Malaysia 發布全面的 2026 年第一季房地產市場報告」——EdgeProp.my——Staff——2026-05-06——https://www.edgeprop.my/content/1916040/edgeprop-malaysia-and-propnex-malaysia-release-comprehensive-1q2026-property-market-report
  • 「2025 年馬來西亞房地產市場概覽」——Estate Market Pulse——Staff——2026-03-01——https://estatemarketpulse.com/2026/03/01/malaysia-property-market-2025/